【正文】 構(gòu)成三條生態(tài)帶。3）京杭運(yùn)河遠(yuǎn)景為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，京杭運(yùn)河二通道遠(yuǎn)景規(guī)劃為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，杭申線(xiàn)規(guī)劃等級(jí)為四級(jí)，武獐線(xiàn)、王獐線(xiàn)、杭余線(xiàn)、閑倉(cāng)線(xiàn)，規(guī)劃等級(jí)為五級(jí)。近期實(shí)現(xiàn)有線(xiàn)廣播通響率和有線(xiàn)電視入戶(hù)率兩個(gè)100％，發(fā)展有線(xiàn)電視用戶(hù)數(shù)約25～30萬(wàn)戶(hù)，遠(yuǎn)期發(fā)展有線(xiàn)電視用戶(hù)數(shù)約45～55萬(wàn)戶(hù)。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問(wèn)題等因素影響，目前，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/㎡左右，排屋在9000元/㎡，區(qū)域內(nèi)行情低迷。此后開(kāi)盤(pán)的各大樓盤(pán)紛紛陷入緩銷(xiāo)甚至滯銷(xiāo)，再加上前期通過(guò)的杭州地鐵規(guī)劃的站點(diǎn)設(shè)計(jì)將閑林排除在外，同時(shí)其他板塊降價(jià)等優(yōu)惠動(dòng)作頻出，本來(lái)就有配套硬傷的閑林在失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)后，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。另外沃爾瑪山姆會(huì)員店也將落戶(hù)五常。目前，僅正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)50多個(gè)，總建筑面積611萬(wàn)平方米，建成后，幾年內(nèi)居住人口將達(dá)15萬(wàn)。 碧景園碧景園對(duì)面就是百年老校太炎小學(xué)，是碧景園的一大亮點(diǎn)。 老余杭內(nèi)、外圍配套中，有一定的變化，杭州師范大學(xué)校區(qū)、省委黨校、東部軟件園等，將本區(qū)塊在高端配套中進(jìn)行支撐，根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)有樓盤(pán)中教師客群占有一定數(shù)量。(二)老余杭房產(chǎn)價(jià)格發(fā)展前景預(yù)期 從各方數(shù)據(jù)可以明確，老余杭的價(jià)格起步在2001年左右，當(dāng)時(shí)價(jià)格在2000元/平方米左右，進(jìn)入2002年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速起步，進(jìn)入2003年，價(jià)格攀升到3000余元/平方米；2004年和2005年，價(jià)格提升至4000至5000元/平方米左右，但2006年銷(xiāo)售價(jià)格徘徊大，各在售樓盤(pán)的差異增大，部分樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)入6000元大關(guān)，有的仍在5000多元周旋；但2007年完全是一個(gè)大的變化，有品牌知名度的項(xiàng)目紛紛跳躍至7000元/平方米以上，進(jìn)入2008年，價(jià)格從2007年下半年到如今增幅不大，但2008年人居展召開(kāi)后，部分項(xiàng)目在之前之后小范圍上浮300元左右。【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的5號(hào)線(xiàn)建成時(shí)間久遠(yuǎn)，因此現(xiàn)有預(yù)期借鑒吃力。整個(gè)東區(qū)可容納800多戶(hù)人口居住， 2007年四五月份開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，該盤(pán)東區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格約4580元/平方米，西區(qū)目前正在全面開(kāi)發(fā)中，山景園沿馬路的9幢已開(kāi)盤(pán)，共計(jì)有120多套房源，該盤(pán)我司認(rèn)為其西區(qū)相比東區(qū)，有著更為優(yōu)越的自然環(huán)境，西北面緊靠寶塔山，隨處可見(jiàn)原生態(tài)的山景，余杭鎮(zhèn)最大占地400畝的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所塔山公園圍繞天然的寶塔山、獅子山進(jìn)行規(guī)劃，保留原有的安樂(lè)塔、安樂(lè)寺、西園賓館等建筑。 然而，一條路的修建往往能改變一個(gè)區(qū)域樓市的命運(yùn)。閑林的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始靜下心來(lái)，重新審視自己。因?yàn)榇饲暗木羰匡L(fēng)情、盛世嘉苑的多層低價(jià)公寓便遭到了排隊(duì)“哄搶”，與其說(shuō)翡翠城進(jìn)駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/㎡的樓面天價(jià)推動(dòng)了閑林的紅火，還不如說(shuō)是因?yàn)殚e林定位的改變?cè)斐闪似錈徜N(xiāo)，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區(qū)域之一。