【正文】 11　檢驗方法　自主檢查　服務(wù)人員自查從事物業(yè)管理服務(wù)每一位員工均應(yīng)對所提供的服務(wù)實施自主檢查，遇質(zhì)量異常或者顧客直接投訴時，應(yīng)及時糾正，如系重大或特殊異常應(yīng)立即報告主管人員。植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、休眠蟲體及越冬蟲蛹。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。 室內(nèi)綠化擺放要求（見表5）。綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水。燈泡、燈管、指示燈明亮、無積灰。走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡平臺、屋頂無垃圾堆積。8 環(huán)境保潔服務(wù)9 　材質(zhì)清潔要求根據(jù)辦公樓地面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出了不同材質(zhì)的清潔要求（見表3）?！“踩a(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃氣、燃油、電力的安全使用知識。　應(yīng)考慮主要道路及停車場設(shè)施交通標識，主要路口設(shè)路標。大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè)有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設(shè)施得當。9綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完整。表2　共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求序號應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運行進行管理、記錄；——應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試?！【W(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)　程控交換機——程控交換機（PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；——維護終端工作正常、整潔；——計費系統(tǒng)工作正常、整潔；——話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔；——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損；——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日； ——顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作； ——向公安機關(guān)報案的投訴，協(xié)助公安部門處理； ——涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理 　受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。53 　物業(yè)檔案管理54 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：55 ；56 ；57 ；58 ；59 。34 　管理機構(gòu)與人力資源配置要求35 　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。 management25 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。45 　辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)按時完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。 　維修資金管理服務(wù)需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。　巡檢每年應(yīng)定期對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行依次全面檢查?！⌒l(wèi)星電視系統(tǒng)——衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；——放大器、解碼器等設(shè)備工作正常；——傳輸線路正常，圖像清晰。　公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護：——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時更換；——每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率；——每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時處置，保證運行安全、正常。4道路、廣場、地下車庫保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理。避難層、平臺發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；——巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。拋光鏡面不銹鋼明亮、無擦痕、無印跡。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時消毒。 自動扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。消殺滅害對通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。其他室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。中耕除草、松土年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，無雜草?！∥ｋU化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603《常用危險化學(xué)品貯存通則》及《上海市危險化學(xué)品安全管理辦法》規(guī)定的要求?！囟?、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時。草坪修剪不能超過5㎝、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時切邊，草坪邊緣線清晰。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。廢棄物及時收集，不滿溢。電梯轎廂轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。公共衛(wèi)生間坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水，鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。樓梯扶手、欄桿、窗臺、指示牌保持干凈、無灰塵、光亮。軟地面地毯色澤均一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向?！⊙惨暋鞔_巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。32樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；——鍋爐安全附件及儀表齊備，動作可靠；——各種證書齊備，操作人員持證上崗；——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi)?！≤噹旃芾硐到y(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——服務(wù)器工作正常、整潔；——取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常；——柵欄機安裝牢固、工作正常；——收費站工作正常、整潔。裝修管理 的要求和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標準》等相關(guān)要求執(zhí)行 房屋結(jié)構(gòu)檢查 ——應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對房屋進行定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修繕； ——不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見表1）。 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內(nèi)開通。43 　辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)宜從實際出發(fā)，根據(jù)《市建筑節(jié)能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。24 　物業(yè)管理6 GB 289437 　管理服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務(wù)。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢，確保100%答復(fù)率。 房屋、設(shè)施設(shè)備運行與維護服務(wù) 房屋維護管理 房屋的維修養(yǎng)護： ——　廣播與背景音響系統(tǒng)——音源設(shè)備工作正常，整潔完好；——功放設(shè)備工作正常，整潔完好；——揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；——背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常?！∫簤荷翟O(shè)備——升降平臺應(yīng)運行平穩(wěn)，安全裝置完好；——升降設(shè)備本體運行平穩(wěn)，各類儀表指示準確，安全裝置完好。旋轉(zhuǎn)門、