【正文】 造優(yōu)質(zhì)品牌以品牌樹(shù)形象，以形象開(kāi)拓市場(chǎng)。充分利用中銀國(guó)際開(kāi)盤(pán)、封頂、裝修、交房、開(kāi)業(yè)等事件進(jìn)行針對(duì)性宣傳，提高項(xiàng)目的知名度、增值潛力。2.開(kāi)業(yè)前保障投資者收益對(duì)商鋪投資者，進(jìn)行帶全產(chǎn)權(quán)式銷售，采用“先租后售、先售后租”的形式，建議在2005年12月底前保證8%的收益；對(duì)于自行經(jīng)營(yíng)的商戶，也同樣2005年12月底前保證8%的收益。而異業(yè)互補(bǔ)就是滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客親身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。娛樂(lè)中心 1—2家 秦春時(shí)尚品牌 4層在遵循中銀國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目定位的前提下，結(jié)合項(xiàng)目綜合情況，就招商分類進(jìn)行說(shuō)明根據(jù)本項(xiàng)目定位，招商目標(biāo)如下業(yè)態(tài) 數(shù)量 類型 樓層分布 總占面積 租金價(jià)值估算超市/精品店 1家 百貨超市/連鎖 1層、2層配合我們對(duì)該項(xiàng)目的定位，使之成為運(yùn)城高檔次、高規(guī)格的娛樂(lè)休閑集購(gòu)物消費(fèi)于一體的底商經(jīng)營(yíng)模式，將同時(shí)提升其住宅的價(jià)值所在。招商成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題與影響前期營(yíng)銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說(shuō)，它不僅關(guān)乎到開(kāi)發(fā)商能否順利回籠資金，也是影響后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。我就是想在運(yùn)城找一個(gè)高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶，讓我出去購(gòu)物啊，娛樂(lè)啊都方便一些，樓盤(pán)的檔次要高檔、要南北通透，價(jià)格上我不要太貴就可以了，因?yàn)楦赣H可以給我提供房子的全款。以下就是客戶對(duì)我們所說(shuō)項(xiàng)目的具體印象：王先生，運(yùn)城本土人，年齡40歲，運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人我在運(yùn)城奮斗多年，現(xiàn)在也算的上事業(yè)成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準(zhǔn)備換個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質(zhì)量，也可以做為一種投資吧許先生，運(yùn)城市經(jīng)商人，45歲，在商業(yè)上取得一定成功我這寫(xiě)年來(lái)一直在外面經(jīng)商，在商業(yè)上小有成就，經(jīng)常和朋友在一起談?wù)撚嘘P(guān)運(yùn)城的發(fā)展和投資的方面的事。 運(yùn)城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。 操作2發(fā)揮內(nèi)外關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)外部關(guān)聯(lián)迎合未來(lái)運(yùn)城城市中心商圈市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，內(nèi)部關(guān)聯(lián)立足于項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 尚豐國(guó)際 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時(shí)推廣，導(dǎo)致推廣過(guò)程中信息點(diǎn)過(guò)大，信息分散，給宣傳推廣帶來(lái)的困難。毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂(lè)的人群，這個(gè)人群也為項(xiàng)目帶來(lái)一定的商機(jī)。 價(jià)值趨勢(shì)走向?qū)⑼宫F(xiàn)本項(xiàng)目未來(lái)潛值：禹都大道是貫穿在運(yùn)城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開(kāi)來(lái)的一條主要道路，圍繞南風(fēng)廣場(chǎng)的休閑娛樂(lè)商業(yè)中心以及運(yùn)城市政府的建設(shè)，以及東區(qū)的新城區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進(jìn)行輻射，本項(xiàng)目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無(wú)限。三第六節(jié)主導(dǎo)產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河?xùn)|西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級(jí)名牌與國(guó)內(nèi)名牌、所占比例在30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到50% ，整個(gè)商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。近年來(lái)，城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快。第五節(jié)運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費(fèi)品擁有量增長(zhǎng)，享受型消費(fèi)品成為時(shí)尚，小汽車進(jìn)入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望；面積：主導(dǎo)面積80—130次推130—180及180—260。多層 80%城內(nèi)商鋪?zhàn)≌椒智锷≌?xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況世紀(jì)東方 鳳金園 2380 4棟板式小高層 框剪12層 70%家電二期 廣廈 1580 8棟多層 磚混7層 50%御鳳圓 建筑公司 2280 1棟小高層 框剪 15層 20%金兆大廈 金兆 2580 碟式高層26層 38%以上項(xiàng)目中世紀(jì)東方、御鳳圓、金兆大廈均為商住兩用，一至三層為商鋪，售價(jià)都在8000元左右。