【正文】 人民幣2萬元整 合計：人民幣50萬元備注：1．本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以華僑海景城一期物業(yè)2003年底入伙為基礎(chǔ)，如一期物業(yè)入伙日期有所變動，則工作安排和工作期限將相應做出調(diào)整?！衄F(xiàn)場參觀： 將安排在我司下屬物業(yè)管理處進行，由我司培訓部及物業(yè)管理處人員陪同，實地參觀我司管理的物業(yè)項目，通過眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗我司日常物業(yè)管理工作的高標準、嚴要求。8) 現(xiàn)場模擬法讓培訓對象扮演特定角色去完成預先設(shè)計好的活動。3) 專業(yè)實務培訓它是指為了使員工更好地適應工作崗位的技術(shù)業(yè)務要求，所進行的崗位應知應會知識和技能的培養(yǎng)訓練。5) 培訓方式靈活性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識和技能，同時也離不開其他相關(guān)的知識和能力。在充分滿足把這兩個項目管理成為精品社區(qū)這一目標要求的基礎(chǔ)上，定機構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標準、高檔次、高品位地為物業(yè)使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關(guān)系。 保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容。第四部分 顧問管理目標一、 管理總體目標在中國市場經(jīng)濟中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導管理商使華僑海景城和東方之珠兩個項目達到市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標準。216。216。 指導建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項。 指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 指導建立嚴格的裝修審批程序，包括對裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。216。集中入伙期指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。216。216。（七） 提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。216。 協(xié)助擬制員工在職培訓年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導；216。 設(shè)備維修保養(yǎng)費用測算；216。（一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。（六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等； 公共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗； 根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；（七） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（一） 由顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖（包括土建和各類機電設(shè)備的）、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。說明： 顧問團人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見?！?顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質(zhì)量跟蹤三個階段針對項目進度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導，具體安排如下：216。216。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 項目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中12層的裙樓將建成長達700多米的濱海休閑購物廣場。中海裝飾工程部已經(jīng)宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個“美麗”的難題。a) 樓宇科技公司：樓宇科技公司集智能化設(shè)計、集成、施工、維護于一身，先后與韓國三星、上海同濟、湖南證券建立了長期經(jīng)濟技術(shù)合作關(guān)系，完成小區(qū)安全管理系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、多媒體查詢系統(tǒng)等智能化建設(shè)工程逾千萬元?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機、自動控制、機電設(shè)備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員240多名。各個層次均實行質(zhì)量成本雙否決責任制，力求所費必有所值。d) 氛圍管理：所有小區(qū)都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴禁……”之類的警示標識更改為“足下留情、春色更濃”等的溫馨提示，主要通過吸引、感化來實行管理有序。b) 特約服務：主要有部分業(yè)主用戶有償享有的商務、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務項目，它滿足成功人士提高生活質(zhì)素、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會的生存方式。b) 物業(yè)的要素：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務能夠契合物業(yè)的實際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計功能。除此之外，我們還自覺接受來自三個方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動管理服務工作的動力：a) 業(yè)主用戶的監(jiān)督：我們視業(yè)主用戶反映為檢驗管理服務工作的第一信號，各個管理處每月設(shè)立一個設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財務收支情況，每年進行一次滿意度抽樣調(diào)查，形成了小區(qū)建設(shè)管理上的互動效應。b) 質(zhì)效原則：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應付湊和，沒有達到規(guī)定程度，即使流了再多的汗也算白流。c) 形象包裝方面：物業(yè)管理的廣泛社會接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動態(tài)的消費心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和中海物業(yè)的品牌一起促進和加速樓宇的銷售。第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于她過去取得了何種成就，關(guān)鍵在于她能不斷摸索并求新求變。此外，公司還招聘專業(yè)藝術(shù)人才，成立了“中海物業(yè)藝術(shù)團”，每年在各小區(qū)為業(yè)主進行2次左右的演出，平時則在中海物業(yè)所轄的會所中工作。