【正文】 因此在業(yè)主入住時，已銷售的面積沒有達(dá)到95%，則貴公司須向物業(yè)公司支付未銷售出去的空房補(bǔ)助費(fèi)用，補(bǔ)助額度同物業(yè)費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)。5）物業(yè)安全與消防管理根據(jù)該項(xiàng)目地理位置及客戶群定位，安全管理將是本項(xiàng)目的一個重要服務(wù)內(nèi)容。 物業(yè)的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中的一項(xiàng)內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)各種影響看房的不利因素。 負(fù)責(zé)與公司電梯承包方的對接與考核。 對各種公共突發(fā)事件處理有應(yīng)急預(yù)案。3．完善后期運(yùn)行的指導(dǎo)文件1）編制項(xiàng)目物業(yè)各部門職能和各崗位員工職責(zé)2）制定項(xiàng)目各類緊急情況處理程序及預(yù)案。2） 園區(qū)道路標(biāo)識指示。（二）施工階段的物業(yè)顧問建議根據(jù)該項(xiàng)目的地理位置及客戶群定位，本公司認(rèn)為該項(xiàng)目在規(guī)劃配套方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1． 安防和智能化根據(jù)本項(xiàng)目客戶群的定位，安防設(shè)施及智能化程度將是客戶非常重視的一項(xiàng)物業(yè)功能，同時也是體現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目整體品位的重要標(biāo)志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項(xiàng)目整體考慮，本公司認(rèn)為應(yīng)注意以下幾方面，旨在滿足項(xiàng)目要求的前提下，保證投資效果。l 我公司在十年的發(fā)展中，為沈陽市多個中高端項(xiàng)目提供物業(yè)管理，形成了較專業(yè)的物業(yè)管理人隊(duì)伍，也是我公司的核心競爭力，各專業(yè)線顧問資源在公司項(xiàng)目內(nèi)部充分共享。l 打造高品位的居住環(huán)境，創(chuàng)造出一個高投資回報的物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的最大價值；并獲得客戶群的認(rèn)可。l 根據(jù)貴司中長期的發(fā)展策略要求，提出專業(yè)意見及建議，優(yōu)化項(xiàng)目，使其更具競爭力。三、前期物業(yè)執(zhí)行模式l 成立前期專業(yè)物業(yè)籌備小組根據(jù)本公司的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)項(xiàng)目前期的物業(yè)工作不容忽視，因此，為了更好的配合該項(xiàng)目前期開發(fā)、建設(shè)、銷售等各階段的工作，本公司將在雙方簽訂《前期物業(yè)顧問服務(wù)合同》后，成立該項(xiàng)目前期物業(yè)介入小組，該小組在該項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人的協(xié)調(diào)下，將全面負(fù)責(zé)和配合該項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。 綜合布線系統(tǒng) 對講系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 遠(yuǎn)紅外線周界防范系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)由于該項(xiàng)目為高檔綜合的住宅園區(qū)，安全工作尤為重要，因此在上述各系統(tǒng)的規(guī)劃施工時，必須考慮其后續(xù)使用的的合理性和有效性，降低安防死角。3） 物業(yè)單元及門牌號標(biāo)識4） 消防安全導(dǎo)識5） 其它標(biāo)識導(dǎo)識以上建議只是根據(jù)貴公司提供的現(xiàn)有資料提出的相關(guān)建議，待雙方進(jìn)行深入溝通后，本公司還將詳細(xì)提供切實(shí)有效的物業(yè)建議。3）制定項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行所需的文件和表格4）制定項(xiàng)目的工程設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和檢查流程5）制定物業(yè)后期財務(wù)管理程序和規(guī)范6）制定物業(yè)保安、保潔等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程7）制定項(xiàng)目業(yè)主入住文件和流程8）制定項(xiàng)目績效考評規(guī)范（五）、物業(yè)的承接查驗(yàn)1．承接查驗(yàn)流程物業(yè)通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交2．承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備1）人員準(zhǔn)備2）計劃準(zhǔn)備3）資料準(zhǔn)備4）設(shè)備、工具準(zhǔn)備3．物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式1）主要內(nèi)容： 物業(yè)資料 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 園林綠化工程 其他公共配套設(shè)施2）物業(yè)查驗(yàn)的方式 觀感查驗(yàn) 使用查驗(yàn) 檢測查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)4．承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理1）收集整理存在問題 收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》； 對《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； 將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。2． 共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)確保物業(yè)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括： 負(fù)責(zé)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、小修； 保證園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻、小品、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用； 確保雨水、污水管道保持暢通，定期清掏化糞池、污水井，相關(guān)設(shè)施無破損； 負(fù)責(zé)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行及維護(hù)3．綠化由公司專業(yè)的綠化隊(duì)伍按沈陽市園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行4．清潔 建立健全的清潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍 設(shè)定垃圾收集點(diǎn)，并沒日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集，對垃圾站、箱、桶的垃圾進(jìn)行及時處理； 每日對清潔服務(wù)內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢氣雜物； 按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放鼠藥、消毒劑，除蟲劑； 在雨、雪天氣及時對積水、積雪進(jìn)行清理 突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，物業(yè)應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。3．安全管理部 實(shí)施項(xiàng)目安全管理控制； 實(shí)施安全管理的統(tǒng)籌安排； 安全檢查的統(tǒng)籌安排 保證項(xiàng)目安全系統(tǒng)的有效運(yùn)行； 負(fù)責(zé)公司安全管理制度的落實(shí)； 完成安全巡視、安全投訴處理； 完成定期消防檢查工作； 協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理重大治安案件。發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時整改。＊ 安全管理的重要原則和措施： 以“預(yù)防為主”，建立健全各項(xiàng)安全管理制度和規(guī)定； 制定處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變方案和預(yù)案； 負(fù)責(zé)維持物業(yè)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助公安部門搞好安全保衛(wèi)工作； 加強(qiáng)安全設(shè)施的建設(shè)、管理和維護(hù)，做到“人防”、“技防”相結(jié)合； 加強(qiáng)保安隊(duì)伍的培訓(xùn)工作，提高應(yīng)對突發(fā)事件的處理能力。3． 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)費(fèi)：（建筑面積） 住宅電梯使用費(fèi)：12元/人/月商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)費(fèi)：注：如開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于上述標(biāo)準(zhǔn)，也可給物業(yè)公司預(yù)留部分地下停車位或門市房，用經(jīng)營收入補(bǔ)充不足部分。2． 空房補(bǔ)貼當(dāng)該