【正文】 例如在綠化施工中：苗種的種植時，根部保護膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度 ；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。 工作方式： 將現(xiàn)有人員分成二個小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊，參與設施設備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學習、了解設備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領導下，參與對室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。 現(xiàn)場介入 CPM 有關人員應盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工情況并做詳細記錄，了解設計和施工狀況。 管理要點： 組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進一步設計和施工現(xiàn)場情況，細化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，根據(jù) CPM 物業(yè)管理和前期介入的工作經(jīng)驗，及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè) 68 管理的某些問題 ，并提出糾正及解決的建議。 （四）劃小核算單位。 二、對物業(yè)管理處財務管理的認識 （一）物業(yè)管理專業(yè)中財務管理應具有營銷財務的概念，即注重財務管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財務管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。 （ 4） 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應的儲存、保管方法。針對長沙市委市政府機關新大院的實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機關新大院物業(yè)管理檔案進行全面的收集和管理。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。做事先做人，正人先正已。 三、 管理人員 的管理 人才是 CPM 最寶貴的財富。 （三）培訓目標：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。 35 二、 管理人員的培訓 （一）培訓觀念 物業(yè)管理企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關鍵在于有效的員工培訓。 2. 專業(yè)工程師：大學本科以上相關專業(yè)畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。該同志組織管理能力強，具有創(chuàng)新意識和開拓精神，有很強的物業(yè)管理理論水平和項目管理實踐經(jīng)驗。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級項目經(jīng)理蔣紹勇先生分別擔任長沙市委市政府機關新大院管理處正副主任，前期介入期間另委派公司 9 名管理、技術(shù)骨干現(xiàn)場配合。 2021 年3 月起，與機關事務管 理局協(xié)商解決臨時辦公室問題，滿足管理處辦公需求。 26 3．監(jiān)督與自我約束機制： （ 1） 監(jiān)督機制 （ 2） 自我約束機制 ? 制定管理處廉潔自律基本要求。 用 CPM 確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。 CPM 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結(jié)、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。否則，管理處對此將視為服務質(zhì)量不合格項，按相應規(guī)定處理。 圖 組織機構(gòu)圖 （二）運作程序 1．整體運作流程 長沙市委市政府 機關新大院管理委員會 房地產(chǎn)管理局 機關事務管理局 機關新大院管理處 CPM 本部 街道辦、工商、稅務、公安、武警等 綜合部 行政事務 人力資源 財務管理 后勤采購 管理部 質(zhì)量控制 安全管理 社區(qū)文化 環(huán)境工程 治安與交通管理 工程部 設 備運行 工程維護 節(jié)能降耗 消防管理 客戶服務中心 客戶服務 信息管理 協(xié)調(diào)調(diào)度 意見征詢 22 圖 整體運作流程圖 （ 1） 整體運作流程的設計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。 專業(yè)化 CPM 利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標； 品牌化 CPM 通過實踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻，全面、長遠承擔物業(yè)管理責任，樹 立長沙市委市政府機關新大院開放、高效、親和的整體品牌形象； 經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運用 CPM 特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務，實現(xiàn)機關新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。機關新大院 19 對物業(yè)管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。 CPM 掌握了綜合性寫字樓財務收支各項細節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。 CPM 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標。網(wǎng)吧應集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會等多功能為一體。 3． 大樓入駐之初的幾個月，在設備設施方面必然會暴露出許多設計和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會提出許多設施改裝、增裝要求。首先，在原有大綠化廣場基礎上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導示和多媒體信息系統(tǒng)。 CPM 為深圳中航企業(yè)集團全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。 CPM 高度重視機關新大院項目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級項目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳 9 名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌 握基本情況。 CPM 積累了深圳 [中航苑 ]（ 40 萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗，除物業(yè)管理管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務。 10 （二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設備管理技術(shù)支持 CPM 積累十幾年樓宇機電設備管理經(jīng)驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術(shù)實力在樓宇設備管理業(yè)首屈一指。