二是向社會逐步擴大技術(shù)含量高的專業(yè)服務，特別是在樓宇智能化領(lǐng)域取得了長足的進步和可喜的成績，得到了市場的認可，從而為公司拓展了新的發(fā)展空間。除此之外，公司在ISO9000中引入營銷要素、成本要素和設(shè)計要素，提供了更為細致全面的高標準，可使物業(yè)在完全入伙一年左右達到ISO9000國際質(zhì)量保證體系的標準。（二） 探索前進1995年4月，公司注冊為獨立法人，具備了搏擊市場的條件。中海物業(yè)精神的內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)市場、獲得市場。”（二） 中海的工作宗旨：“業(yè)主至上，服務第一。公司以此模式為手段開展科學管理和優(yōu)質(zhì)服務，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全(security)、清潔(cleaning)、優(yōu)美(elegancy)、舒適(fort)、方便(convenience)的生活及工作環(huán)境。華僑海景城東方之珠物業(yè)管理顧問方案深圳市中海物業(yè)管理有限公司二零零二年六月華僑海景城暨東方之珠物業(yè)管理顧問方案目錄上篇 公司綜合介紹 第一部分 公司情況簡介第一節(jié) 企業(yè)介紹第二節(jié) 企業(yè)文化第三節(jié) 企業(yè)發(fā)展第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢第二部分 公司營業(yè)執(zhí)照第三部分 公司資質(zhì)證書 下篇 物業(yè)管理顧問方案 第一部分 顧問方式概述及顧問期限確定 第二部分 顧問管理工作范圍 第三部分 顧問管理工作內(nèi)容 第四部分 顧問管理目標 第五部分 顧問管理設(shè)想第六部分 顧問費用 鄭 重 申 明為了讓貴公司能實際又全面地了解我公司的整體情況及我司物業(yè)管理顧問工作模式，我們特此編寫了《華僑海景城暨東方之珠項目物業(yè)管理顧問方案》。多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務質(zhì)量和先進的管理技術(shù)不僅取得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗100余面?！保ㄈ?中海的工作精神：“嚴格苛求，自覺奉獻。這種精神內(nèi)涵的實現(xiàn)是以規(guī)范化管理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)承諾全面發(fā)展品牌、實現(xiàn)自我超越升華品牌、實施塑造工程全情演繹品牌。1996年開始試探市場，首次對外承接“中銀花園”物業(yè)管理項目，把中海物業(yè)管理推向社會。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版工作。（七） 專業(yè)道路1998年2月在國內(nèi)同行業(yè)中第一家引進了專業(yè)化經(jīng)營的運作方式，將技術(shù)資源重新優(yōu)化配置，形成流程化、專業(yè)化、一體化的智能化物業(yè)管理。既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，“中?！痹谝韵率畟€方面重點突破，并已取得了可觀的社會效益和經(jīng)濟效益，這無疑又走在了行業(yè)與市場的前面。（二） 精準化的服務標準。如白色紙巾擦拭60厘米長壁磚3遍后無污跡。b) 發(fā)展商的監(jiān)督：我們認為負責任的發(fā)展商永遠關(guān)注他的作品，管理服務的運作情況定期向發(fā)展商通報，管理服務的變更提前征求發(fā)展商意見，管理服務中出現(xiàn)的問題及時與發(fā)展商溝通，聯(lián)手創(chuàng)品牌。c) 發(fā)展商的要素：包括發(fā)展商的定位、取向、要約等，考慮這些要素，主要是為了是我們的管理服務能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。c) 襄助服務：主要有特殊業(yè)主用戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務項目，它滿足那些有特殊困難和臨時困難的業(yè)主用戶需要，立足于弘揚一種人們感到久違了的社會主義道德風尚。（七） 高科技的管理手段中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量的日常工作主要以“量”取勝。為了更加嚴格和科學地進行成本管理，我們組織專門班子，測定出物業(yè)位置、設(shè)計功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，建立起了計算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度的數(shù)學模型。我們把制約物業(yè)管理服務水平提升的技術(shù)難點作為技術(shù)開發(fā)的重點，堅持“你能翻多高跟頭、我就搭多大舞臺”的用人之道，從各個方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。b) 專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心：擁有獨立知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品就意味著一個新的利潤增長點的出現(xiàn)，中海物業(yè)在實際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問題，中海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術(shù)攻關(guān)，針對不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學特性，研制生產(chǎn)去污力強，保護物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨立知識產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等4個系列22種專用清洗劑，既為自身實現(xiàn)高質(zhì)量的保潔服務提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤來源。對于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設(shè)計了“裝修套餐”服務，從設(shè)計咨詢、報價審查到質(zhì)量監(jiān)理實行一條龍服務，這種寓管理于服務的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問題，使業(yè)主切實感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募墶狈铡Ｒ黄诠こ桃延?002年2月破土動工，預計2003年底可交付使用。 顧問商提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質(zhì)素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也會促進華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問期限內(nèi)，顧問商允許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實解決。 前期介入階段預計赴現(xiàn)場考察3次，每次工作23個工作日：l 首次考察擬安排于項目簽約兩周內(nèi)l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場工作1次l 工程交接驗收階段擬赴現(xiàn)場工作1次216。216。 前期介入階段，顧問團人員通常為機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項目進展的不同階段的實際需要予以選派。 本物業(yè)規(guī)劃