【正文】 但是萬達做了一個又一個加法，走了一條截然不同的道路，縱向整合了一條商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，鍛造出屬于萬達自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的核心競爭力。 萬達把拿地后18個月開業(yè)提高到講政治高度！快速拿地、快速開發(fā)、快速開業(yè)，第一可以加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，更快獲得租金收入，時間搶占控間，短時間搶占更多地盤，展現(xiàn)經(jīng)濟效益是顯而易見的。四大核心理念： 共同選址：大家提前排定想去哪個城市發(fā)展，目標城市選好后，再共同選好一個地塊； 技術(shù)對接：根據(jù)零售商的意見和不同要求，進行技術(shù)對接，從而進行規(guī)劃設(shè)計； 平均租金：把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。面向未來，應(yīng)以創(chuàng)新的理念來從事商業(yè)地產(chǎn)，包括理念、模式、設(shè)計、發(fā)展等各個方面的創(chuàng)新，隨著中國要做大做強商業(yè)流通業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是中國未來最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一。l 內(nèi)在競爭力 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”商業(yè)模式和盈利模式的可行型； 企業(yè)的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力； 資源體系、產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化在土地資源上贏得優(yōu)勢； 具備多元化融資渠道，資金獲取能力擴展空間大； 企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)進入良性狀態(tài)，雖然也存在壓力，但資金調(diào)配空間較大； 企業(yè)制度化建設(shè)和經(jīng)驗沉淀取得實質(zhì)性成效； 項目前期啟動資金壓力小，后期資金壓力小，投資回報率高?！坝唵蔚禺a(chǎn)”使得現(xiàn)金流有保證，容易做信托基金，走直接融資的道路，減少對銀行的依賴。（3） 萬達人文關(guān)懷萬達優(yōu)才計劃的核心，提出五個方面吸引和保留人才：l 良好的企業(yè)發(fā)展前景；l 廣闊的個人事業(yè)平臺；l 和諧簡單的人際關(guān)系；l 優(yōu)厚的物質(zhì)待遇；l 獨特優(yōu)秀的企業(yè)文化。（2） 創(chuàng)新和學習萬達發(fā)展的動力萬達制度文化的核心就是：集權(quán)管理。核心價值觀是：人的價值高于物的價值、企業(yè)價值高于個人價值、社會價值高于企業(yè)價值。除了規(guī)劃院外，萬達成立了商業(yè)管理公司，酒店管理公司等，都是萬達為全產(chǎn)業(yè)鏈打造的利器。如今，萬達與大量商戶資源都是戰(zhàn)略合作，借助沃爾瑪這樣世界知名品牌的影響力，萬達“借船出?！保齺砀鞯卣透骷毅y行紛紛急著向萬達去拋去橄欖枝。文化產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)營利潤，產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸，成為國內(nèi)最大影院。（2） 行業(yè)領(lǐng)先者的優(yōu)勢制定規(guī)則項目區(qū)域分布與選址標準：沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達一、二線城市核心地段，發(fā)展重點轉(zhuǎn)向了中部和西部。萬達的產(chǎn)品對地塊的要求：項目位置、交通體系、輔射人口、項目規(guī)模核心指標。ⅱ、發(fā)展戰(zhàn)略：萬達選擇了商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)多元化戰(zhàn)略，要做中國商業(yè)地產(chǎn)老大并對產(chǎn)業(yè)鏈整合戰(zhàn)略，要求其構(gòu)建具有集中優(yōu)勢力量的管控模式。（4）與立體協(xié)同萬達的組織結(jié)構(gòu)萬達組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 將原來三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)扁平化，清晰和強化了項目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩類業(yè)務(wù)的運作流程和資源配置。良好的訓練是完成任務(wù)的保障萬達完成了各類培訓教材。其次，訂立了300萬字的企業(yè)經(jīng)營管理制度，舉辦了全集團員工參加的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓，并編制成系列教材?！翱臁闭涡钥煊惺裁春锰帲靠炷懿荒芙ㄔO(shè)一個好的廣場？快，加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，可以更快獲得租金收入，更短時間搶占更多的地盤。l 于政府約定開業(yè)時間，以時間計表方式與政府相關(guān)部門形成對接機制，政府為萬達項目開辟綠色通道，以道計時方式讓各項報批獲得快速通過。商場如戰(zhàn)場，“將道”即“商道”。（3）面積與租金——萬達資金能運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵在于“以售養(yǎng)租”，以出售商業(yè)地產(chǎn)周邊附屬開發(fā)的住宅和部分寫字樓，培植商業(yè)地產(chǎn)的鋪位。