針對(duì)余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研086(編輯修改稿)
2025-07-26 05:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)水平?？臻g結(jié)構(gòu)形成圈層集團(tuán)式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。圈層集團(tuán)式新城：臨平副城、余杭組團(tuán)和良渚組團(tuán)通過(guò)規(guī)模和功能的提升，將形成圈層集團(tuán)式新城——臨平城、余杭城和良渚城。軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團(tuán)內(nèi)徑山、黃湖、鸕鳥(niǎo)和百丈以104國(guó)道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村：以農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)為抓手，將余杭區(qū)的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)成網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。二、老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，特與閑林鎮(zhèn)做對(duì)比所謂有比較才有鑒別，對(duì)比一，所屬樓盤規(guī)模價(jià)格對(duì)比1）閑林板塊大約有15個(gè)樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問(wèn)題等因素影響，目前，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/㎡左右，排屋在9000元/㎡，區(qū)域內(nèi)行情低迷。 2）老余杭板塊價(jià)格從4800元/㎡到7200元/㎡不等，居住比閑林便利，房?jī)r(jià)比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產(chǎn)由此進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。但該板塊缺少品牌開(kāi)發(fā)商，老鎮(zhèn)的改造難度大。【對(duì)比閑林】交易量對(duì)比，閑林板塊交易平淡價(jià)格回落 我司認(rèn)為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側(cè)，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮(zhèn)、五常鎮(zhèn)、倉(cāng)前鎮(zhèn)等，大約15個(gè)樓盤。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對(duì)平淡。 翡翠城紫荊苑5月15日領(lǐng)出預(yù)售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開(kāi)盤時(shí)的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開(kāi)盤時(shí)有487套，至今只賣出了67套；岸上藍(lán)山2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在還有113套…… 如今，閑林自翡翠城之后的項(xiàng)目，小高層、高層越長(zhǎng)越高，除西溪山莊外，純排屋項(xiàng)目屈指可數(shù)。5月份以前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團(tuán)的開(kāi)盤均價(jià)達(dá)到了5500元/㎡的最高點(diǎn)，5月初翡翠城一期開(kāi)盤受到了購(gòu)房者瘋“搶”，二手房成交價(jià)也一度接近6000元/㎡。 而目前，據(jù)余杭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/㎡左右，排屋在9000元/㎡。排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢(shì)，如桃花源可以說(shuō)是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開(kāi)發(fā)大眾房產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)塊才有可能火起來(lái)。因?yàn)榇饲暗木羰匡L(fēng)情、盛世嘉苑的多層低價(jià)公寓便遭到了排隊(duì)“哄搶”，與其說(shuō)翡翠城進(jìn)駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/㎡的樓面天價(jià)推動(dòng)了閑林的紅火，還不如說(shuō)是因?yàn)殚e林定位的改變?cè)斐闪似錈徜N，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區(qū)域之一。宏觀調(diào)控對(duì)閑林房產(chǎn)觸動(dòng)很深我司認(rèn)為，宏觀調(diào)控的影響，對(duì)閑林房產(chǎn)的觸動(dòng)很深。一直來(lái)閑林房產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，直到2007年3月才熱起來(lái)。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌恕４撕箝_(kāi)盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過(guò)的杭州地鐵規(guī)劃的站點(diǎn)設(shè)計(jì)將閑林排除在外，同時(shí)其他板塊降價(jià)等優(yōu)惠動(dòng)作頻出，本來(lái)就有配套硬傷的閑林在失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)后，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。岸上藍(lán)山是率先降價(jià)的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍(lán)山的降價(jià)并沒(méi)有給樓盤銷售帶來(lái)多大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百余套。翡翠城的高價(jià)也開(kāi)始讓越來(lái)越理性的購(gòu)房者望而卻步。相對(duì)而言，西溪山莊、瑞城等高端項(xiàng)目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關(guān)。房產(chǎn)稅收政策曾困擾閑林房產(chǎn) 之前閑林二手房市場(chǎng)降溫，另一個(gè)原因就是余杭地區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓比杭州其它地區(qū)要多交2%的個(gè)稅?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風(fēng)情，由于當(dāng)年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個(gè)樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開(kāi)始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，這反而對(duì)余杭地區(qū)是個(gè)利好。盡管杭州主城區(qū)實(shí)行的是轉(zhuǎn)讓差額的20%或轉(zhuǎn)讓全額的1%的稅率，余杭區(qū)仍舊實(shí)行轉(zhuǎn)讓全額的2%，但這個(gè)差距無(wú)疑縮小了。 配套問(wèn)題是閑林板塊的一個(gè)硬傷 缺乏配套其實(shí)是閑林板塊競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的又一因素。按照政府對(duì)閑林區(qū)域的配套規(guī)劃，02省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場(chǎng)、文化娛樂(lè)為主，北面沿和睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主，功能定位十分清晰。 但是，這些規(guī)劃需靠開(kāi)發(fā)商出錢來(lái)實(shí)施?！半u生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來(lái)其實(shí)不難，就是開(kāi)發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購(gòu)房者下單越來(lái)越謹(jǐn)慎，眼光越來(lái)越挑剔，一些配套好、價(jià)格合理的區(qū)塊仍舊能得到購(gòu)房者的認(rèn)同。閑林的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始靜下心來(lái)，重新審視自己。 “現(xiàn)在的大工地，未來(lái)的新城西”，這是關(guān)于閑林最美麗的暢想。對(duì)于這個(gè)暢想的實(shí)現(xiàn)，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。 閑林第一個(gè)獨(dú)立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項(xiàng)目宏豐家居城已于數(shù)月前動(dòng)工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會(huì)員店也將落戶五常。西溪山莊規(guī)劃了3萬(wàn)㎡的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進(jìn)，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業(yè)配套的跟進(jìn)完善，閑林板塊的元?dú)庥型饾u恢復(fù)。【老余杭發(fā)展?jié)摿Α课囊晃髀防嫌嗪寂c主城區(qū)距離，該板塊基礎(chǔ)好，發(fā)展?jié)摿Υ蟾鶕?jù)我司了解及調(diào)研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關(guān)系都處于被動(dòng)，難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一則路途更遠(yuǎn)，二則現(xiàn)有的小鎮(zhèn)配套不足以滿足人們?nèi)找娑际谢男枨?，三則至2004年底兩地的房?jī)r(jià)相當(dāng)，而老余杭缺少知名的品牌開(kāi)發(fā)商和大盤，直至2005年起兩對(duì)比板塊拉開(kāi)差距。老余杭樓盤主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)?，F(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺(tái)前，這緣于文一西路的開(kāi)
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