熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 稅前利潤＝總收入總成本 ＝5438243498＝10884（萬元） 所得稅＝稅前利潤*25％＝10884*25％＝2721（萬元） 稅后利潤＝稅前利潤所得稅 ＝108842721＝8163（萬元）項(xiàng)目總成本是指除所得稅以外的所有支出總金額，該項(xiàng)目總成本目前估算為43498萬元，所得稅考慮查賬征收，按照稅前利潤的25%征繳，即所得稅稅額估算為2721萬元，故項(xiàng)目稅后凈利潤為8163萬元。從區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格來看，主要項(xiàng)目成交價(jià)格均在6200元/㎡以上，且在這樣的價(jià)格下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，因此建議項(xiàng)目目前售價(jià)應(yīng)在6200元/㎡左右，關(guān)于開盤價(jià)格需要根據(jù)項(xiàng)目最終的產(chǎn)品、開盤時(shí)間與開盤當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境最終確定。跟隨再升級(jí)：做市場(chǎng)的跟隨者，把握區(qū)域內(nèi)的剛性需求，借鑒區(qū)域熱銷產(chǎn)品為自身主力產(chǎn)品線，結(jié)合自身整體定位，在區(qū)域熱銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制面積，有效控制總價(jià)，為后期實(shí)現(xiàn)高單價(jià)留足空間。它們的策略有仿效跟隨、差距跟隨、選擇跟隨等。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者為了保持自己在市場(chǎng)上的領(lǐng)先地位和既得利益，可能采取擴(kuò)大市場(chǎng)需求、維持市場(chǎng)份額或提高市場(chǎng)占有率等競(jìng)爭(zhēng)策略。依托市政道路修繕、周邊規(guī)模項(xiàng)目的日漸成熟，項(xiàng)目后期存在一定提升空間。機(jī)會(huì)216。項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率適中，受制于90/70政策，且有明確的車位數(shù)量要求。區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進(jìn)程推進(jìn)，知名品牌開發(fā)商開始進(jìn)駐此區(qū)域，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷增加，且多以規(guī)模大盤為主，成交量也隨之增大，價(jià)格迅速提升，區(qū)域產(chǎn)品以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū)及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴(yán)厲的2011年上半年，供應(yīng)量充分的項(xiàng)目銷售情況仍舊保持良好態(tài)勢(shì)，如明鉆、托斯卡納項(xiàng)目，上半年銷售量均超過5萬㎡，基本與2010年保持一致。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要物業(yè)形式為高層，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多在18層以上，僅托斯卡納項(xiàng)目目前有16層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。隨著市區(qū)土地價(jià)值的提升，此區(qū)域近幾年亦得到較快發(fā)展，目前在售項(xiàng)目5個(gè)。X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市人口穩(wěn)步增加，剛性需求旺盛，剛需客戶一直是X房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，尤其是剛需首置客戶。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的提高一定程度上預(yù)示市區(qū)居民的購買力不斷增強(qiáng)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下，X市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在GDP總量穩(wěn)步增長(zhǎng)、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設(shè)投資規(guī)模不斷加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、城市化水平不斷提高等方面。貸款利率上調(diào)央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，％。 一、宏觀環(huán)境在2002010年相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，量?jī)r(jià)高漲，泡沫又現(xiàn)，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打壓投資投機(jī)性需求，2010年底房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的一輪調(diào)控期。土地政策嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%的要求；大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。政策中對(duì)市場(chǎng)影響最為深遠(yuǎn)為“限購”、“限貸”政策，這些政策調(diào)控的重點(diǎn)在于打擊投資投機(jī)性需求，在一二線城市大面積限購的情況下，投資投機(jī)性需求量迅速下降；政策嚴(yán)施，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，再加上購房成本的增加，改善性需求出現(xiàn)延后或停止購房；首置需求相比改善性需求，剛性更強(qiáng)，需求旺盛，受政策影響相對(duì)較小。X市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，：：，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)投資額已經(jīng)占到了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的近三成。數(shù)據(jù)來源：X市房管局 以區(qū)位及房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展共性兩方面確定本案所屬的區(qū)域市場(chǎng)為鐵路編組站、農(nóng)業(yè)路冉屯路、西環(huán)快速路、北環(huán)快速路圍合而成的區(qū)域。隨著土地價(jià)格在不斷提升和區(qū)域內(nèi)城中村改造項(xiàng)目不斷推進(jìn)，區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要集中在小高層和高層，多層產(chǎn)品基本消失。區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對(duì)此區(qū)域有較強(qiáng)認(rèn)知度，且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對(duì)較近，這兩個(gè)區(qū)域?yàn)閰^(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的重要客戶。在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會(huì)有一定程度改善。 項(xiàng)目規(guī)模較??；216。風(fēng)險(xiǎn)216。企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位，決定其可能采取的競(jìng)爭(zhēng)策略。它們采取的策略有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、渠道競(jìng)爭(zhēng)等。因此建議項(xiàng)目采用“跟隨者”的競(jìng)爭(zhēng)策略，延續(xù)區(qū)域市場(chǎng)特性確定項(xiàng)目定位與產(chǎn)品線，同時(shí)借勢(shì)區(qū)域大盤的開發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套和區(qū)域市政利好的因素。核心客戶為區(qū)域內(nèi)首置客戶和高新區(qū)的首置客戶，包括區(qū)域內(nèi)廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人和在此區(qū)域生活多年的外來務(wù)工等工薪階層，重要客戶以區(qū)域內(nèi)首改客戶為主，主要為區(qū)域內(nèi)原來老企業(yè)工廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶，主要來自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等。：1088萬元。34。：項(xiàng)目總成本合計(jì)43498萬元：37268萬元：2991萬元：1064萬元。 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會(huì)帶來較高的建安費(fèi)用，主張從簡(jiǎn)約入手求不同。它們的策略有市場(chǎng)專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。⑵市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。X房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，整體市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場(chǎng)投機(jī)投資及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場(chǎng)價(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，剛需是支撐市場(chǎng)的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，且在市場(chǎng)已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場(chǎng)上主要的供應(yīng)來源，且后期存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 周邊土地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善；216。劣勢(shì)216。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊
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