【正文】 ”發(fā)叔回答?！暗诙N情況就是在業(yè)主大會成立后，山業(yè)主人會依法選聘具有相應(yīng)資歷的物業(yè)管理公司進行管理?！薄霸瓉硎沁@樣，那咱們小區(qū)是邀請招標(biāo)嘍?！薄拔夜厩皫滋炀徒拥皆蹅冃^(qū)業(yè)主委員會辦事處的邀請函?！薄疤斓匚飿I(yè)管理公司?這不就是兒子公司的競爭對手，看來我得趕快告訴兒子，不然就麻煩了。通過招投標(biāo)，在競爭中一些經(jīng)營管理好、服務(wù)質(zhì)量高、綜合素質(zhì)好的企業(yè)，就會贏得信譽并爭取得到更多的物業(yè)，從而得到有利生存和發(fā)展的空問，而那些經(jīng)營管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)，將在市場競爭中被淘汰。“另一方面，物業(yè)管理招投標(biāo)實際上是將物業(yè)管理引入競爭體制，推動物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。“阿偉，還不去睡覺!”發(fā)叔責(zé)備道。只有這樣，多方努力，我們的生活環(huán)境才會更好?！肮?，這個問題你不知道了吧?！鞍l(fā)叔，”忽然一聲大喊，嚇了發(fā)叔一一跳，抬頭一看，只見老趙從前方迎面而來。是對全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主(包括物業(yè)使用人)具有約束力，是業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約何謂業(yè)主公約，它有什么作用?發(fā)叔閑著沒事，研究起剛剛發(fā)到手的業(yè)主公約，看了大半天，還不是很清楚。真是學(xué)無止境啊!正想著，發(fā)仔回來了，沒等發(fā)仔放下東西，發(fā)叔便開始問了：“兒子，你上次說到業(yè)主委員會的委員可以獲得酬金，是嗎?”“對啊，又有什么不明白的嗎?”發(fā)仔對發(fā)叔的提問，已經(jīng)習(xí)慣，放下東西，然后坐下來，等著發(fā)叔的問題。突然，兩人的聲音都有所提高，究竟發(fā)生什么事了呢?仔細(xì)一聽，原來他們的觀點出現(xiàn)了分歧?！薄斑@下我明白了?！薄耙簿褪钦f，業(yè)主委員會委員是小區(qū)的模范人物，應(yīng)該在業(yè)務(wù)上、思想上都是很先進的了?！卑l(fā)仔接著說：“當(dāng)然，還有另一些條件?！卑l(fā)叔總結(jié)道。業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 小王是老王的侄兒，居住在距發(fā)叔不遠(yuǎn)的一個小區(qū)，小王是該小區(qū)的業(yè)主委員會委員，最近小王所住小區(qū)的業(yè)主委員會要進行換屆，有些問題想通過發(fā)叔請教發(fā)仔。前四項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開1 5日前以收面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會的選舉業(yè)主大會籌備組的組成?要做哪些籌備工作?發(fā)叔所在的小區(qū)將要召開業(yè)主大會，業(yè)主大會籌備小組已經(jīng)成立，發(fā)叔很想“當(dāng)家作主”一回。”“那業(yè)主公約的草擬、業(yè)主議事規(guī)則的草擬或修訂部可以通過業(yè)主大會委托而由我們負(fù)責(zé)，對嗎?”還沒等發(fā)仔喘過氣來，發(fā)叔又問道?！薄鞍从嘘P(guān)規(guī)定，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者是物業(yè)已交付使用建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，但使用超過一年的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。什么情況下可以成立業(yè)主委員會?老王是發(fā)叔的鄰居，剛住進這個小區(qū)不久，因為發(fā)叔的熱情好客，所以，老王很快就成了發(fā)叔的好朋友。發(fā)叔由于勤奮好學(xué)，前不久當(dāng)選為本小區(qū)的“業(yè)主委員會委員”，所以他覺得今天這個會議是自己為小區(qū)“發(fā)光發(fā)熱”的機會了?！捌鋵崳瑯I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議的，他為什么不委托一個人代他參加呢?”發(fā)仔道?！斑@樣我就放心了。”發(fā)仔細(xì)細(xì)地給發(fā)叔講解?！卑l(fā)叔不無感慨?！暗谝?，制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主人會議事規(guī)則；第二，選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；第j三，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第四，決定專項維修資金使用、續(xù)酬方案，并監(jiān)督實施；第五，制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；第六，法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。發(fā)叔認(rèn)為目前的《業(yè)主公約》有一些不合理的地方，應(yīng)該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序?！澳侨藬?shù)很少的呢?比如只有一個業(yè)主。東西還沒放下，就嚷開了：“阿偉，怎樣成立業(yè)主大會啊?”“一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主人會。不錯，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理條例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！薄霸趺醇s定?”發(fā)叔又道。其實還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人。自己的權(quán)利及義務(wù)豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎?不行，這個問題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€醒。哪些屬于物業(yè)的使用人?這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊“砌長城”。