【正文】 （二） 臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準不得使用電熱器具。（四） 遵守安全操作規(guī)程，嚴禁違章指揮，違章作業(yè)，違反勞動紀律。（三） 投資控制１、 在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測工程風險及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和減少索賠事件發(fā)生。⑥工程技術(shù)檔案制度。②質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。⑨電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出口方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等。①對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進場前進行試檢驗。③焊接：檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度、焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。先按標準、規(guī)范、規(guī)程施工達優(yōu)，做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認定后作為操作和質(zhì)量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。④工程費用流動計劃。 由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監(jiān)理師有權(quán)指令暫時停工或返工，并在停工返工期間要對工程進行必要的保護和安全保障。工程專業(yè)性技術(shù)強的可分包，但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。5）提供履約擔保。②合理的施工程序，平面布置合理，勞動力、機具、材料組織合理，“三新”采用能結(jié)合實際，管理措施得力，確保工期、安全、質(zhì)量。（六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財務(wù)等部門搞好工程決算、結(jié)算。合格的工作主體、精干高效。八、營銷預(yù)算某河畔花園項目2008年第四季度至2011年度經(jīng)營推廣（銷售）費用計劃表。成交情況匯總成交情況匯總旨在了解某一階段的樓盤銷售情況和合同執(zhí)行情況，一般制表格和用電腦儲存?？蛻魴n案記錄內(nèi)容包括記錄客戶的姓名、地址、電話、職業(yè)、喜好的戶型，了解售樓的信息渠道及其關(guān)于樓宇的意見。廣告效果測定的內(nèi)容1）注目率、有效率和行動率；2）廣告訴求是否明確；3）廣告是否存在吸引力；4）廣告是否有說服力。3）戰(zhàn)略性安排①前期以形象推廣為主；②中期以功能性訴求兼形象推廣為主；③后期以銷售手段兼功能性訴求為主。新聞軟件宣傳1）選準新聞點，發(fā)動熱點新聞“圍剿”，使待售樓宇成為眾人焦點。某河畔花園應(yīng)緊緊圍繞社會熱點，節(jié)目主題及樓盤特點，確定促銷活動主題。戰(zhàn)術(shù)四：上門直銷1）目標通過對目標對象中大戶進行目的性非常強的篩選后，列舉出極有購買可能性的買家，通過對這些買家進行上門洽談及奉送資料，以實施定點突破。其專門的裝修設(shè)計及空間布局可供業(yè)主參考。折頁：售樓普及資料。試銷期和導(dǎo)入期前期的廣告形式以報紙廣告和電視廣告為主，目的在于信息的盡可能告知。入市廣州及珠江三角洲南部地區(qū)，品牌形象、項目自身品質(zhì)和小區(qū)文化宣傳顯得更為重要。創(chuàng)意文案：1）預(yù)告期方案內(nèi)容：A童聲：爸爸，我們將會住在哪里？B音樂起C男聲：我們聆聽每個人的聲音，對未來居住模式不斷探索我們了解每個人對家的需求，試圖引導(dǎo)新的生活方式，精心規(guī)劃，營造某家園，一個為你度身定做的家，地中海小城，某河畔花園。B、階段創(chuàng)意：1）預(yù)告期：小城故事系列廣告之一標題：在我的心中的一座城文案內(nèi)容：在我的心中的有一座城，一座接近大自然的城，一座充滿異域風情的城，地中海小城——某河畔花園。