【正文】 8 、事件行銷有針對性地對某些客戶實施拒絕銷售法（以頂目的目標客戶群及有購買欲望而資金難以達到的客戶為對象），期望引發(fā)媒沛爭論，沛現項目對客戶的嚴格把關和項目的準入條件?！?廣告投放方式硬廣告：所有的廣告宣傳集中在正式開工后的三個月內，主要以項目的形象廣告為主，以電視廣告、專業(yè)媒介、戶外廣告為主要傳播形式，以尊貴一族的“都市別墅”式生活夢想為訴求．在目標客戶心中形成高標準豪宅的效果，引起潛在客戶的注意力?！　∑放铺嵘??！昂勒钗幕薄艾F代都市文化”等均可作為營俏的主題理念。本案作為高層豪宅，層差價格應控制在50－150 元／平方米（與基準層相比）, 而各層的價格差別可具體設定層差系數。營銷主題：“首個都市空中別墅度假生活特區(qū)”主要訴求：都市別墅，尊貴享受2 、定價策略根據本項目的質素來說，可以采取高開高走的價格策略。物業(yè)管理的另一重含是服務品質。車庫內分區(qū)設置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采用高強度防滑耐磨地磚，清潔美觀?！　〈筇醚b修材料高檔豪華，整個住宅亦采用酒店式管理方式，使住宅有賓至如歸的感覺。各戶戶門設計一個小玄關，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時避免了一開戶門即可看到客廳內活動的尷尬，既有私密性又滿足功能要求。屋內、屋外都可以看到綠樹如萌、繁花似錦的空中花園全貌，形成一道美麗的風景線。( 2 ）戶型設置：舒適型戶型占50％、空中別墅占20%、豪華復式占30 % 三幢塔樓總戶數在150套左右，其中，全復式“空中別墅”30 套，其它兩幢塔樓共計120 套左右（含復式），體現豪宅稀缺的特性，只為少數頂級人員度身定造。( 2 ）風格設計原則：　　以純現代的手法去沛現其獨特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個案的個性風格，并能與中心園林融為一體，達至渾然天成的境界。三、產品設計產品設計理念的表述市場領導者策略―――打造豪宅市場的“勞斯萊斯”以上產品設計理念由六方面的元素作支撐：獨特性（產品創(chuàng)新――私家空中花園）個性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數）高品味（建筑鳳格與主人品味――現代鳳格＋高素質業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級裝飾）高價格（單價與總價――片區(qū)最高價格）1 、整體規(guī)劃本項目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質，但如何才能在市場中突圍而出，則必須獨具創(chuàng)新性與唯一性。二、項目定位目標客戶群定位豪宅的目標客戶群自然是金字塔尖端的消費群，根據5％的人具備購買豪宅能力的定律，我們針對這部分消費者的消費特征以及消費心理來進行調查。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加珍貴，目前JH板塊已成投資熱點，升值空間巨大。當然，我們要再次重申的是，策劃報告中所使用的“豪宅”，是相對意義上的豪宅：亦即某個區(qū)域內相對其他樓盤而言比較高檔的住宅。直到今天，只要是現在還保留有世襲制傳統(tǒng)的歐洲國家，擁有豪宅的大部分還是有王室血統(tǒng)的高官世爵，豪宅因此象征著一種高貴的社會地位。　　一般而言，豪宅的設計方案需要保密，其設計一般都委托建筑師度身定制，不僅外人無法了解其內部空間設置，甚至于設計師身份，事務所名稱也在保密之列。住宅中藝術品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主人品位的印證。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。因為，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個通常意義上所說的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進深感以及由此而形成的尊貴感。業(yè)界大多專業(yè)人士認為，豪宅更應該是一個相對概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。對于這種回報率過高的產品，如果不加以相當的控制，必然泛濫成災，市場上以次充好的例子不勝枚舉。在一個成熟的住房市場里，豪宅的數量應該占總的住宅存量的5 ％一10％?！　∈紫?，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。2 、豪宅稀缺資源的獨占性豪宅的珍貴性主要沛現在土地的稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色和城市的人文價值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實現。 蓋茨的家是高科技的展示中心，來訪者的個人信息在通過入口時就被儲存進電電腦中?，F在，美國已經形成了幾個豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。下面，我們就針對項目SWOT 進行分析：1 、優(yōu)勢分析　　※項目地塊處于JH市區(qū)繁華商住區(qū)，周邊配套齊全，交通方便，人氣旺，氛圍好，是高檔住宅開發(fā)的理想用地；　　※地塊比較方正，有利于規(guī)劃設計；※地塊周邊自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，與風光秀麗的西北湖廣場可隔湖眺望，擁有自然“賣點；※開發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”的高起點開發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項目成為一枝獨秀的領跑者；※項目體量比較小，容易被市場所消化。 月主力賣點設計規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內外配套齊全營銷主題藤草花園、寧靜花園競爭對手四：項目名稱香　　　天　　　公　　　寓項目定位中　檔　商　住　物　業(yè)目標客戶事　業(yè)　單　位　職　工綠化率33 %周邊配套穗　豐　花　園、　小　商　品　店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風格現　代　主　義　風　格園林風格樓　　之　　間　　綠　　化規(guī)劃布局排　列　式社區(qū)配套乒　乓　球　室售價最　　高3100 元／㎡最　　低2150 元／㎡均　　價2700 元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率二室二廳㎡88%三室二廳㎡、129㎡，、149㎡四室二廳㎡物管內容24 小時保安，電子巡邏管理費1元／㎡以其無以倫比的內存質量與檔次形象，服務于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨有的核心優(yōu)勢?！飫?chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等。2 、建筑風格一個真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。完全消除了普通住宅設計中，小構件的瑣碎感，使立面整體化?！　　?私家空中花園――唯我獨尊　　空中花園是本案的一個最大賣點，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。臥室窗的可開啟扇設置為兩層隔音窗，上下均相錯開啟，噪音在兩層窗間的空隙內得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾?？罩袝拇蠊δ芸刁w平臺：。☆ 車庫直上家門車庫亦為豪宅生活的細節(jié)體現，予以足夠重視?！?豐富多彩且高質量的文化娛樂設計VOO 視頻點播、掌上電腦、數字電視、家庭網絡快車（寬頻）機頂盒等信息家電。四、營俏推廣策略1 、營銷手法通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關策略、促銷策略等系列組臺的強勢沖擊與造勢，實現快速銷售。因此，WH市的房地產市場對本案的吸納能力是毋庸置疑的。這樣不僅有利于本案銷售，而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產界