【正文】 在關(guān)注項(xiàng)目本身靜態(tài)指標(biāo)的同時(shí)，對動(dòng)態(tài)指標(biāo)的把握以及評估也是基金篩選項(xiàng)目時(shí)所需憑借的重要手段?；鸸芾砉緫?yīng)該認(rèn)為公開透明是最好的監(jiān)管方式，信息披露的義務(wù)人包括基金管理人和基金托管人，公開披露的基金信息包括年度報(bào)告（經(jīng)審計(jì)）、半年度報(bào)告、季度報(bào)告、臨時(shí)報(bào)告（發(fā)生可能對基金投資人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事件時(shí)）?；鹜顿Y決策作出后，在項(xiàng)目方滿足了基金劃款條件的情況下，由項(xiàng)目方向基金管理公司提交用款通知書。具體來說，與其他房地產(chǎn)融資方式相比，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金還具有以下優(yōu)勢：二、關(guān)注“一書”和“三份協(xié)議”投資說明書（基金報(bào)告書）、合伙協(xié)議、資產(chǎn)管理協(xié)議和資金托管協(xié)議是四份值得投資者重視的報(bào)告和協(xié)議。通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段如合同條款的擬訂將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。 （1）健全成本管理機(jī)制。辛迪加可以匯聚開發(fā)企業(yè)自己無法獲得的所需權(quán)益或短期資金,而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專門化,減少了風(fēng)險(xiǎn),資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。此外,不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券品種,如可贖回、可轉(zhuǎn)換、帶認(rèn)股權(quán)證、浮動(dòng)利率、零息以及高風(fēng)險(xiǎn)債券等新品種。 （1）發(fā)展房地產(chǎn)信托投資。在國家的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下,對全國的抵押金融市場進(jìn)行規(guī)范和管理,既能實(shí)現(xiàn)政府保障低收入者居住的政治意圖,也能促進(jìn)全國房地產(chǎn)金融的規(guī)范化運(yùn)作。 完善房地產(chǎn)企業(yè)外部融資環(huán)境 沒有完善的制度和監(jiān)管措施,房地產(chǎn)融資多元化只能是盲目的飲鴆止渴,而敢于冒險(xiǎn)的投資者可能會(huì)成為首當(dāng)其沖的犧牲品。 （3）對資本運(yùn)營的認(rèn)識不足。在現(xiàn)行體制下,由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收入和大部分稅費(fèi)主要?dú)w地方所有,造成地方政府高度依賴土地收益。首先,我國房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與少,擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺乏,銀行在這種單一的市場中苦苦掙扎,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān),很不穩(wěn)定。 融資行為缺乏理性 由于我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾是政府部門下屬的開發(fā)單位,其經(jīng)營行為帶有明顯的尋租特性,企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰,尚未真正成為獨(dú)立法人實(shí)體,其生產(chǎn)經(jīng)營過度依賴政府,不注重效益分析,在融資過程中往往不考慮風(fēng)險(xiǎn)和成本以及資本結(jié)構(gòu)的合理性,而且也不關(guān)注貸款對象是否是市場化經(jīng)營方式,從來不考慮體制、盈虧等問題,造成金融界與房地產(chǎn)業(yè)擁有大量的不良資產(chǎn)。在上市房地產(chǎn)公司中,國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)占三分之二左右,而大量贏利能力較強(qiáng)的民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過股權(quán)融資。 從房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看,房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的,銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的利潤率和政策相關(guān)性較高,眾多的開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)尚可生存,但隨著行業(yè)競爭加劇,大部分運(yùn)作不規(guī)范的小企業(yè)必遭淘汰。 三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題與對策 （一）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題 在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中我國融資制度已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化,初步形成了多種融資方式并存發(fā)展的格局。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。 （4）商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)。我國急需完善房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法目前國內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。國內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。而在經(jīng)營性項(xiàng)目上股權(quán)結(jié)構(gòu)比較有彈性。海外基金投資方式國外基金亦分為私募和公募，公募的房地產(chǎn)基金可以在市場上隨時(shí)買進(jìn)賣出，沒有期限限制。