所以，就當(dāng)發(fā)叔明白了自己是“業(yè)主”的一瞬間，馬上就有另一個問題“油然而生”～一作為一種“名份”存在的“業(yè)主”究竟有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?象這種問題，對于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，當(dāng)發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來?！薄笆沁@樣的，上次交錢的時候，工作人員提到了一個概念，我弄不懂，你給我解釋一下?！崩贤跣χ鴮Υ蠹艺f?！芭?，就這事啊，不用問我兒子了，我前兩天剛看了新出臺的《物業(yè)管理條例》，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。“因為物業(yè)公司是跟業(yè)主簽的服務(wù)合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費。一開門，老張站在門外?！翱墒且矝]有說物業(yè)公司可以把我告到法院去呀?”“還沒完呢?！拔也唤痪褪橇耍以谂畠哼@過得挺好的，說不定就不回去了，到時把房子賣了?！卑l(fā)仔耐心地解釋。發(fā)仔下班回來了，發(fā)叔一刻也等不及，問發(fā)仔：“那些沒有賣出去的房子要不要交管理費?如果要交，那是由誰交的?不會是我們這些已經(jīng)住進來的業(yè)主平攤了吧?”發(fā)仔莞爾一笑：“老爸，你總得等我歇口氣吧!”“對了，剛回家先喝口水吧?！安挥浀昧税?第二就是公共場所不堆放物品，保證疏散通道、安全出口暢通無阻；如違反規(guī)定造成損害，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。發(fā)叔家自然非發(fā)叔莫屬?！胺课菔覂?nèi)部分的維修自然由所屬業(yè)主負(fù)責(zé)，費用也由業(yè)主承擔(dān)?！卑l(fā)叔苦著臉自言自語。就是說，老爸，你的書房至少三年是不用擔(dān)心的?！?仔提醒發(fā)叔。發(fā)仔認(rèn)真看了一遍后說：“這家公司還蠻正規(guī)的?！拔矣袀€電信部門的朋友，他想在天臺裝小靈通基站，不知要辦哪些手續(xù)?”“他這種情況是屬于異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如果他要使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，取得其他所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議就可以了?！卑l(fā)叔答道。一番寒喧之后，知道長發(fā)男子叫王凱?！澳且欢ㄊ且獙I(yè)的裝修企業(yè)哦。“啊，原來有這么多要賠償啊，還好，問清楚了?！皝y講。 “真對不起，想不到給你帶來了這么大的麻煩。當(dāng)然，任何單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴?！卑l(fā)叔顯得非常激動?！卑l(fā)叔一臉得意?！卑l(fā)姨對這次的收獲很是滿意?！卑l(fā)仔笑著說?！卑l(fā)仔說。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問題也不會少?！卑l(fā)仔給發(fā)叔講解說：“還有，裝飾裝修工程的開工、竣工時問；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間等。只用了10分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔打開電腦，進入了郵箱。裝修申報要向物業(yè)管理企業(yè)提交哪些資料？發(fā)仔穿好鞋子正準(zhǔn)備出門。”發(fā)仔解釋道。“一致通過，明天我就去找裝修公司?，F(xiàn)在的房子是三房兩廳的，正好家里空出了一個房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書房?！薄奥?，你所說的第三條說，房屋遺留問題在日常生活中還有哪些?”發(fā)叔問道。這對有五六年晨練習(xí)慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔：“當(dāng)我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時，我該怎么辦?”“這個問題說起來話長了。“年紀(jì)大了，記憶力大不比以前了?！卑l(fā)叔很氣憤地說道。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個小區(qū)的形象都受到了影響?！卑l(fā)仔自我解嘲道：“不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛。”發(fā)叔高興地邊說邊走出去。”“原來如此，我還以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢。在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著?！闭f著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定?！卑l(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點?！卑l(fā)叔感慨的說?！俺酥?，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項。“阿偉呀，既然這個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道?！斑@個樓盤的質(zhì)素是不錯的。物業(yè)管理基本面知識培訓(xùn)45 / 45物業(yè)管理與購房 3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 4在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 5物業(yè)管理與交樓 5拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 5物業(yè)管理與入住 6即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護 7進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報? 7裝修合同包括哪些內(nèi)容? 8進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做? 9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定? 9鄰居之間 10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 10對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)? 