【正文】 其成數(shù)居住氛圍及集團(tuán)品牌實(shí)力必然成為本項(xiàng)目的次主要競爭對手第三金碧缺乏成熟社區(qū)氛圍，而且針對的客戶主要以收入較低的首次置業(yè)人群為主，其主要優(yōu)勢體現(xiàn)在價(jià)格上，其價(jià)格將不會成為主要參照翠城擁有自身的品牌優(yōu)勢，但翠城的戶型實(shí)用性較低，而且裝修標(biāo)準(zhǔn)的附加值較低，又沒有成熟的社區(qū)、優(yōu)美的園林環(huán)境，其價(jià)格走勢將成為項(xiàng)目定價(jià)策略的參考值置業(yè)觀點(diǎn)： 05 年海珠區(qū)將有低價(jià)產(chǎn)品出現(xiàn)沖擊市場的可能，產(chǎn)品上的突破較少，而且以中小戶型為主。49 / 99? 第二類：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但收入穩(wěn)定群體 ? 各企事業(yè)單位的專業(yè)人士、知識分子、普通中層職員（例如：科員、大型企業(yè)的中層管理干部、教師） ；? 專業(yè)人士（如律師、會計(jì)師）? 個(gè)體經(jīng)商者（包括：個(gè)體戶、小型私企老板） ；? 普通的外資白領(lǐng)? 擁有閑散資金，以出租創(chuàng)收的本地村民? 心理分析：? 客戶基本特征：介乎于 2640 歲之間，基本擁有自己的家庭，家庭平均月收入相對穩(wěn)定在 6000 元的水平，并已擁有一定積蓄。而國家級文化地產(chǎn)是品牌的內(nèi)核，利用中國三千五百年文化精髓體現(xiàn)保利花園的國家級文化內(nèi)涵，也暗喻了保利地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的地位。例如在園林風(fēng)格的營造上，通過園林小品裝飾，小橋溪流等多種元素的相互結(jié)合，區(qū)內(nèi)各色其色的私家園林，成說了一個(gè)具有包容、恬靜等文化氣息濃厚的小區(qū)園林；而在過去的三大展覽讓走進(jìn)中南海；名女人談幸福的座談會也使保利花園擁有了別樣的文化氣質(zhì)，除此以后，保利花園還利用了各種小區(qū)的文化活動營造了一個(gè)舒適自然的文明家園。對于擁有一定品牌基礎(chǔ)的保利花園以及保利集團(tuán)來說，是一個(gè)良好的推進(jìn)時(shí)機(jī)，在市場上亮出品牌的生命； ? 保利集團(tuán)旗下的幾個(gè)項(xiàng)目如林語山莊、保利海棠花園、保利花園在下一年度將進(jìn)行大規(guī)模推廣。光大花園和富力現(xiàn)代廣場擁有相同的區(qū)位價(jià)值，但光大花園以榕樹下和諧的社區(qū)作為核心利益點(diǎn)，不斷成熟的大社區(qū)是光大花園最為吸引的市場切入點(diǎn)。物業(yè)稅一旦開征，將會影響部分多次置業(yè)買家購買投資性物業(yè)或高檔物業(yè)。? 工程進(jìn)度的利好園林將會在明年一至三月份完工,而大部份的樓宇也在同時(shí)出外立面，會以準(zhǔn)現(xiàn)樓的姿態(tài)出現(xiàn)在市場上，使客戶的購買的信心自然加大，增強(qiáng)了保利花園在板塊上的競爭力，為銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。? 由于海珠區(qū)在政府的帶領(lǐng)下逐步擺脫以往工業(yè)區(qū)的形象。而且兩棟樓之間的樓距近，私密性較差。37 / 99? 小區(qū)園林的特色小區(qū)園林以動靜多變的水體和層次豐富的綠化為主體，通過點(diǎn)、線、面的立體配置，構(gòu)成優(yōu)美可人的區(qū)內(nèi)再造生態(tài)環(huán)境。南景園將會推出三棟高層單位，以大面積戶型為主，該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，發(fā)展商有一定的品牌實(shí)力，而且前期開發(fā)的產(chǎn)品均已交付使用，社區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟，有一定的競爭力。代表項(xiàng)目：雅郡代表項(xiàng)目：羅馬家園、時(shí)代廊橋置業(yè)觀點(diǎn)：金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍(lán)色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有 50%，而且以總價(jià)高的大單位為主。? 新濱江板塊特點(diǎn)：環(huán)島路的規(guī)劃和施工， “環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略的事實(shí)、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。27 / 99? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍(lán)脈、四軸四心”其中“四條發(fā)展軸”包括：? 沿二號線發(fā)展軸：海珠島西部舊城——中大、布匹市場——新城軸線——琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個(gè)重要的市級商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場，新城中心、會展中心、科技園等重要的功能區(qū)。