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在機關新大院的應用，可以保障設備運行 ，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 ISO9000 質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調(diào)試，熟悉 設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要整體形象 三個重點 配套服務 設備管理 6 確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地 40 萬平方米，一期工程 萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū) ，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 （三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。 （二）項目定位 長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼 于全國，著眼于世界，著眼于未來。 3． 注重機關新大院物業(yè)管理相關保險事項。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設備 維護、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項目的經(jīng)營作為服務客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。 CPM 將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。 CPM 技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)機關新大院的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費用。 表 ：機關新大院與 [深圳工商銀行 ]物業(yè)比較 比較項目 機關新大院 深圳工商銀行物業(yè) 1 建筑規(guī)模 一期 萬米 2，占地 40 萬米2 各類物業(yè)共 12 萬米 2 2 物業(yè)類型 綜合性，辦公樓為主，綜合配套全面 綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面 3 業(yè)主情況 政府物業(yè)，由機關事務管理局統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理 銀行自有物業(yè)，由后勤服務處協(xié)調(diào)監(jiān)管 4 物業(yè)使用特點 機關辦公大樓，對供水、供電、空調(diào)等設備及安 全、形象要求甚高 深圳工商銀行、金融中心、深圳證券交易資金結(jié)算中 心、金庫重地，使用要求高 5 設備狀況 量身定做，國產(chǎn)化程度高 設備使用時間長，老化嚴重，需維護、改造、更新 6 “兩金”使用 設立基金，按需報批使用 CPM 制定年度計劃，按程序?qū)徟鷪?zhí)行 7 其它方面 富裕人員重新就業(yè)，后勤配套服務 原有 130 名員工，全部由 CPM 接收消化，配套項目如食堂、會務、室內(nèi)清潔、綠化問題由 CPM 負責 12 CPM 在 1999 年 3 月全 國首例銀行物業(yè)管理公開招標活動，通過激烈競爭，中標接管 [深圳工商銀行 ]主要物業(yè)，接收消化原有管理人員，全面改善設備運行狀況，顯著降低運行成本，在全國樹立了銀行物業(yè)實行專業(yè)化管理的成功典范。敬業(yè)、服務創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務原則的經(jīng)營理念；創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。 2. 設備管理形象規(guī)范。需要提供物業(yè)管理服務時，有關人員迅速到位，無需求時，管理服務人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。 2． 餐廳管理和服務 即將建設的綜合服務樓中設有職員餐廳，是政府物業(yè)重要的配套服務項目，其功能應能滿足職工就餐、有關領導中、小規(guī)模宴客需要。在管理處員工培訓過程中，要增強質(zhì)保體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)保體系正常運作，并力爭在接管兩年內(nèi)， 17 使機關新大院物業(yè)管理通過 ISO9000 認證。同時，采取員工參與、適當授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。同時還可為現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運行和管理問題，可及時得到公司本部強有力的技術(shù)幫助，真正做到運籌帷幄，決勝千里。 CPM 在策劃機關新大院物業(yè)管理方案中，特別倡導服務創(chuàng)新。 4. 管理處實行公司領導下的管理處主任目標責任制。由各部門部長、管理處正、副主任輪值負責，堅持每天工作早會，一般問題不過夜。 5． 強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務需求。 CPM深諳員工激勵機制，實踐效果奇佳。 （ 3） 效益激勵。 （一） 機關新大院物業(yè)管理工作計劃（見表 ） （二） 日常物業(yè)管理服務項目 1． 房屋建筑本體、公共部分的維護管理； 2． 公共配套設施、設備維護、運行管理； 3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運； 4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理； 5． 24 小時保安、護衛(wèi)、消防及公共秩序管理； 6． 樓宇自動化設備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理； 7． 公共配套設施的運營管理； 8． 交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理； 9． 物業(yè)檔案資料收集、管理； 10． 物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化； 11． 便民服務； 12． 物業(yè)保險事宜。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。 2． 管理處副主任：蔣紹勇，男， 28 歲，大學畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)管理工作 6 年，曾任香港梁振英測量師行東?；▓@管理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團營銷策劃總監(jiān)。該同志在樓宇機電設備設計、安裝、改造、維護、工程預決算等方面積累了豐富的經(jīng)驗，是電梯維修和檢測調(diào)試、強弱電系統(tǒng)、消防設備、中央空調(diào)等方面的專家。 5. 運行維修人員：中技、高中以上文化程度， 2535 歲，三年以上大廈設備運行及維修工作經(jīng)驗，有相關專業(yè)的上崗證，思想作風過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動手能力強，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。 CPM 高度重視員工培訓工作，把員工培訓作為人力資源開發(fā)的基礎工作，每年安排周密的員工培訓、考核計劃。 （五）年度培訓計劃 CPM 擬將首年度員工培訓分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓（ 2021 年 2 月 10 日至 4 月 20 日），采用集中、封閉、