3）新聞片：以新聞形式報道項目開發(fā)中奠基慶典、封頂、入伙及各種活動為內(nèi)容，向觀眾傳遞項目重要信息的片段，既具有新聞性，又有真實性，因而有較高的可信度。充滿歐陸園林氣息的中心廣場內(nèi)，一西裝革履的男子坐于臺階上，帶著迷戀的眼神看著面前一尊典雅的女子雕像。畫面字幕聲音碧空如洗，蔚藍的海水輕拍著河畔，又一個明媚的海邊清晨，酥暖的感覺催人入夢。（四）廣告創(chuàng)意分析廣告創(chuàng)意分析是在廣告定位確定后，圍繞廣告主題的深化、藝術(shù)化和主體化而開展的，是廣告策劃全過程中表達廣告主題的創(chuàng)造性思維活動。從項目的總體分析，進一步升華項目品牌，從發(fā)展高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析，闡明發(fā)展商的實力，從與各合作方的聯(lián)手合作，闡明項目開發(fā)的信譽。他們迫切需要一種體現(xiàn)自我品味和居住文化的大型社區(qū)。４、 企業(yè)形象目標：樹立良好的品牌，進而擴大某集團的社會影響力，加快某房產(chǎn)公司向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程，只有站在這個高度，我們才能對某河畔花園項目的開發(fā)有深層的認識。就廣州市及其南部市場而言，銷售空間仍然是很大的。廣州境內(nèi)有獨樹品牌的項目為數(shù)不多，這與廣州市在房地產(chǎn)界的整體營銷水平不高有關(guān)，它為我們的項目宣傳推廣、廣告形象宣傳提供良好的機遇。以三年分期免息付款定位為100%，則以下各種付款方式打折比例應(yīng)為：一次性付款為：%，取80折計；一年內(nèi)優(yōu)惠分期為：%，取80折計；銀行按揭（按揭款首期內(nèi)三個月內(nèi)到）：%，取82折計；建筑分期：1）8個月內(nèi)交樓：%； 2）5個月內(nèi)交樓：%（均取79折計）。建筑面積例如：位置最好的別墅均價（地塊面積和建筑面積均為300平方米）；{3001450+（2200+200）300}247。４、 D檔：房屋南北（或東西）朝向，鄰近公路，擁有綠地少。２、 B檔：B+檔：房屋南北朝向，離江邊較近，可看到部分江景（被A檔遮去一部分），鄰近較多綠地，遠離公路。C—檔：南北朝向，可看綠地多，不能看見江景，鄰近公路。（二） 將洋房價格劃分為四個檔次１、 A檔：房屋南北朝向，可看的綠地面積很大，可看到較大江景且不鄰近公路（噪音?。?。５、 某管理員工購房款優(yōu)惠① 在集團連續(xù)工作滿兩年、主管級以上、表現(xiàn)突出且具有一定發(fā)展?jié)摿Φ膶I(yè)人才。③ 三年分期付款（92折）付款進度：首期30%（15天內(nèi)全部交清），半年內(nèi)20%，一年內(nèi)50%。２） 經(jīng)過計算，得出每半年按5%的比例升幅，在每半年之初提升價格為宜。根據(jù)周圍眾多樓盤的情況，我們認為某河畔花園的入市價不應(yīng)超過碧桂園，也不要超過廣州附近的南海的樓盤，可以較北滘及周邊鎮(zhèn)的價格略高，但要低于大良的價格。在這種規(guī)模基礎(chǔ)上，預(yù)測別墅、洋房每平方米實際成本為：完全單位成本（含息）：別墅3677元/平方米，洋房2709元/平方米。3~10點所提到的具體對策和處理方法，涉及到發(fā)展商開發(fā)經(jīng)營的商業(yè)機密，此處不作詳列。（二） 機會點１、 本項目規(guī)劃設(shè)計理念超前，臨江景觀獨特，在建筑外立面風格和單體戶型方面有創(chuàng)新，其樓盤質(zhì)素在廣州地區(qū)具有相當強的競爭力。但由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，加之本項目客觀上存在著許多先天不足的因素。主要包括項目特性分析及市場定位，項目銷售推廣策略、廣告策略及媒體策略、銷售管理及營銷預(yù)算等方面的內(nèi)容。（三）要求嚴格按照VI設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進度按時完成。