海珠區(qū)居民打算購房的價(jià)格 單位：%按家庭月收入分 3000 元/ ㎡及以下 3001—5000元/ ㎡ 5001—7000元/㎡ 7001—10000元/㎡ 10000 元/㎡10003000 元 0 0 030005000 元 0 0 0500010000 元 0 010000 元及以上 0 置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)的購房人群將會繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體質(zhì)量與效益進(jìn)一步提高。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約 332 萬平方米（其中居住 319 萬平方米，商業(yè) 5 萬平方米，行政辦公 8 萬平方米）代表項(xiàng)目：萬科四季花城? 新機(jī)場板塊特點(diǎn)：白云新機(jī)場于 8 月 5 日正式開始航班運(yùn)營，新機(jī)場板塊應(yīng)運(yùn)而生。由琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個(gè)廣州市，交通條件的進(jìn)一步改善，給周邊樓市打了一只強(qiáng)心針。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計(jì)，贏得市場的青睞。代表項(xiàng)目：美林海岸花園、東璟花園、都市蘭亭? 東圃板塊特點(diǎn)：由于左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費(fèi)群，獨(dú)特的地理位置決定了東圃繼 2022 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。置業(yè) 觀點(diǎn)： 各種利好消息，整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，給樓市注入強(qiáng)心針，明年廣州樓市將會持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)引入了更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進(jìn)步。此外，無論何種情況導(dǎo)致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應(yīng)向購房者退還訂金。2022 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策也隨之變化。各項(xiàng)政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應(yīng)。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅” 。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠(yuǎn)來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金上的壓力。原八區(qū)多層住宅成交價(jià)今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價(jià)比第二季度又上升了 %，除了樓價(jià)穩(wěn)步回升因素外，也有部分價(jià)格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅（第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價(jià)。111 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額為 億元，比上年同期增長 %。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。5 / 99? 固定資產(chǎn)投資狀況分析2022年 111月 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 情 況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 （ 單 位 ：億 元 ）124 100 130 128 117 119同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月廣州 2022 年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，國家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的良好勢頭。社會消費(fèi)品零售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。圖 １ ： 廣 州 市 原 八 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價(jià) 走 勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人 民 幣 )元 /平 方 米高 層 住 宅多 層 住 宅9 / 99 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下：? 平抑過高的房價(jià)，降低消費(fèi)者入市門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。12 / 9971 號令頒布的影響如下：? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講：開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本，有利于促進(jìn)各開發(fā)商之間的良性競爭。