【正文】 例如在綠化施工中：苗種的種植時(shí)，根部保護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度 ；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。 工作方式： 將現(xiàn)有人員分成二個(gè)小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊(duì)，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。 現(xiàn)場介入 CPM 有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計(jì)和施工狀況。 管理要點(diǎn)： 組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進(jìn)一步設(shè)計(jì)和施工現(xiàn)場情況，細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，根據(jù) CPM 物業(yè)管理和前期介入的工作經(jīng)驗(yàn)，及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè) 68 管理的某些問題 ，并提出糾正及解決的建議。 （四）劃小核算單位。 二、對物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識 （一）物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進(jìn)行。 （ 4） 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。做事先做人，正人先正已。 三、 管理人員 的管理 人才是 CPM 最寶貴的財(cái)富。 （三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。 35 二、 管理人員的培訓(xùn) （一）培訓(xùn)觀念 物業(yè)管理企業(yè)的競爭實(shí)質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。 2. 專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。該同志組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識和開拓精神，有很強(qiáng)的物業(yè)管理理論水平和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生分別擔(dān)任長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院管理處正副主任，前期介入期間另委派公司 9 名管理、技術(shù)骨干現(xiàn)場配合。 2021 年3 月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管 理局協(xié)商解決臨時(shí)辦公室問題，滿足管理處辦公需求。 26 3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制： （ 1） 監(jiān)督機(jī)制 （ 2） 自我約束機(jī)制 ? 制定管理處廉潔自律基本要求。 用 CPM 確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。 CPM 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。否則，管理處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。 圖 組織機(jī)構(gòu)圖 （二）運(yùn)作程序 1．整體運(yùn)作流程 長沙市委市政府 機(jī)關(guān)新大院管理委員會 房地產(chǎn)管理局 機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 機(jī)關(guān)新大院管理處 CPM 本部 街道辦、工商、稅務(wù)、公安、武警等 綜合部 行政事務(wù) 人力資源 財(cái)務(wù)管理 后勤采購 管理部 質(zhì)量控制 安全管理 社區(qū)文化 環(huán)境工程 治安與交通管理 工程部 設(shè) 備運(yùn)行 工程維護(hù) 節(jié)能降耗 消防管理 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù) 信息管理 協(xié)調(diào)調(diào)度 意見征詢 22 圖 整體運(yùn)作流程圖 （ 1） 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。 專業(yè)化 CPM 利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)； 品牌化 CPM 通過實(shí)踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹 立長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體品牌形象； 經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運(yùn)用 CPM 特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。機(jī)關(guān)新大院 19 對物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。 CPM 掌握了綜合性寫字樓財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。 CPM 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會等多功能為一體。 3． 大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。首先，在原有大綠化廣場基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。 CPM 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。 CPM 高度重視機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳 9 名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌 握基本情況。 CPM 積累了深圳 [中航苑 ]（ 40 萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。 10 （二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 CPM 積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在機(jī)關(guān)新大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行 ，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 ISO9000 質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉 設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要整體形象 三個(gè)重點(diǎn) 配套服務(wù) 設(shè)備管理 6 確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地 40 萬平方米，一期工程 萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū) ，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項(xiàng)目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。 （三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。 （二）項(xiàng)目定位 長沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼 于全國，著眼于世界，著眼于未來。 3． 注重機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備 維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。 CPM 將客戶滿意作為工作業(yè)績評價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。 CPM 技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費(fèi)用。 表 ：機(jī)關(guān)新大院與 [深圳工商銀行 ]物業(yè)比較 比較項(xiàng)目 機(jī)關(guān)新大院 深圳工商銀行物業(yè) 1 建筑規(guī)模 一期 萬米 2，占地 40 萬米2 各類物業(yè)共 12 萬米 2 2 物業(yè)類型 綜合性，辦公樓為主，綜合配套全面 綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面 3 業(yè)主情況 政府物業(yè)，由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理 銀行自有物業(yè)，由后勤服務(wù)處協(xié)調(diào)監(jiān)管 4 物業(yè)使用特點(diǎn) 機(jī)關(guān)辦公大樓，對供水、供電、空調(diào)等設(shè)備及安 全、形象要求甚高 深圳工商銀行、金融中心、深圳證券交易資金結(jié)算中 心、金庫重地，使用要求高 5 設(shè)備狀況 量身定做，國產(chǎn)化程度高 設(shè)備使用時(shí)間長，老化嚴(yán)重，需維護(hù)、改造、更新 6 “兩金”使用 設(shè)立基金，按需報(bào)批使用 CPM 制定年度計(jì)劃，按程序?qū)徟鷪?zhí)行 7 其它方面 富裕人員重新就業(yè)，后勤配套服務(wù) 原有 130 名員工，全部由 CPM 接收消化，配套項(xiàng)目如食堂、會務(wù)、室內(nèi)清潔、綠化問題由 CPM 負(fù)責(zé) 12 CPM 在 1999 年 3 月全 國首例銀行物業(yè)管理公開招標(biāo)活動，通過激烈競爭，中標(biāo)接管 [深圳工商銀行 ]主要物業(yè)，接收消化原有管理人員，全面改善設(shè)備運(yùn)行狀況，顯著降低運(yùn)行成本，在全國樹立了銀行物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的成功典范。敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營理念；創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 2. 設(shè)備管理形象規(guī)范。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，有關(guān)人員迅速到位，無需求時(shí)，管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。 2． 餐廳管理和服務(wù) 即將建設(shè)的綜合服務(wù)樓中設(shè)有職員餐廳，是政府物業(yè)重要的配套服務(wù)項(xiàng)目，其功能應(yīng)能滿足職工就餐、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)中、小規(guī)模宴客需要。在管理處員工培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作，并力爭在接管兩年內(nèi)， 17 使機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理通過 ISO9000 認(rèn)證。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過程中。同時(shí)還可為現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里。 CPM 在策劃機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。 4. 管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。由各部門部長、管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會，一般問題不過夜。 5． 強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。 CPM深諳員工激勵機(jī)制，實(shí)踐效果奇佳。 （ 3） 效益激勵。 （一） 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作計(jì)劃（見表 ） （二） 日常物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理； 2． 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)； 4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理； 5． 24 小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理； 6． 樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理； 7． 公共配套設(shè)施的運(yùn)營管理； 8． 交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理； 9． 物業(yè)檔案資料收集、管理； 10． 物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化； 11． 便民服務(wù)； 12． 物業(yè)保險(xiǎn)事宜。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。 2． 管理處副主任：蔣紹勇，男， 28 歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)管理工作 6 年，曾任香港梁振英測量師行東?；▓@管理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團(tuán)營銷策劃總監(jiān)。該同志在樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)、安裝、改造、維護(hù)、工程預(yù)決算等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是電梯維修和檢測調(diào)試、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防設(shè)備、中央空調(diào)等方面的專家。 5. 運(yùn)行維修人員：中技、高中以上文化程度， 2535 歲，三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。 CPM 高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃。 （五）年度培訓(xùn)計(jì)劃 CPM 擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)（ 2021 年 2 月 10 日至 4 月 20 日），采用集中、封閉、