【正文】 對于老余杭后續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期，我司認(rèn)為，該板塊目前的定位有多種，比如是杭州的田園衛(wèi)星城等等，在未來的發(fā)展中，老余杭的“性價比”我司判斷將逐漸增大，該優(yōu)勢在未來3年不會透支，理由有三： 1）本身價格增幅緩慢，雖然現(xiàn)在達(dá)到7500左右的均價，但與下沙、丁橋以及九堡相比，其優(yōu)勢較大。206戶在售5000元/平米－－88254466桃花源 700多戶 在售1000萬/棟以上 08年10月交付88653388 徑香苑 400戶 尾盤在售6000元/平米 07年12月底88672111 碧景園 600多戶 尾盤在售5800元/平米 已交付88652855南湖麗景 524戶 尾盤在售6700元/平米 已交付88738888御景城 486戶 尾盤在售6500元/平米 07年年底56779781中園花苑 300多戶 08年2月開盤待定教育方面，有太炎小學(xué)、余杭鎮(zhèn)一中等中小學(xué)8所?，F(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房價。盡管杭州主城區(qū)實行的是轉(zhuǎn)讓差額的20%或轉(zhuǎn)讓全額的1%的稅率，余杭區(qū)仍舊實行轉(zhuǎn)讓全額的2%，但這個差距無疑縮小了。 翡翠城住房建設(shè)計劃1）大力發(fā)展政府保障性住房建設(shè)。3）常規(guī)公交建立放射線+棋盤型線網(wǎng)，在余杭內(nèi)部以及余杭與主城之間形成便利的公交聯(lián)系，同時將余杭區(qū)內(nèi)部的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機關(guān)、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，形成高效、協(xié)調(diào)的公交線網(wǎng)。在一些不能完全采用農(nóng)村集中居住區(qū)的形式，出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，要求保留一部分農(nóng)村居民點，形成基層村。眾人矚目的文一西路延伸段正式開通后，向來有“住在城西”買房習(xí)慣的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短時間內(nèi)，大量的居住樓盤和居住人口“西進”，由此，老余杭也成就為杭州市區(qū)居住的后花園。主要呈現(xiàn)三大特點：市場需求旺盛，供求基本平衡，；2007年112月該區(qū)共成交商品房21013套，%。“三組團”是余杭組團、良渚組團和瓶窯組團。根據(jù)現(xiàn)狀的建設(shè)情況以及經(jīng)濟建設(shè)和城鎮(zhèn)發(fā)展對于地域生態(tài)環(huán)境的影響，按照不同地域的資源環(huán)境、承載能力和發(fā)展?jié)摿?，將余杭區(qū)域劃分為已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)。預(yù)測遠(yuǎn)期全社會年用電量約145～170億kWh。空間結(jié)構(gòu)形成圈層集團式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。也許只有開發(fā)大眾房產(chǎn)項目，整個區(qū)塊才有可能火起來。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購房者下單越來越謹(jǐn)慎，眼光越來越挑剔，一些配套好、價格合理的區(qū)塊仍舊能得到購房者的認(rèn)同。即便老余杭有著絕佳的景觀資源優(yōu)勢、成熟的生活配套優(yōu)勢、低廉的房價和生活成本優(yōu)勢，卻因為交通阻礙了人們前去居住的腳步。東、西區(qū)分別位于獅山路的兩旁，東區(qū)的建筑類型有多層和小高層，多層目前已經(jīng)全部交付，還有約1/3的小高層將于2008年12月底交付。 地鐵5號線，已經(jīng)明確規(guī)劃，但建成估計在10年～20年以后，現(xiàn)有預(yù)期無法借鑒，只能遠(yuǎn)期盼望。因此，我們認(rèn)為，在未來幾年，比如3年左右，該區(qū)塊具有極大的發(fā)展?jié)摿??！緺庝h觀點】 ：大環(huán)境配套，我們認(rèn)為還有極大的發(fā)展?jié)摿Γ汲峭卣怪鞒墙?，其實城西是較好的板塊，本身自然環(huán)境優(yōu)美，道路寬闊，景觀可利用強，杭州的一環(huán)真正在繞城高速，未來完全可以歸納為二環(huán)以內(nèi)，因此在此因素上思考，本板塊發(fā)展大潛力具備。小區(qū)已經(jīng)于2008年8月份全部交付，共有600多套房子，目前進入尾盤銷售階段，還有40多套房子。 老余杭原是余杭市的市府所在地，配套齊全，不乏高檔設(shè)施和娛樂場所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是熱點。西溪山莊規(guī)劃了3萬㎡的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動。岸上藍(lán)山是率先降價的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍(lán)山的降價并沒有給樓盤銷售帶來多大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百余套。 2）老余杭板塊價格從4800元/㎡到7200元/㎡不等，居住比閑林便利，房價比閑林更底，配套比閑林成熟。中心區(qū)域提升計劃1）確定臨平副城中心區(qū)的啟動區(qū)塊，做好土地儲備工作。 城鎮(zhèn)交通體系1）區(qū)域交通的城鎮(zhèn)道路骨架總體上采用“環(huán)加方格網(wǎng)”的模式，在功能上形成組團間聯(lián)系與組團內(nèi)部聯(lián)系兩個層次，組團間快速通道主要由環(huán)路承擔(dān)，組團內(nèi)部快速通道主要由方格網(wǎng)路承擔(dān)。 “四廊”即沿杭長、杭寧、杭滬高速公路和留祥快速路形成集交通、區(qū)域綠地、設(shè)施通道等為一體的綜合走廊。08年15月份余杭房產(chǎn)交易成交情況交易套數(shù)交易面積交易均價其中住宅均價(不包括別墅、排屋)4607套7508元/m26835元/ m2（二）余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃概要【功能定位與發(fā)展目標(biāo)】功能定位把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長三角先進制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟強區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研爭鋒撰寫2008年6月引 言余杭?xì)v史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪稱中華文明的曙光。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，市場秩序進一步規(guī)范隨著70%戶型結(jié)構(gòu)比逐步落實，90平方米以下普通住宅供應(yīng)量增加，該區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，估計未來兩年以內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大影響；同時，市場整頓各項措施有效落實，市場秩序進一步規(guī)范，公開、公平、公正的市場體系基本形成。“三帶”是在杭州大都市區(qū)生態(tài)帶的基礎(chǔ)上，余杭區(qū)