戶籍政策的改革，對廣州的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義：? 鼓勵(lì)人才留居本地發(fā)展，鼓勵(lì)人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定，有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的市場化。? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。對廣州發(fā)展的促進(jìn)作用主要有：? 吸引港商進(jìn)駐發(fā)展，如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場，能為本地房地產(chǎn)市場注入新元素，加強(qiáng)競爭機(jī)制，為本地市場提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。17 / 99 熱點(diǎn)區(qū)域分析廣州“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。代表項(xiàng)目：駿景南苑、旭景家園、中?？党恰⒂拭谰?、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園置業(yè)觀點(diǎn)：員村儲備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒有形成直接的對抗。而今年交易會正式在琶洲會展中心設(shè)立分會場，為周邊項(xiàng)目帶來更多的生機(jī)，投資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場，新機(jī)場投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機(jī)場牌，以吸引投資型買家。代表項(xiàng)目：百順臺置業(yè)觀點(diǎn)：白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢將會徹底改變。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %。26 / 99 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城——工業(yè)大道板塊——廣州大道南專業(yè)市場——新客港，是海珠島南岸各重要功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。板塊內(nèi)聚集著廣州知名的發(fā)展商，如：保利、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以吸引市場關(guān)注，更加劇了區(qū)域項(xiàng)目之間的競爭。該板塊對本項(xiàng)目基本不存在較大的影響。熙源、佳信花園（二期）但戶型面積稍大，與本項(xiàng)目大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。? 客戶資源豐富自保利開發(fā)房地至今，旗下各樓盤的客戶數(shù)不勝數(shù)，保利品牌的口碑，再加上原有龐大的客戶群，這將為我們后期新貨的推售提供強(qiáng)大的客戶資源，我們可通過線下的推廣和針對原有客戶（舊業(yè)主）的推售方式實(shí)現(xiàn)舊客戶的資源再利用。小區(qū)離石溪村較近，那里的外來人口多，成為治安的隱患。生活配套為斷完善、市政建設(shè)為不斷進(jìn)行，且土地資源豐富，展望示來，各大發(fā)展商將會在同區(qū)推出大規(guī)模的樓盤，這必會引起各區(qū)的關(guān)注，從而使板塊升值。 項(xiàng)目面臨的威脅? 各區(qū)域間競爭激烈縱觀整個(gè)廣州市場地產(chǎn)市面上場，從以往較集中的的狀態(tài)。? 區(qū)內(nèi)競爭會逐慚激烈預(yù)計(jì)未來海珠區(qū)各板塊將不斷有發(fā)展商推出大型樓盤。而富力現(xiàn)代廣場則在產(chǎn)品的附加值上大做文章，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的提升。集團(tuán)式的推廣必然比單個(gè)項(xiàng)目推廣勢能更大，集團(tuán)品牌與項(xiàng)目品牌相輔相承，相互促進(jìn)，形成了保利花園的推廣一種契機(jī)； ? “國家級”的元素雖然閃光，但元素過于硬朗及單一，面對推陳出新的市場，如果推廣策略不能跳出原有的框架，便難以取得市場的長期關(guān)注。45 / 99? 文化地產(chǎn)——樹立保利花園的鮮明旗幟，跳出框架但作為品牌核心的價(jià)值，必須不可復(fù)制且具有唯一性的。而且作為傳播的載體，在組團(tuán)的命名上，繼承了保利花園的傳統(tǒng)，以柔性作為命名的主調(diào)性。? 需求面積、間隔要求：70100㎡的單位包括兩房二廳至三房二廳不等，以間隔實(shí)用為選擇標(biāo)準(zhǔn)。52 / 9953 / 99? 在售單位與將推單位的素質(zhì)對比在售單位基本處于園林的中心區(qū)，享有環(huán)繞水體園林景觀的支持，而且明年初園林環(huán)境基本成形，可以完全呈現(xiàn)出亮麗的面目；即將推出的單位處于園區(qū)后面，缺乏相應(yīng)的園林景觀支持，同時(shí)更靠近石崗路和倉庫區(qū)，影響整體的形象，因而在價(jià)格上整體比在售單位的均價(jià)稍低。該項(xiàng)目的出現(xiàn)，會分散市場對本項(xiàng)目的注意力，但主要是保利花園的產(chǎn)