香港的房地產(chǎn)商自1992已經(jīng)開始投資于內(nèi)地市場，據(jù)稱，香港六大地產(chǎn)集團(tuán)——長江實(shí)業(yè)及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)已在內(nèi)地房地產(chǎn)市場大舉投資，和黃在內(nèi)地已持有400多萬平方米的土地儲(chǔ)備，新世界中國、恒基中國及新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地圈地多達(dá)2200萬平方米?；鸸芾砣艘话惚仨毷煜鴥?nèi)的房地產(chǎn)市場，能深入市場尋找、篩選投資項(xiàng)目或企業(yè)，推薦給投資委員會(huì)，但經(jīng)理人不能參與投資項(xiàng)目或企業(yè)的具體經(jīng)營管理，必須參加投資企業(yè)的董事會(huì)，以決定分紅或撤資。公募基金是指以公司發(fā)行方式向社會(huì)公眾投資者募集基金資金的投資基金。在這種合伙中，普通合伙人負(fù)責(zé)經(jīng)營，要求普通合伙人具備很強(qiáng)的專業(yè)知識和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營技能，并對基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任；有限合伙人只有所有權(quán)并無經(jīng)營權(quán)，但不需承擔(dān)無限責(zé)任。契約型基金受益人關(guān)系簡單，持有不同份額的基金持有人享有同等權(quán)利。（5）融資渠道不同。（2）章程契約不同?；鹜泄芄疽话阌缮虡I(yè)銀行擔(dān)任，它依據(jù)信托契約負(fù)責(zé)保管信托資產(chǎn)，具體辦理證券、現(xiàn)金管理以及有關(guān)的代理業(yè)務(wù)等?；鸸芾砣寺氊?zé)和所得報(bào)酬由基金公司和基金管理公司簽訂的委托協(xié)議規(guī)定。四、公司型基金與契約型基金比較房地產(chǎn)基金可分為公司型基金和契約型基金（1）公司型基金（Corporate Fund）依公司法成立，通過發(fā)行基金股份將集中起來的基金投資于各種有價(jià)證券和產(chǎn)業(yè)。其最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司。傘型合伙房地產(chǎn)投資信托是擁有一家房地產(chǎn)有限合伙公司的房地產(chǎn)投資信托，并且是該房地產(chǎn)有限合伙公司的主要合伙伙伴。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。房地產(chǎn)基金可研報(bào)告作者：日期：房地產(chǎn)基金可研報(bào)告第一章 行業(yè)背景一、房地產(chǎn)基金概述房地產(chǎn)基金概念房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。 　　美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。傘型多重合伙房地產(chǎn)投資信托是擁有多家房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司的房地產(chǎn)投資信托。契約型房地產(chǎn)投資基金三方當(dāng)事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。公司型基金在組織形式上與股份有限公司類似，基金公司資產(chǎn)為投資者（股東）所有，由股東選舉董事會(huì)，由董事會(huì)選聘基金管理公司，基金管理公司負(fù)責(zé)管理基金業(yè)務(wù)?；鹜泄苋艘话闶巧虡I(yè)銀行。投資者即受益憑證的持有人，通過購買受益憑證投資于基金，并根據(jù)其購買份額分享投資收益。公司型基金經(jīng)營信托憑借的是公司章程、委托管理契約和委托保管契約等文件。公司型基金由于具有法人資格，因此可以向銀行借款。（3）公司型基金難以找到必需的發(fā)起人?；鹜顿Y嚴(yán)格限定于與房地產(chǎn)有關(guān)的證券和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。公開基金可通過各種媒體披露發(fā)行信息，投資者人數(shù)一般不受限制，每人投資者的最低數(shù)量一般沒有限定。被投資企業(yè)一般必須有經(jīng)營成果，并在產(chǎn)業(yè)鏈中有著關(guān)鍵性的作用，基金支持企業(yè)在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造出新的管理和項(xiàng)目，但必須經(jīng)過其認(rèn)可，以保證創(chuàng)新的可行性和實(shí)用性。新世界中國宣布，未來5年將在上海投資80多億元人民幣。而私募基金一般年限較長，平均8年左右，在基金期限到的時(shí)候就要將基金的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派給投資者，基金解散。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金進(jìn)入的方式主要以經(jīng)營性項(xiàng)目和不良資產(chǎn)為主，不良資產(chǎn)的處置主要有政府的政策和四大資產(chǎn)管理公司的推動(dòng)。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級的階段。但是這些嚴(yán)格來講都只是基礎(chǔ)，還沒有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營守則。我國政策性住房信貸主要指對個(gè)人的住房公積金貸款。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到 %，%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。 （3）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。 （5）加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。但是,與發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家相比,我國房地產(chǎn)融資體系仍然存在著嚴(yán)重的非均衡發(fā)展?fàn)顩r,阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 融資結(jié)構(gòu)失衡 國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計(jì)顯示 ,2009 年,房地