大屏幕彩電主要播放項目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶，以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括北滘、廣州當?shù)鼗厩闆r，及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使買家對項目所在地有更深入的了解和認識。（二） 主要內(nèi)容１、 形象墻。標志構(gòu)成較特殊，如同一幅濃縮的風景畫。如：云海一路三號別墅。６、 每個別墅組團內(nèi)小路可按照組團名稱安排。（三） 名稱應(yīng)較為優(yōu)美、動聽。“某河畔花園”高度概括了項目本身獨特的地理位置和優(yōu)某自然環(huán)境，它描繪了新現(xiàn)代主義建筑與自然生態(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，這個名字幽雅、簡潔、瑯瑯上口。河畔花園營銷方案河畔花園營銷方案第一節(jié) 確立項目名稱某集團是一家專業(yè)房地產(chǎn)公司，其先后在某、上海、北京等全國大中城市開發(fā)過房地產(chǎn)項目?！澳澈优匣▓@”由某集團投資開發(fā)，“某”不僅是某集團品牌的延伸，而且可在房地產(chǎn)專業(yè)化道路上創(chuàng)造“某”品牌。二、 基本思路（一） 區(qū)名：１、 別墅的四個小區(qū)稱為：“X海苑”，洋房的五個小區(qū)稱為“海X居”。三、 各組團小區(qū)命名（一） 別墅區(qū)命名原規(guī)劃一、二區(qū)命名為虹海苑，三區(qū)命名為云海苑，五區(qū)命名為天海苑，七區(qū)命名為月海苑。六、 洋房門牌名命名各洋房組團內(nèi)按先下后上，先左后右的原則分為一、二、三……等幾棟，各棟中按逆時針方向確定3等單元，每單元內(nèi)按樓層及逆時針方向確定具體門牌號，如海星居三棟2單元103。色彩明朗，適合河畔花園住宅特點，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與海星圖案相融，突出了“花、海、美”的主題，達到了設(shè)計意念與形象感觀的完美統(tǒng)一。其是營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。同時，也增加營銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。五、 物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計除某河畔花園項目VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計還包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)設(shè)計。并就上述主要內(nèi)容作出初步判斷，確立未來項目營銷的行動方案，并在未來的各項營銷操作中有計劃執(zhí)行。因而要科學、周密地策劃，才能在珠江三角洲的樓盤中脫穎而出。２、 發(fā)展商是國內(nèi)著名的上市公司，企業(yè)形象好，能給業(yè)主以實力、成熟、信心保證。四、 市場定位分析（一） 區(qū)域定位本項目的區(qū)域定位是：第一市場是北滘為中心廣州市場；第二市場將輻射到廣州市場；第三市場是港澳的投資休閑市場（此部分內(nèi)容已在項目投資分析中作詳細剖析，故在此處作簡要回顧及說明）。由于土地開發(fā)的時間較晚和基礎(chǔ)工程等方面的原因，單位面積所付成本較高，這是一個客觀事實。 建議在內(nèi)部認購時的入市均價定在每平方米2400元（一次性付款），如果再考慮到樓層、方位的因素，在實際銷售中，最高可達每平方米2744元，最低在每平方米1960元。而如果每半年以升幅4%的比例提升兩次，這個入市價格偏高，市場承受力太大；每半年以升幅6%的比例提升兩次，但入市價太低，操作有難度。④ 建筑分期付款（86折）付款進度：首期20%（15天內(nèi)全部交清），第二個月內(nèi)30%，交樓時50%。② 除某新村、蓬萊新村外沒有建房或購買商品房。在均價的基礎(chǔ)上加200元。在均價的基礎(chǔ)上減100元。在均價基礎(chǔ)上加50~100元。在均價的基礎(chǔ)上減100~200元。300=3450元/平方米差價為：38503450=400元。六、廣告策略（一）廣告市場分析現(xiàn)代營銷策劃主要包括產(chǎn)品策劃和市場策劃，由于廣告是市場營銷組合的重要組成部分，就必然要求廣告必須適應(yīng)市場環(huán)境。