相應(yīng)也推出了一批住宅式公寓，如：世紀(jì)東方、御鳳園等。 西安、北京等地先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、服務(wù)品質(zhì)，使運(yùn)城市房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高。運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1)、 建筑面積約為20000m2。中銀國(guó)際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告前工程為框剪結(jié)構(gòu)，層高為16層，一、二層為商業(yè)門(mén)面房，以上為住宅，下設(shè)地下停車場(chǎng)與人防工程；大廈內(nèi)設(shè)地溫式中央空調(diào)，各單元設(shè)專用電梯及消防樓梯，配置專線及專用發(fā)電機(jī)組，各住戶可全天供應(yīng)熱水，24小時(shí)監(jiān)控錄像，保證住戶的財(cái)產(chǎn)安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設(shè)地上專用商業(yè)停車場(chǎng)，下設(shè)兩座800立方專用消防蓄水池。市場(chǎng)分析運(yùn)城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經(jīng)110 15112 04，北緯34 35—35 4之間，撤地建市后下轄2市1區(qū)10縣，總?cè)丝诮咏?00萬(wàn)人。年4)2)、住宅：2003年以來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)價(jià)格一路飚升，目前市場(chǎng)上商品房銷售價(jià)格已超過(guò)2000元/㎡，一套房的售價(jià)都在20萬(wàn)元以上，實(shí)現(xiàn)了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過(guò)渡，人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求不斷提升。商鋪?lái)?xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況二朗廟商業(yè)街 達(dá)隆 10000 占地84000平方米 商鋪2層鑄住宅6層 80%今日國(guó)際 新利通 10000 占地90畝 框剪 70%粵晉新天地 澤鑫 10000 占地15畝 框剪 售完(三) 小結(jié)2004年，運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)完成投資額達(dá)10億，開(kāi)工面積170萬(wàn)㎡，竣工面積70萬(wàn)㎡，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，%，顯示出強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力；隨著收入水平的逐步提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時(shí)間較長(zhǎng)，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。3)、小結(jié)運(yùn)城的娛樂(lè)休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在1000萬(wàn)元以上，生意相當(dāng)火暴；而酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。 項(xiàng)目定位通過(guò)《市場(chǎng)分析報(bào)告》大量資料的分析論證，無(wú)論本項(xiàng)目自身要素或市場(chǎng)大環(huán)境方面，都是機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn)共存、機(jī)遇和挑戰(zhàn)同時(shí)共存。項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，周遍的商業(yè)配套不是很完善，所以樓下四層的商業(yè)配套對(duì)于住宅的銷售價(jià)值提升非常重要。二、項(xiàng)目定位的目的及模型定位就是將項(xiàng)目的差異化做出來(lái)?！斑\(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”定位演繹 “運(yùn)城首席以商務(wù)住宅為主體，配套購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體的復(fù)合地產(chǎn)”，由于其定位層次比較高，價(jià)格更需要更多的上升空間來(lái)支撐本功能定位。 操作3重點(diǎn)策劃可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目主題不僅要符合運(yùn)城社會(huì)發(fā)展、行業(yè)需要，而且特別要迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，具有可持續(xù)發(fā)展性，才能使發(fā)展商品牌經(jīng)久不衰。 場(chǎng)置業(yè)者、投資者 運(yùn)城及周邊城市的投資戶，尤其是運(yùn)城人商業(yè)企業(yè)、廠商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)私營(yíng)商業(yè)主、投資商、白領(lǐng)、公務(wù)員按購(gòu)買(mǎi)因素細(xì)分因　素 細(xì)　市　分　場(chǎng)地 理 區(qū) 域 同　城 運(yùn)分　 發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價(jià)比，敢于投資冒險(xiǎn)。準(zhǔn)備買(mǎi)個(gè)商鋪，做一個(gè)在運(yùn)城比較有檔次、有規(guī)模的咖啡店，相信在現(xiàn)在發(fā)展迅速的運(yùn)城，這種時(shí)尚的冷餐市場(chǎng)一定會(huì)非?；鸨┑?。劉先生，周邊郊縣企業(yè)中老板準(zhǔn)備在運(yùn)城市區(qū)進(jìn)行投資.一直在郊縣做生意，這些年來(lái)發(fā)現(xiàn)生意與外市、外省的生意往來(lái)越來(lái)越多，有些時(shí)候發(fā)現(xiàn)發(fā)貨客戶拜訪都很不方便，現(xiàn)在想搬到城區(qū)中心去，不僅解決了以上那些問(wèn)題，也可以感受一些市區(qū)的生活。西安作為商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)不是很成熟，市場(chǎng)中不泛有