11物業(yè)的保修與責(zé)任 12正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？ 12房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么? 12預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 13有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么? 13物業(yè)管理收費 13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分?jǐn)? 13業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 14租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān)? 14供水、供電、有線電視等費用如何收取? 15業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 16我到底算不算業(yè)主? 16業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)? 16哪些屬于物業(yè)的使用人? 17物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定? 18業(yè)主大會 18如何成立業(yè)主大會? 18業(yè)主大會是什么?它有什么職責(zé)? 19怎樣召開業(yè)主大會? 19什么情況下，業(yè)主大會的決定有效? 20業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的? 20什么情況下可以成立業(yè)主委員會? 21業(yè)主委員會主要有哪些職責(zé)? 21業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 22當(dāng)業(yè)主委員會委員要符合什么要求? 22哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員? 23業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金? 23業(yè)主公約 24何謂業(yè)主公約，它有什么作用? 24業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作? 25物業(yè)管理招投標(biāo) 25為什么物業(yè)管理要實行招投標(biāo)? 25前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些? 26物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進行的? 26在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司? 27物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料? 27能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司? 28專項維修資金 28專項維修資金用來做什么? 28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的? 29房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些? 29專項維修資金是怎樣建立的? 30專項維修資金由誰交？交多少？ 30使用專項維修資金由誰決定?有問題時找誰? 31物業(yè)管理與購房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔?！卑l(fā)仔說，“可是，物業(yè)管理服務(wù)費比其它的樓盤要貴一點!”發(fā)仔提醒道?！拔飿I(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。對吧?”發(fā)叔總算反應(yīng)過來了，接口道。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕?！昂贤谙薅p方責(zé)任及義務(wù)的同時，雙方違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機會?！薄斑@樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說。在這之前，發(fā)叔進了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間?！卑l(fā)叔的氣消了一大半。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)?！斑@倒也是。”發(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多?！跋襁@種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道?！卑l(fā)叔感嘆地說道?！卑l(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務(wù)對象的復(fù)雜性，在服務(wù)過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決?！氨热?，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映。這天吃晚飯的時候。”發(fā)叔興奮的說。“這樣啊。忽然被發(fā)叔叫住。果然有一封新郵件。發(fā)叔忙問：“行了?這么快呀?我看看?！薄芭?，這些內(nèi)容我們的合同里全有了。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友?！鞍?裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義?！爱?dāng)然記住!”發(fā)叔指指自己的頭說?！艾F(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢?！皢?，老頭子，挺不錯嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?”“有啊，管道堵塞的保修期為2個月。“難道我說錯了嗎?你們家整天乒