針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研086(編輯修改稿)
2025-07-26 05:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到發(fā)達(dá)國家當(dāng)時水平?？臻g結(jié)構(gòu)形成圈層集團(tuán)式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。圈層集團(tuán)式新城：臨平副城、余杭組團(tuán)和良渚組團(tuán)通過規(guī)模和功能的提升，將形成圈層集團(tuán)式新城——臨平城、余杭城和良渚城。軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團(tuán)內(nèi)徑山、黃湖、鸕鳥和百丈以104國道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村：以農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)為抓手，將余杭區(qū)的農(nóng)村居民點建設(shè)成網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。二、老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）老余杭房地產(chǎn)市場分析，特與閑林鎮(zhèn)做對比所謂有比較才有鑒別，對比一，所屬樓盤規(guī)模價格對比1）閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問題等因素影響，目前，閑林公寓的均價已回落到了7500元/㎡左右，排屋在9000元/㎡，區(qū)域內(nèi)行情低迷。 2）老余杭板塊價格從4800元/㎡到7200元/㎡不等，居住比閑林便利，房價比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產(chǎn)由此進(jìn)入一個新紀(jì)元。但該板塊缺少品牌開發(fā)商，老鎮(zhèn)的改造難度大?！緦Ρ乳e林】交易量對比，閑林板塊交易平淡價格回落 我司認(rèn)為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側(cè)，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮(zhèn)、五常鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)等，大約15個樓盤。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對平淡。 翡翠城紫荊苑5月15日領(lǐng)出預(yù)售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍(lán)山2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在還有113套…… 如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數(shù)。5月份以前區(qū)域內(nèi)房價一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團(tuán)的開盤均價達(dá)到了5500元/㎡的最高點，5月初翡翠城一期開盤受到了購房者瘋“搶”，二手房成交價也一度接近6000元/㎡。 而目前，據(jù)余杭房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，閑林公寓的均價已回落到了7500元/㎡左右，排屋在9000元/㎡。排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開發(fā)大眾房產(chǎn)項目，整個區(qū)塊才有可能火起來。因為此前的爵士風(fēng)情、盛世嘉苑的多層低價公寓便遭到了排隊“哄搶”，與其說翡翠城進(jìn)駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/㎡的樓面天價推動了閑林的紅火，還不如說是因為閑林定位的改變造成了其熱銷，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區(qū)域之一。宏觀調(diào)控對閑林房產(chǎn)觸動很深我司認(rèn)為，宏觀調(diào)控的影響，對閑林房產(chǎn)的觸動很深。一直來閑林房產(chǎn)市場不溫不火，直到2007年3月才熱起來。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌恕４撕箝_盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過的杭州地鐵規(guī)劃的站點設(shè)計將閑林排除在外，同時其他板塊降價等優(yōu)惠動作頻出，本來就有配套硬傷的閑林在失去了價格優(yōu)勢后，板塊競爭更加無優(yōu)勢可言。岸上藍(lán)山是率先降價的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍(lán)山的降價并沒有給樓盤銷售帶來多大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百余套。翡翠城的高價也開始讓越來越理性的購房者望而卻步。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關(guān)。房產(chǎn)稅收政策曾困擾閑林房產(chǎn) 之前閑林二手房市場降溫，另一個原因就是余杭地區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓比杭州其它地區(qū)要多交2%的個稅?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風(fēng)情，由于當(dāng)年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，這反而對余杭地區(qū)是個利好。盡管杭州主城區(qū)實行的是轉(zhuǎn)讓差額的20%或轉(zhuǎn)讓全額的1%的稅率，余杭區(qū)仍舊實行轉(zhuǎn)讓全額的2%，但這個差距無疑縮小了。 配套問題是閑林板塊的一個硬傷 缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強(qiáng)的又一因素。按照政府對閑林區(qū)域的配套規(guī)劃，02省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主，功能定位十分清晰。 但是，這些規(guī)劃需靠開發(fā)商出錢來實施?！半u生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實不難，就是開發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購房者下單越來越謹(jǐn)慎，眼光越來越挑剔，一些配套好、價格合理的區(qū)塊仍舊能得到購房者的認(rèn)同。閑林的開發(fā)商也開始靜下心來，重新審視自己。 “現(xiàn)在的大工地，未來的新城西”，這是關(guān)于閑林最美麗的暢想。對于這個暢想的實現(xiàn)，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。 閑林第一個獨立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項目宏豐家居城已于數(shù)月前動工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會員店也將落戶五常。西溪山莊規(guī)劃了3萬㎡的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進(jìn)，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業(yè)配套的跟進(jìn)完善，閑林板塊的元氣有望逐漸恢復(fù)?！纠嫌嗪及l(fā)展?jié)摿Α课囊晃髀防嫌嗪寂c主城區(qū)距離，該板塊基礎(chǔ)好，發(fā)展?jié)摿Υ蟾鶕?jù)我司了解及調(diào)研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關(guān)系都處于被動，難以形成競爭優(yōu)勢。一則路途更遠(yuǎn)，二則現(xiàn)有的小鎮(zhèn)配套不足以滿足人們?nèi)找娑际谢男枨?，三則至2004年底兩地的房價相當(dāng)，而老余杭缺少知名的品牌開發(fā)商和大盤，直至2005年起兩對比板塊拉開差距。老余杭樓盤主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)?，F(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開
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