針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研086(存儲版)
【正文】 04套房源，到現(xiàn)在還有113套…… 如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數(shù)。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌恕?配套問題是閑林板塊的一個硬傷 缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強的又一因素。 閑林第一個獨立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項目宏豐家居城已于數(shù)月前動工，并將在近期推出第一批商鋪。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通車。 根據(jù)杭州市總體規(guī)劃，余杭組團涉及余杭、閑林、中泰、倉前、五常等鎮(zhèn)鄉(xiāng)(管委會)區(qū)域，規(guī)劃人口將達40萬人。醫(yī)院方面，則有以余杭區(qū)第二人民醫(yī)院為龍頭，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療所和社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)點為輔的醫(yī)療衛(wèi)生體系。多層10號樓也已開盤，價位約在54006200元/平方米左右，整個樓盤將在09年01月交付，現(xiàn)已售罄。09年交付【爭鋒觀點】 ：在現(xiàn)有競爭態(tài)勢中，比較可喜的看到，各板塊追求的消費群體已呈現(xiàn)不同，高、中、低檔次已分，老余杭未來政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階層，新西湖將成為政府主打牌，勢必造成，現(xiàn)有的優(yōu)勢在價格遞增中消耗殆盡，沒有產(chǎn)品和實質(zhì)的環(huán)境支持，未來發(fā)展堪輿。 2）周邊環(huán)境較好，空氣清新，林木蔥蘢，植被豐富，景觀資源優(yōu)勢良好。我司預期，未來3年，老余杭房地產(chǎn)市場銷售價格，將增大到9000元，未來的增幅將放緩，按照流水效應，市中心3萬元，周界15000到20000元，“一環(huán)”繞城現(xiàn)在達到10000至12000元，根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)律，約郊區(qū)其房價增幅越緩慢，而且隨著房價的遞增其性價比優(yōu)勢也將消耗殆盡，我們認為老余杭近2年的合理價格應控制在8500元/平方米左右，是比較理性的，也能更多的吸引購房群體的眼光，而且在近2年其購房群體組成也不會有翻天覆地的變化，畢竟買在老余杭還是求得價格實惠?！緺庝h觀點】 ：該項目體量尚可，價格屬于老余杭板塊中高水平，在當?shù)厥袌雒嬗幸欢ㄓ绊懥?，去化相對順暢，后期若介入，需要在產(chǎn)品、樓盤定位以及營銷手法上予以根本性的改造，后期由于競爭力度大，因此該盤在后市尤其是策劃與銷售方面應出奇制勝。 老余杭本身作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對完善，而且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現(xiàn)有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點【爭鋒觀點】 ：我司認為，老余杭最大的支撐點在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引廣大客群，住宅本身的居住功能，在于舒適度和便捷度，相信在未來幾年內(nèi)，該因素必定作為該區(qū)塊樓盤主要的訴求點。名筑 500多戶 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半島 5000多戶在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 小城之春東田房產(chǎn)公司在余杭開發(fā)的小城之春，該樓盤位于文一西路的最末端。在配套方面，老余杭作為原余杭縣所在地，各項配套都比較完善。隨著文一西路延伸段的貫通，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產(chǎn)帶來新的機遇，大杭州居住圈版圖將向西擴大，城西的概念擴大了。老余杭樓盤主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)。 “現(xiàn)在的大工地，未來的新城西”，這是關(guān)于閑林最美麗的暢想?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風情，由于當年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，這反而對余杭地區(qū)是個利好。宏觀調(diào)控對閑林房產(chǎn)觸動很深我司認為，宏觀調(diào)控的影響，對閑林房產(chǎn)的觸動很深。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對平淡。軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團內(nèi)徑山、黃湖、鸕鳥和百丈以104國道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。5）生態(tài)廊道聯(lián)通區(qū)域整治。通信工程優(yōu)化干線通信傳輸網(wǎng)絡，加快用戶光纖寬帶接入網(wǎng)的建設和改造。2）杭州市軌道交通線網(wǎng)經(jīng)多次調(diào)整，規(guī)劃4條通過余杭區(qū)境內(nèi)，分別是1號線支線、2號線、3號線和5號線。2）余杭區(qū)公路網(wǎng)將形成“二繞六射”的高速公路骨架、“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系和四通八達的農(nóng)村公路網(wǎng)絡。余杭區(qū)村莊布局以農(nóng)村集中居住區(qū)為主，特別是中部和東部的平原地區(qū)，原則現(xiàn)有的村莊除了隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展納入城市范圍外，其他的村莊均進入農(nóng)村集中居住區(qū)統(tǒng)一建設。規(guī)劃余杭組團的功能定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”；良渚組團由良渚鎮(zhèn)和仁和鎮(zhèn)組成，形成文化創(chuàng)意與物流組團。％，；用地規(guī)模。交易量增長同時，供應量較去年同期大幅增加，%，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的格局?！ ? 千年老余杭，原汁原味的江南古鎮(zhèn)，積淀的歷史文化與現(xiàn)代生活的相互滲透交融，在自身周邊齊全的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿(mào)文教、醫(yī)衛(wèi)體娛一應俱全，可謂是人文活力生活的至佳場所。2001年10月，余杭撤市設區(qū)，成建制劃入杭州市。特別在2007年第三季度，市場銷售一度出現(xiàn)火熱場面，成交商品房套數(shù)達到8421套，略小于上半年的10000套?！景l(fā)展規(guī)?！咳丝谝?guī)模與城市化水平，％，；。余杭組團由余杭、閑林、倉前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。農(nóng)村居民點建設未來余杭區(qū)村莊體系將形成農(nóng)村集中居住區(qū)和基層村兩種布局形式?！揪C合交通體系】對外交通體系1）規(guī)劃年限內(nèi)，余杭境內(nèi)擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運專線、滬杭客運專線?！捌呖v”——即良睦路、104國道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線－東湖路延伸。遠期該區(qū)電網(wǎng)以500kV瓶窯變、500kV杭北變、500
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