房地產(chǎn)營銷策略專業(yè)培訓(xùn)-免費閱讀
【正文】 因此很難用績效來區(qū)分策略好/執(zhí)行差和策略差/執(zhí)行好的情況。從執(zhí)行的角度出發(fā)，我們主要關(guān)心的是前3種類型。營銷政策對能否有效執(zhí)行營銷方案的影響最大，其次才是執(zhí)行營銷功能的能力。 一、診斷技能 當(dāng)營銷計劃的執(zhí)行結(jié)果不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時，策略與執(zhí)行之間的內(nèi)在緊密關(guān)系會造成一些難以診斷的問題。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。 研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時的調(diào)整。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。各個目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。 四、目標(biāo) 此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。 3. 競爭情勢 主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。 4. 目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。 五、 階段性營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 根據(jù)對本項目的分析，認(rèn)為本項目的營銷推廣工作可分為以下五個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續(xù)，及在市場突變時，及時調(diào)整營銷策略。 優(yōu)惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優(yōu)先享受公開發(fā)售日當(dāng)天推出優(yōu)惠。 [水石嘉園]定價因素系數(shù)調(diào)差表 棟號 房號 定價因素系數(shù)調(diào)差 合計 備注 噪音 景觀 朝向 戶型 9棟 01 02 03 04 05 06 07 08 5棟 01 02 7棟 01 02 03 02 03 04 定價因素調(diào)差說明 噪音因素： 9棟臨城市主干道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負(fù)值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負(fù)值其次。因此，整個推廣過程既要延用傳統(tǒng)的營銷手法以平實的作風(fēng)與之溝通，又要利用獨創(chuàng)的、針對性強的觀點與消費者對話，將“賣點”與“觀點”恰如其分地凝結(jié)與目標(biāo)客戶群進(jìn)行溝通。為展示客戶項目良好的物業(yè)形象，必需2~3個月的銷售準(zhǔn)備工作。9 / 10一、總體營銷策略 （一） 整合營銷核心目標(biāo) （二） 核心戰(zhàn)略構(gòu)想 （三） 推廣戰(zhàn)略原則 二、入市時機建議 三、整合營銷推廣戰(zhàn)略 （一） 項目形象定位 （二） 策略緣起 （三） 營銷推廣 （四） 整體推售策略 （五） 價格策略 （六） 公開發(fā)售前促銷策略 四、階段性營銷推廣戰(zhàn)術(shù) （一） 銷售階段劃分 （二） 各階段推廣細(xì)節(jié) 一、 總體營銷策略 （一） 整合營銷核心目標(biāo) 通過對本項目及項目周邊區(qū)域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標(biāo)： 通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現(xiàn)在本項目公開發(fā)售后3個月內(nèi)實現(xiàn)80%以上銷售率。 “紅五月”。 推廣主題 “滁州市中心主干道沿街大商鋪” “滁州市中心首個高檔住宅小區(qū)” 五大銷售主張： 優(yōu)越位置、鎦金旺鋪——“坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報” 展望滁州發(fā)展——“城市在發(fā)展，滁州在改變” 中心區(qū)發(fā)展美好未來—— “搶占中心地段、把握未來價值” [水石嘉園]創(chuàng)新理想戶型——“110—130㎡的三房小康之家理想戶型” 便捷交通——“經(jīng)商、居家出行快易通”、“時間就是金錢” 物業(yè)管理——“名牌管家、星級服務(wù)” （四） 整體推售計劃 按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調(diào)差系數(shù)僅作局部微調(diào)。 第二步：選取房號期（4月26日——4月28日） 操作：4月26日當(dāng)日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當(dāng)天按派籌順序挑選房號，大定在公開發(fā)售日交納并同時簽署認(rèn)購書。 （一） 銷售階段劃分 階 段 時 間 銷售率 內(nèi)部認(rèn)購期 .——. 開盤強銷期 —— 70% 尾盤促銷期 —— 30% （二） 各階段推廣細(xì)節(jié) （預(yù)熱）內(nèi)部認(rèn)購階段 銷售階段 內(nèi)部認(rèn)購階段 時 間 .——. 價格策略 價格“低開高走”； 相對公開發(fā)售價位留出23%的價格空間； 執(zhí)行常規(guī)付款方式
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