【正文】 　顧客滿意辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行顧客意見(jiàn)征詢，征詢項(xiàng)目包括：顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)等方面。庫(kù)存物資放置高度不應(yīng)超過(guò)三倍的包裝疊加高度，水平長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)其兩倍的疊加寬度。無(wú)死樹(shù)缺株、無(wú)雜草、無(wú)枯枝爛頭。植物、草皮根部土壤保持疏松、無(wú)板結(jié)、呈饅頭狀。針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢(shì)?！【G化養(yǎng)護(hù)室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見(jiàn)表6）。整體造型應(yīng)所選品種的觀賞效果一致。其它裝飾件無(wú)灰塵、光亮、無(wú)污跡。垃圾箱房箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無(wú)異味，滅害措施完善。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放雜物、無(wú)積灰、積水、無(wú)污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。反光鏡干凈、明亮、無(wú)污跡、水漬。外露水管連接處無(wú)堿性污垢,管道表面光亮、無(wú)灰塵。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。噴淋蓋、煙感器、喇叭無(wú)灰塵、無(wú)污漬。旋轉(zhuǎn)門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。其他材質(zhì)玻璃潔凈明亮、通透性強(qiáng)、無(wú)劃痕、無(wú)水跡。木制地板表面光亮、四周邊角無(wú)積灰、無(wú)污漬?！Ｕ现伟搽娫挄惩?，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)宜接聽(tīng)）。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。綠地、花臺(tái)保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。保持路面平整、無(wú)開(kāi)裂和松動(dòng)、無(wú)積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無(wú)缺損。26衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。接地電阻：≤4Ω?！】照{(diào)系統(tǒng)——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；——定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤(pán)和冷凝水管道；——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)；——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水；——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；——對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；——能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；——定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)；——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；——應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；——定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。　升降設(shè)備系統(tǒng) 　電梯及自動(dòng)扶梯——保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確?！⊙哺到y(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——巡更器具工作正常；——巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常?！≡O(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)　變配電系統(tǒng)——制定臨時(shí)用電管理措施；——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全； —— 　辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行GB 3096中的四類標(biāo)準(zhǔn)限值 　發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。 報(bào)修接待服務(wù) 當(dāng)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。48 　辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。39 　管理服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、交接班記錄、賬冊(cè)等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。28 示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。 《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》8 GB 5749辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范1 范圍2 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)和搬運(yùn)等內(nèi)容及要求。 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》9 GB/T 《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》10 GB 13495 《消防安全標(biāo)志》11 GB 15603 《常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》12 DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》13 DB 31/199 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》14 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第373號(hào)令，自2003年6月1日起施行）15 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)，自2002年5月1日起施行）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號(hào)，建設(shè)部1999年11月22日頒布）16 《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（上海市人民政府2006年1月26日頒布）17 《上海市建筑節(jié)能管理辦法》（上海市人民政府第50號(hào)令，2005年7月15日頒布）18 《危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》（市人民政府1982年4月1日頒布）19 《cds生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》（人民政府第12號(hào)令，1995年8月24日發(fā)布）20 3　術(shù)語(yǔ)和定義21 下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)：22 　辦公樓29 　突發(fā)公共事件40 　管理服務(wù)人員應(yīng)接受過(guò)相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。49 　基礎(chǔ)管理服務(wù)50 　財(cái)務(wù)管理服務(wù)51 　建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 　信報(bào)服務(wù) 正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信等）。如制止無(wú)效，報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門處理。根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況； ——遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施；——按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告；——按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；——高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確；——高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；——低壓配電柜運(yùn)行正常，各類表計(jì)顯示正常；——功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。　周界報(bào)警系統(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——紅外探頭安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；——電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；——應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄；——電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理?！″仩t系統(tǒng)　蒸汽鍋爐每年一次應(yīng)接受行政主管部門指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)?！瘛?保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。樓內(nèi)墻面發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。7龍頭出水正常、無(wú)滴漏現(xiàn)象；水管無(wú)堵塞，無(wú)漏水現(xiàn)象，花壇完整。，保證正常排澇； 對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； 及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查?！⊥＼嚬芾怼?