針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研086-全文預覽
【正文】 舊能得到購房者的認同。 配套問題是閑林板塊的一個硬傷 缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強的又一因素。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌?。也許只有開發(fā)大眾房產(chǎn)項目，整個區(qū)塊才有可能火起來。紫荊苑5月15日領出預售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍山2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在還有113套…… 如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數(shù)。但該板塊缺少品牌開發(fā)商，老鎮(zhèn)的改造難度大。二、老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）老余杭房地產(chǎn)市場分析，特與閑林鎮(zhèn)做對比所謂有比較才有鑒別，對比一，所屬樓盤規(guī)模價格對比1）閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富?？臻g結(jié)構(gòu)形成圈層集團式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡分布的田園化新村。2）穩(wěn)步推進普通商品房建設。3）城市舊區(qū)有機更新。固定電話近期普及率45～50部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約58～65萬戶，遠期普及率60～70部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約95～110萬戶；移動電話近期普及率55～60部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約72～78萬戶，遠期普及率75～85部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約118～134萬戶。預測遠期全社會年用電量約145～170億kWh。【支撐與保障】給水工程規(guī)劃提高供水普及率，實施城鄉(xiāng)一體化，保持供水能力適度超前?！熬艡M”——即02省道、文一路延伸－15省道、留祥路延伸、世紀大道延伸、320國道、01省道－航海路、寧橋大道－仁超路、臨丁路、喬賢路。“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系：“四橫”——02省道、15省道、320國道、01省道；“五縱”——04省道、104國道、09省道、臨博公路、東連接線。根據(jù)現(xiàn)狀的建設情況以及經(jīng)濟建設和城鎮(zhèn)發(fā)展對于地域生態(tài)環(huán)境的影響，按照不同地域的資源環(huán)境、承載能力和發(fā)展?jié)摿?，將余杭區(qū)域劃分為已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)。規(guī)劃余杭區(qū)形成28個農(nóng)村集中居住區(qū)。積極建設滿足余杭區(qū)乃至杭州市及其他區(qū)域居民日益增長的住房需求，加快解決中低收入家庭的住房問題，初步建立起以普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租住房、拆遷安置房、人才房等組成的滿足不同居民居住需求的住房供應與保障體系。瓶窯組團的建設目標是“生態(tài)基地，田園小鎮(zhèn)，禪茶之鄉(xiāng)”?！叭M團”是余杭組團、良渚組團和瓶窯組團。【總體發(fā)展框架】綜合杭州城市總體規(guī)劃中杭州大都市“一主三副三組團”的空間布局要求，基于杭州大都市區(qū)反磁力體系構(gòu)建和余杭區(qū)域結(jié)構(gòu)的重組要求，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，調(diào)整完善城市空間布局，以副城為重點，做大做強臨平副城，積極融入杭州主城；以組團為基礎，推動組團格局重組，做優(yōu)做美三大組團；以中心城鎮(zhèn)為依托，以西部生態(tài)區(qū)為保障，形成資源共享、功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的網(wǎng)絡化都市新區(qū)。2）2020年發(fā)展目標：到2020年左右，人均GDP總體達到當時世界上中等收入國家的較高水平，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)得到進一步發(fā)展，科教能力得到進一步提高，國際化水平進一步提升，資源消耗水平進一步下降，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量進一步改善，建成經(jīng)濟體系完備、創(chuàng)新能力強、高度國際化、社會和諧發(fā)展的一體化城市區(qū)域。隨著金融政策的幾次調(diào)整，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，%。主要呈現(xiàn)三大特點：市場需求旺盛，供求基本平衡，；2007年112月該區(qū)共成交商品房21013套，%。目 錄 余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢發(fā)展分析…………………………………………P3～P20 老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析………………………………………………P21～P35 老余杭發(fā)展前景及價位延展調(diào)研總結(jié)……………………………………P36～P40一、余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢發(fā)展分析（一）余杭區(qū)房地產(chǎn)市場綜述通過近幾年的快速發(fā)展，余杭房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年得到了迅速壯大。1994年4月，余杭撤縣設市。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭設縣。眾人矚目的文一西路延伸段正式開通后，向來有“住在城西”買房習慣的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短時間內(nèi)，大量的居住樓盤和居住人口“西進”，由此，老余杭也成就為杭州市區(qū)居住的后花園。2007年，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的發(fā)展態(tài)勢，市場走向平和理性，企業(yè)開發(fā)經(jīng)營秩序得到逐步規(guī)范，供求結(jié)構(gòu)得到有效改善，房價小幅增長，市場基本穩(wěn)定。住房價格小幅增長，部分區(qū)域增長較快2007年112月該區(qū)商品房均價6737元/平方米，其中普通住宅均價為5369元/平方米，%；在人民幣升值、股市火爆、通貨膨脹等因素影響下，年初市場需求升溫，房價開始增長，部分區(qū)域如臨平、喬司房價增長較快，一些樓盤房價增幅在20%以上。發(fā)展目標1）2010年發(fā)展目標：從20082010年的三年左右時間，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)快速發(fā)展，區(qū)域融合進一步加深、創(chuàng)新能力和區(qū)域協(xié)調(diào)程度得到進一步提升，到2010年進入全面小康社會，中心城市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。將臨平副城建設成為“山水生態(tài)新城，運河文化名城，綜合發(fā)展副城”。良渚組團的功能定位是“文化圣地,物流樞紐,產(chǎn)業(yè)新區(qū)，近郊住區(qū)”；瓶窯組團由瓶窯、徑山、黃湖、鸕鳥、百丈五鎮(zhèn)組成，以瓶窯為龍頭，帶動西部其余四鎮(zhèn)的發(fā)展，形成生態(tài)保護與旅游組團，作為杭州西北部生態(tài)帶的空間構(gòu)成?！境青l(xiāng)居民點規(guī)劃】城鎮(zhèn)社區(qū)建設以“一副三組團”的城市空間規(guī)劃框架為和基礎
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