針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調研086-免費閱讀
【正文】 單純從居住配套上出發(fā)，該區(qū)塊的基本生活保障較強，學校、醫(yī)院、超市、市場等豐富，完全屬于一個偏安一隅的適宜居住的好地方，相對下沙的冷寂，九堡的繁雜，老余杭是一個能出則繁華、入則寧靜的區(qū)塊。老余杭現有樓盤，也是屬于農村包圍城市的發(fā)展格局，老城區(qū)現有改造上不談，周界樓盤發(fā)展也圍繞老城展開，必定形成一個新區(qū)和老區(qū)的區(qū)別，老區(qū)配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現有自身配套主要是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來，相信隨著政府對新區(qū)塊公建和要求的酒店、娛樂業(yè)配套的加強，在5年內，老余杭的新老城區(qū)將形成互補。 【爭鋒觀點】 ：我司認為，當前從實際出發(fā)，從市中心抵達老余杭，車程需要40分鐘～50分鐘左右，而且文一路交通繁忙，高峰時節(jié)車程必然高達1個小時以上，雖然文一西路貫通，但在實際的居住中，交通還是不方便的，開車比較遠，乘坐公交車必定起早貪黑，所以該區(qū)塊的購買人群決定了一般均是工薪階層。 圓鄉(xiāng)?名筑 圓鄉(xiāng)?名筑位于碧景園對面，目前正處于一期開發(fā)，6號樓已經售完，第一期開盤的均價是4600，2008年10月份即將開盤的是5號樓，戶型有90多方和140多方兩種?！局攸c樓盤點評】同城印象該盤分東區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三塊開發(fā)，是目前余杭最大的開發(fā)項目。而目前正在開發(fā)的新西湖無疑將為老余杭的配套錦上添花。其實按照地圖上的直線距離來看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區(qū)只有約5公里，然而兩者為何難以溝通？主要是因為文一西路到蔣村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業(yè)配套的跟進完善，閑林板塊的元氣有望逐漸恢復?！半u生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實不難，就是開發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。翡翠城的高價也開始讓越來越理性的購房者望而卻步。排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產由此進入一個新紀元?！具h景展望】遠景余杭區(qū)與杭州主城融為一體，社會經濟發(fā)展主要指標達到發(fā)達國家當時水平。2）地鐵集聚區(qū)建設。電力工程近期至2010年最高負荷110～125萬kW；遠期2020年最高負荷280～320萬kW。路網局部壓縮呈“M”型，形成“兩環(huán)九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環(huán)”——即東西大道、良祥路－320國道與104國道連接線－北緣路延伸。在明確城鎮(zhèn)建設區(qū)域的基礎上，突出自然資源、人文歷史遺產、生態(tài)環(huán)境保護與土地使用性質管制的空間落實。【城鄉(xiāng)居民點規(guī)劃】城鎮(zhèn)社區(qū)建設以“一副三組團”的城市空間規(guī)劃框架為和基礎設施布局為依托，規(guī)劃余杭區(qū)構建“副城——組團——片區(qū)（城鎮(zhèn)）——居住區(qū)——小區(qū)”的五級城鎮(zhèn)居民點體系。將臨平副城建設成為“山水生態(tài)新城，運河文化名城，綜合發(fā)展副城”。發(fā)展目標1）2010年發(fā)展目標：從20082010年的三年左右時間，經濟社會呈現快速發(fā)展，區(qū)域融合進一步加深、創(chuàng)新能力和區(qū)域協(xié)調程度得到進一步提升，到2010年進入全面小康社會，中心城市基本實現現代化。2007年，該區(qū)房地產業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的發(fā)展態(tài)勢，市場走向平和理性，企業(yè)開發(fā)經營秩序得到逐步規(guī)范，供求結構得到有效改善，房價小幅增長，市場基本穩(wěn)定。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭設縣。目 錄 余杭區(qū)整體房地產大勢發(fā)展分析…………………………………………P3～P20 老余杭房地產市場現狀分析………………………………………………P21～P35 老余杭發(fā)展前景及價位延展調研總結……………………………………P36～P40一、余杭區(qū)整體房地產大勢發(fā)展分析（一）余杭區(qū)房地產市場綜述通過近幾年的快速發(fā)展，余杭房地產行業(yè)在近幾年得到了迅速壯大。隨著金融政策的幾次調整，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，%?！究傮w發(fā)展框架】綜合杭州城市總體規(guī)劃中杭州大都市“一主三副三組團”的空間布局要求，基于杭州大都市區(qū)反磁力體系構建和余杭區(qū)域結構的重組要求，優(yōu)化生產要素配置，調整完善城市空間布局，以副城為重點，做大做強臨平副城，積極融入杭州主城；以組團為基礎，推動組團格局重組，做優(yōu)做美三大組團；以中心城鎮(zhèn)為依托，以西部生態(tài)區(qū)為保障，形成資源共享、功能互補、協(xié)調發(fā)展的網絡化都市新區(qū)。瓶窯組團的建設目標是“生態(tài)基地，田園小鎮(zhèn)，禪茶之鄉(xiāng)”。規(guī)劃余杭區(qū)形成28個農村集中居住區(qū)?！八臋M、五縱”的國省道一級公路主干線體系：“四橫”——02省道、15省道、320國道、01省道；“五縱”——04省道、104國道、09省道、臨博公路、東連接線。【支撐與保障】給水工程規(guī)劃提高供水普及率，實施城鄉(xiāng)一體化，保持供水能力適度超前。固定電話近期普及率45～50部/百人，發(fā)展用戶數約58～65萬戶，遠期普及率60～70部/百人，發(fā)展用戶數約95～110萬戶；移動電話近期普及率55～60部/百人，發(fā)展用戶數約72～78萬戶，遠期普及率75～85部/百人，發(fā)展用戶數約118～134萬戶。2）穩(wěn)步推進普通商品房建設。二、老余杭房地產市場現狀分析（一）老余杭房地產市場分析，特與閑林鎮(zhèn)做對比所謂有比較才有鑒別，對比一，所屬樓盤規(guī)模價格對比1）閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富。紫荊苑5月15日領出預售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍山2007年5月推出的2
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