【正文】 （7）摩托車、助動車、自行車或電動自行車、其他非機動車劃出集中停放場地，管理制度落實、停放整齊，場地清潔。（2）機動車出入小區(qū)實行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進入小區(qū)（具體辦法按“**小區(qū)”實際情況定）。 ⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。不可封閉或暗設(shè)燃氣管道，拆改須由燃氣公司進行。（2）加強對施工人員的管理。把好入住辦理時宣傳交底關(guān)。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時間內(nèi)進行維修。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務(wù)項目表》，請業(yè)主簽收。（5）**小區(qū)使用公約。進入正常時段后由業(yè)主服務(wù)中心負責。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像**小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。已驗收的，簽發(fā)驗收復(fù)函，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復(fù)查。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開：就設(shè)計中一些不合理或遺漏情況提出改進意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動，共同開展豐富多彩的環(huán)?；顒?。設(shè)立社區(qū)文化活動室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動的場地。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“**小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分攤面積；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等。(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機清潔；接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，立即用對講機向班長報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報告；負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負責防汛防臺期間應(yīng)急通訊；對備用鑰匙使用進行登記。(3)重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。24小時執(zhí)勤、巡邏，標準化管理。補苗?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標識，養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案（一）綠化管理方案、措施綠化養(yǎng)護人員的安排。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。(三)日常維護。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。(3)每年一次全面檢查所有滅火機，按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。建立維修值班制度，公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法，24小時受理報修，業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。公司重視員工培訓(xùn)。忠實一一忠誠老實是員工必須具有的品德，有事必報、有錯必改不提供假情況，不文過飾非，陽奉陰違。同時進出門，讓業(yè)主先行。面對住戶表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好，不卑不亢。三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標準(一)儀表按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，工作服整潔挺刮，衣、褲兜中不裝過多物品。(三)員工獎懲對員工的獎懲，根據(jù)考核的情況進行。(二)考核按市建委《物業(yè)小區(qū)管理處主任考核辦法》以及公司與管理處主任簽訂的年度《目標管理責任書》，全面考核指標完成情況，并與收入掛鉤。（二）員工基本培訓(xùn)方案序號培訓(xùn)類別培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容授課方式考核方式培訓(xùn)目標1基本知識3天物業(yè)管理概念和理論、物業(yè)管理常用法規(guī)、員工手冊、安全消防（熟悉小區(qū)消防設(shè)施位置、使用、報警與救援）、緊急事件處理方法。(1)裝修階段:開設(shè)建材五金、便利店、裝修服務(wù)展示廳等。第三年小區(qū)管理水平達到“全國示范”標準。創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年內(nèi)達到**市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標準，并加入誠信物業(yè)的倡議活動，二年內(nèi)達到**市“物業(yè)管理示范小區(qū)”標準，三年內(nèi)達到全國“物業(yè)管理示范小區(qū)”標準。 (3)管理處員工的反饋信息。 (1)業(yè)主、住戶的意見箱。 (2)在管理中嚴格貫徹引入的IS09002質(zhì)量體系。崗位激勵：根據(jù)各個員工性格的不同，安排合適的崗位，讓員工各盡其能。以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營理念，也是企業(yè)文化的精髓。（2）管理服務(wù)過程管理處管理服務(wù)工作以管理處主任開始展開，主任集指揮與監(jiān)督職能為一體，布置下達各項工作任務(wù)和安排，通過業(yè)主服務(wù)中心為核心帶動其他各部門同步運轉(zhuǎn)。 　 　　　　　　　 　　 　　第二章 管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度一、機構(gòu)設(shè)置、組織框圖、工作流程、管理機制等（一）機構(gòu)設(shè)置公司設(shè)**小區(qū)管理處，管理處下設(shè)業(yè)主服務(wù)中心、物業(yè)管理部、工程維修部。物業(yè)管理公司的物料配送部通過基于局域網(wǎng)平臺的物料管理系統(tǒng)，對管理處物料的年度采購計劃、價格、數(shù)量、品牌、供應(yīng)商、安全庫存量等實施遠程監(jiān)控。（七）構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。（六）提供個性化的裝修套餐服務(wù)國人生活品質(zhì)的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。（三）實現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享**小區(qū)是政府開發(fā)的較大型微利房社區(qū)，這將成為我們不可或缺的一項管理資源，我們可以充分借助這個有利條件實現(xiàn)與城市商業(yè)余額住宅物業(yè)管理資源共享，以便更好地滿足業(yè)主的服務(wù)需求?！裰铝τ谂c業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“平等互動”的服務(wù)文化。