（7） 招商與產(chǎn)品設(shè)計對接招商周期受開發(fā)周期制約，假設(shè)項目開發(fā)周期為18個月，招商周期為68個月。隨著諸多的商業(yè)糾紛。（1）第二代產(chǎn)品特征多盒子純商業(yè)組合。注重員工道德水平的培養(yǎng)，增強企業(yè)財富承載能力。（5） 宣傳策略萬達在品牌宣傳定位上，非常突出在集團品牌和項目品牌的宣傳，并注重長期美譽度的打造。（2） 自主品牌2006年開始，在萬達第三代城市綜合體風靡之時，萬達已開始建立自主品牌。（2） 定位與轉(zhuǎn)型萬達對于地產(chǎn)行業(yè)的準確預判，斷定住宅地產(chǎn)始終不是長久之計，而看準了商業(yè)地產(chǎn)的美好前景。（2） 一舉成名天下知 萬達集團六年間每年向俱樂部投入五千萬元為大連奪回了四個冠軍。萬達將住宅出售獲得的現(xiàn)金流中的部分用來支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分現(xiàn)金流用來購買土地資產(chǎn)，以支持擴張，這種模式叫現(xiàn)金流滾動資產(chǎn)。最高層次競爭就是文化競爭，它已經(jīng)脫離了產(chǎn)品類型、品牌類型，是深入人心的一種東西。個人主要觀點： 做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要； 對商業(yè)地產(chǎn)來說，需要既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂金融投資的綜合型人才，人才選育用留是成功的關(guān)鍵因素之一； 購物中心只租不售，把購物中心作為長期發(fā)展目標，做“大房東”； 做購物中心，非常重要的是做對程序。按照萬達軍隊速度，從項目拿地到開業(yè)只要18個月時間。 作為我們智富集團，我們把萬達作為商業(yè)地產(chǎn)學習的標桿，我們首要學習的就是它的不折不扣的執(zhí)行力，充分理解企業(yè)戰(zhàn)略和目標，并高效務(wù)實的堅決進行貫徹下去！本次萬達研究作為我們智富人內(nèi)部學習資料使用！進行標桿企業(yè)研究，充份挖掘萬達成功的因素，進行比較找出差距，進行學習和彌補不足之處！萬達發(fā)展歷程王健林個人特征王健林，1954年10月出生于四川省，高級工程師。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后，要把開發(fā)商的思維顛倒一下； 做好商業(yè)定位：（1）定地址 了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。 萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。 我的幸福觀很簡單，其中一條就是讓跟著我的兄弟們有飯吃，有錢賺。萬達通過這些付出使足球獲得巨大成功的同時，令萬達成為了大連市的名片；在萬達集團打基礎(chǔ)的這些年，獲得了很多“地王級”的開發(fā)用地；從一個知名度不高的地方性企業(yè)于1998年成為全國知名度排名第五的企業(yè)品牌……（3） 見好就收 商業(yè)的原則是：如果有利益要不惜忍辱負重，如果認為沒有利益或性價比太為懸殊，則必須堅決放棄。自2002年開始由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。萬達自主品牌已經(jīng)成為萬達商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營中最中堅的后盾，保證了其經(jīng)營的穩(wěn)定性和持久性。一方面借重傳統(tǒng)媒體渠道的投放，同時也利用營銷活動的細節(jié)。萬達成立二十年來，始終堅持誠信經(jīng)營的宗旨。面積達到1015萬平方米，業(yè)態(tài)有百貨、超市、影院。萬達深刻認識到“商鋪再也不要亂賣了。在施工圖完成前必須簽完一個超市、一個餐飲的業(yè)態(tài)合同。此外，萬達還善于用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿向政府拿地，拿地價格比純住宅低，成本往銷售物業(yè)上攤。企業(yè)家應(yīng)該向軍事學管理。為搶工期、按時開業(yè)提供條件。另外，18個月開業(yè)與中國政治環(huán)境存在緊密聯(lián)系，一個萬達廣場開業(yè)不僅是項目，也是一項政績工程。再次，萬達集團財務(wù)和成本控制實行垂直管理，資金由集團統(tǒng)一調(diào)配。規(guī)劃院完成了《萬達購物中心設(shè)計準則》《規(guī)劃業(yè)務(wù)操作手冊》240萬字教材稿。第一階段：在總公司下面成立了住宅管理公司和商業(yè)管理部，業(yè)務(wù)重合和管理層級太多。ⅲ、組織規(guī)模：組織規(guī)模越大，管理難度越大。案例剖析：上海五角場萬達廣場選址策略五角場為上海東北區(qū)未來發(fā)展重點部位，定位是上海城市副中心。土地獲取方面仍然是與地方政府以招商形式，再通過“招拍掛”形式拿地，其樓面價格對應(yīng)銷售產(chǎn)品價格明顯偏低。五星酒店作為商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過自持物業(yè)，委托經(jīng)營，構(gòu)成項目業(yè)態(tài)組合重要部分。（2） 與世界500強共舞戰(zhàn)略合作萬達兩種合作伙伴l 緊密型合作伙伴：主力店和萬達簽訂“生死契約”，萬達會為商業(yè)伙伴預先設(shè)計規(guī)劃經(jīng)營場所；l 戰(zhàn)略合作伙伴：項目信息發(fā)出后，戰(zhàn)略合作伙伴下訂單。（5） 先蓋房子，后開店子萬千百貨之路萬達引以為豪的“訂單模式”，通過自主百貨的建立，可以增加談判籌碼，提高后續(xù)商業(yè)經(jīng)營的利潤。萬達企業(yè)文化形成三大體系：l 完善的組織制度；l 完整的企業(yè)文化內(nèi)容；l 豐富多彩的企業(yè)文化活動。集權(quán)管理符合萬達集團跨區(qū)域發(fā)展