而以廣州中心的珠江三角洲南部房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，反映在廣告競爭上日益加劇。廣州周邊城市的成功項目往往利用自身的地域優(yōu)勢、價格優(yōu)勢確立項目的定位，從而創(chuàng)造自己的品牌形象，以獨特的魅力吸引買家。（三）項目分析和廣告定位 根據(jù)某河畔花園各區(qū)主要指標。因此，從本項目市場定位角度而言，第一市場是廣州當?shù)厝耍ㄓ绕涫且员睖驗橹鞯钠笫聵I(yè)單位中高級管理層和實現(xiàn)二次置業(yè)的本地居民）；第二市場是廣州及珠江三角洲南部地區(qū)；港澳及海外市場在本項目中暫不作重要考慮。以上五點是從不同方面向銷售對象重點訴求，是廣告的側(cè)重點。根據(jù)項目確立的“地中?！睆V告主題，主要做好以下幾個方面的創(chuàng)意分析：電視廣告創(chuàng)意分析1）形象片：突出項目高品質(zhì)定位，圍繞“地中海小城”中心主題。帶著微溫的海風從海面陣陣卷至，掀翻著巖石上一本英文著作的書頁。雕像轉(zhuǎn)變?yōu)檎嫒?，曼舞于西裝男子周圍，令夢想成真的他不禁喜出望外。報紙廣告思路分析圍繞“地中海小城”廣告主題，深化和突出這一主題，采用“小城故事”系列廣告進行訴求：A、宣傳的主要內(nèi)容：1）突出項目的賣點，營造高品質(zhì)生活環(huán)境。2）內(nèi)部認購期小城故事系列廣告之二標題：精心規(guī)劃的小城內(nèi)容：項目規(guī)劃理念闡述。2）推廣期方案內(nèi)容：A鳥鳴聲B蛙鳴聲C海浪拍岸的聲音D音樂起E男聲獨白：每一次回到這里，都覺得輕松、舒適，繁忙的工作丟在一邊，靜心地享受生活，陽光、草地、歐洲園林、歐式住宅，就好像置身于地中海小城，在這里好好安個家，一輩子都不會后悔。廣告內(nèi)容更新策略根據(jù)項目營銷推廣的進展和目標市場的變化，或者隨著消費者的觀念不同，以及項目在不同時期的具體推廣，廣告內(nèi)容都要用所更新，以更能適應(yīng)消費者新的需求，不論是心理上或?qū)嵸|(zhì)效果上，都要求廣告內(nèi)容突出，以提高項目在消費者心目中的地位，刺激消費者的購買欲望。導(dǎo)入推廣期宣傳推廣以報紙硬銷廣告為主，同時配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營銷活動（新聞發(fā)布會、物業(yè)展示會），以迅速擴大知名度和建立信任感。優(yōu)勢在于費用低，可大量發(fā)放，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。戰(zhàn)術(shù)二：項目展示會透過展示會在指定時間和地點內(nèi)，讓買家聚首一堂，而展銷的人潮和銷售氣氛更能感染顧客購買情緒，使顧客相對較容易作出決定。如廣州效益較好的企業(yè)和事業(yè)單位。戰(zhàn)術(shù)六：樓盤視覺形象1）目標使樓盤概念具體化、專業(yè)化，建立花園形象，以便于其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。2）深入剖析樓宇管理主銷售理念，制造財經(jīng)話題，切入財經(jīng)新聞系列。（六）廣告預(yù)算某河畔花園項目2008~2011年經(jīng)營推廣費用計劃中純廣告費用分配如下 ：報紙廣告：45+200+150+100+50=545萬元戶外廣告：70+80+50+50+20=270萬元電視播映費：45+200+150+100+50=545萬元電臺廣告費：10+80+80+80+80=330萬元總計：1690萬元，約占銷售額2%。廣告為消費者提供消費要求信息，廣告增強消費需求欲望，同時廣告刺激企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量。客戶檔案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設(shè)計和廣告策劃提供依據(jù)。內(nèi)容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。編號年度（季度項目）2008第四季度2009全年年度2010全年年度2011全年年度2011全年年度備注1工資2福利費3折舊4辦公費5業(yè)務(wù)招待費6車輛