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標。住宅小區(qū)物業(yè)管理方案62 / 62目文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對**小區(qū)的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。**小區(qū)雖然在物業(yè)類型、開發(fā)速度、服務(wù)定位等方面與商業(yè)住宅小區(qū)存在一些差異，但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標是一致的，雙方可在競爭的基礎(chǔ)上充分開展合作，如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動開展等方面均可強強攜手、優(yōu)勢互補。為此，在**小區(qū)我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主、住戶深感困惑。在**小區(qū)的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運作體系。而同時，管理處所有物料的訂單、入庫、出庫以及結(jié)算手續(xù)都是通過網(wǎng)絡(luò)來完成的，物料的供應(yīng)主要通過供應(yīng)商送貨上門。各部門職責（1）業(yè)主服務(wù)中心主要職責:作為管理處的接待和協(xié)調(diào)中心，24小時有人值班接待業(yè)主來電、來訪、問訊和投訴，12小時專人接待和調(diào)度日常物業(yè)管理服務(wù)事項；監(jiān)管各部門的工作質(zhì)量；辦理入??；文檔管理；出納收費；內(nèi)部行政人事；對外聯(lián)絡(luò)；物業(yè)用房管理；各種延伸服務(wù)項目的組織調(diào)度；社區(qū)文體娛樂活動的策劃、組織?！∥飿I(yè)驗收、接管添置辦公和管理設(shè)備上崗培訓(xùn)考核文件、資料準備　　　征求業(yè)主意見，開展宣傳活動，細化、微調(diào)管理方案，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系業(yè)主服務(wù)中心在運作過程中不斷接受各方面的信息，并據(jù)此對各部門的運轉(zhuǎn)進行監(jiān)管、協(xié)調(diào)和跟進，各方信息通過反饋渠道回到管理處主任，供判斷、總結(jié)和及時校正。它堅持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵員工上進，實現(xiàn)員工的自身價值為出發(fā)點，倡導(dǎo)并營造既相互尊敬，相互信任，又有明確行為規(guī)范這樣一種和諧有序的環(huán)境，保持員工隊伍的穩(wěn)定，以實現(xiàn)制定的管理目標。效益激勵：對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進行經(jīng)濟上的激勵，讓員工得到物質(zhì)上的滿足。 (4)新聞媒介 獲得反饋信息后，管理處分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出解決辦法并監(jiān)督其及時改進，直到圓滿解決。近期管理目標(13年)(1)第一年，重點抓好裝修階段的管理，使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護完好，運行正常，小區(qū)的建筑風格不被破壞。遠期規(guī)劃(1)按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，在管理服務(wù)中動態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，不斷引入新的理念，強調(diào)員工的培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水準。(2)日常階段:與品牌商家合作，開設(shè)干洗、美發(fā)、便利餐館(條件許可時)、小超市等生活配套網(wǎng)點。 管理人員的配備和管理一、人員配備及培訓(xùn)計劃和內(nèi)容公司考核了解掌握物業(yè)管理基本知識2禮貌禮節(jié)1天禮節(jié)禮貌規(guī)范（儀表、行為、態(tài)度）、服務(wù)意識、職業(yè)道德、接待與處理投訴藝術(shù)。對管理處實行月度考核，考核工資與業(yè)績掛鉤。具體內(nèi)容包括:與工資掛鉤。男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不及領(lǐng)，不留小胡子與大鬢角。和住戶講話時全神貫注，用心傾聽并注意說話藝術(shù)。請人讓路先講對不起。喜悅——最恰當?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?四)員工著裝、標志保安服裝、清潔綠化服裝、維修工服裝、管理員服裝管理處所有工作人員均佩戴帶有公司司徽的工作牌。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外，還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn)，作為一個亮點和重要措施，讓他們到賓館跟班實習，學習現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能，接受酒店服務(wù)意識的熏陶，造就一支既樂于奉獻，又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。利用小區(qū)會所，長期開展文體活動，并以“生態(tài)、環(huán)保、智能”為社區(qū)活動主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。給排水系統(tǒng)管理方案(1)機房定時巡視，水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄，做到預(yù)防為主，并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。實行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。建立馨情園植樹區(qū)。清除枯枝死樹，及時補栽，保證無缺苗現(xiàn)象。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務(wù)，3班2運轉(zhuǎn)。將不速之客，拒之門外。七、各類管理檔案的建立與管理(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作積極參加社區(qū)共建理事會，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻力量。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動，促進小區(qū)的精神文明建設(shè)。二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作積極配合和支持業(yè)主委員會，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。對符合驗收標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。１、調(diào)研我們公司對**小區(qū)進行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求?！蹲羰謨浴芳肮娢飿I(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。（6）小區(qū)各項管理規(guī)定。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。小修、急修當場維修。辦理住戶入住手