圈層集團(tuán)式新城：臨平副城、余杭組團(tuán)和良渚組團(tuán)通過(guò)規(guī)模和功能的提升，將形成圈層集團(tuán)式新城——臨平城、余杭城和良渚城。遠(yuǎn)期該區(qū)電網(wǎng)以500kV瓶窯變、500kV杭北變、500kV喬司變和境內(nèi)各電廠作為電源?！揪C合交通體系】對(duì)外交通體系1）規(guī)劃年限內(nèi)，余杭境內(nèi)擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、滬杭客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)。余杭組團(tuán)由余杭、閑林、倉(cāng)前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開(kāi)發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。特別在2007年第三季度，市場(chǎng)銷(xiāo)售一度出現(xiàn)火熱場(chǎng)面，成交商品房套數(shù)達(dá)到8421套，略小于上半年的10000套?！　? 千年老余杭，原汁原味的江南古鎮(zhèn)，積淀的歷史文化與現(xiàn)代生活的相互滲透交融，在自身周邊齊全的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿(mào)文教、醫(yī)衛(wèi)體娛一應(yīng)俱全，可謂是人文活力生活的至佳場(chǎng)所。％，；用地規(guī)模。余杭區(qū)村莊布局以農(nóng)村集中居住區(qū)為主，特別是中部和東部的平原地區(qū)，原則現(xiàn)有的村莊除了隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展納入城市范圍外，其他的村莊均進(jìn)入農(nóng)村集中居住區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。2）杭州市軌道交通線(xiàn)網(wǎng)經(jīng)多次調(diào)整，規(guī)劃4條通過(guò)余杭區(qū)境內(nèi)，分別是1號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)和5號(hào)線(xiàn)。5）生態(tài)廊道聯(lián)通區(qū)域整治。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況相對(duì)平淡?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風(fēng)情，由于當(dāng)年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個(gè)樓盤(pán)空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開(kāi)始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，這反而對(duì)余杭地區(qū)是個(gè)利好。老余杭樓盤(pán)主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)。在配套方面，老余杭作為原余杭縣所在地，各項(xiàng)配套都比較完善。名筑 500多戶(hù) 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半島 5000多戶(hù)在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：該項(xiàng)目體量尚可，價(jià)格屬于老余杭板塊中高水平，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)面有一定影響力，去化相對(duì)順暢，后期若介入，需要在產(chǎn)品、樓盤(pán)定位以及營(yíng)銷(xiāo)手法上予以根本性的改造，后期由于競(jìng)爭(zhēng)力度大，因此該盤(pán)在后市尤其是策劃與銷(xiāo)售方面應(yīng)出奇制勝。 2）周邊環(huán)境較好，空氣清新，林木蔥蘢，植被豐富，景觀資源優(yōu)勢(shì)良好。09年交付醫(yī)院方面，則有以余杭區(qū)第二人民醫(yī)院為龍頭，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療所和社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)為輔的醫(yī)療衛(wèi)生體系。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通車(chē)。 配套問(wèn)題是閑林板塊的一個(gè)硬傷 缺乏配套其實(shí)是閑林板塊競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的又一因素。紫荊苑5月15日領(lǐng)出預(yù)售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開(kāi)盤(pán)時(shí)的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開(kāi)盤(pán)時(shí)有487套，至今只賣(mài)出了67套；岸上藍(lán)山2007