【正文】 屆時，成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司再想進(jìn)入XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，將會面臨更多的困難，所付出的代價也勢必比現(xiàn)在大很多。第四章 核心競爭能力經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、宏觀政策的調(diào)整為XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生投資提供了難得的機遇。在時機成熟時，可以考慮將連鎖網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展到社區(qū)層面，將成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老機構(gòu)與社區(qū)發(fā)展相結(jié)合，通過提供規(guī)范化、整體化的配套服務(wù)，借助社區(qū)的發(fā)展帶動我們的養(yǎng)老服務(wù)不斷延伸和拓展。品牌滲透階段。社區(qū)將設(shè)立潛能余熱服務(wù)平臺，使老年人中的各類人才通過平臺找到發(fā)揮余熱的場所，以自己的優(yōu)勢繼續(xù)奉獻(xiàn)，參與社會發(fā)展，體現(xiàn)老年價值。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯(lián)系，擴(kuò)大社交范圍，陶冶思想情操。家政服務(wù)：針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務(wù)、打掃衛(wèi)生花費很多時間，養(yǎng)老社區(qū)將提供其提供體貼周到的家政服務(wù)，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務(wù)、商品代購服務(wù)和專車接送服務(wù)等。（一）醫(yī)療衛(wèi)生為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立針對各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。三、項目功能設(shè)計由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。交通可行性。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，在成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立68個具有標(biāo)桿效應(yīng)的“新型休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)”。成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)將向社會和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動人畫面?！胺瞰I(xiàn)社會“：奉獻(xiàn)社會既體現(xiàn)為成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司對社會和老年人的奉獻(xiàn)，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻(xiàn)。一、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的市場定位與經(jīng)營理念（一）市場定位發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國20多個州開發(fā)的50多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的管理。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養(yǎng)老需求內(nèi)容也日益豐富，呈現(xiàn)出逐步細(xì)化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大的市場空間。上海市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）上海市人口老齡化狀況上海是中國最早進(jìn)入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴(kuò)大。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施，管理也比較規(guī)范。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為100%，目前仍有上千人排隊等候入住。養(yǎng)老機構(gòu)供給總量當(dāng)前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構(gòu)共有39500多個，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)5070張的水平相差甚遠(yuǎn)，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現(xiàn)，XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的發(fā)展空間十分廣闊。老年社區(qū)。社會福利院。據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生。這些制度主要包括關(guān)于行業(yè)參與者的規(guī)章制度、關(guān)于供應(yīng)的規(guī)章制度、關(guān)于客戶的規(guī)章制度以及關(guān)于價格的規(guī)章制度。由于如此嚴(yán)格的管制，為達(dá)到政府的要求，而造成了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的收購兼并較為頻繁，造就了相對集中的行業(yè)競爭狀況。各個持續(xù)看護(hù)社區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但一般包括入住費，公寓費和租金。由于護(hù)理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護(hù)理居住社區(qū)必須滿足標(biāo)準(zhǔn)，有適當(dāng)?shù)墓ぷ魅藛T，其花名冊包括管理人員、注冊護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士、護(hù)工和其他人員。一般來說，獨立居住社區(qū)不需要政府有關(guān)部門的執(zhí)照，但很多這樣的住宅包含有協(xié)助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準(zhǔn)和許可。居民普遍擁有一種獨立的生活方式。支持性需求：主要是能正常行動但需要一定幫助的老人，其主要需求表現(xiàn)為支持性服務(wù)和非專業(yè)的生活協(xié)助。圖3：美國醫(yī)護(hù)市場成熟度與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析資料來源：Recent Social Trends in the United States（二）養(yǎng)老需求內(nèi)容分析由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。在1986年。在有效的政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生形成集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。公司只有通過發(fā)展長期持有且收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和資本市場波動給公司經(jīng)營帶來的風(fēng)險。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生活質(zhì)量，提高老年人的壽命。當(dāng)前我國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能很好的引導(dǎo)和促進(jìn)人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能有效帶動房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作”。根據(jù)世界銀行2009年4月11日發(fā)布的預(yù)測，2009年全球經(jīng)濟(jì)增長率將僅停留在1%，其中美國、%、%%的負(fù)增長。當(dāng)前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴(kuò)大的趨勢，約占到全國總?cè)丝诘?5%以上。 2012年，公司投資決策領(lǐng)導(dǎo)小組就關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)建議的議題進(jìn)行了研究，會議認(rèn)為“通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當(dāng)前國家政策的發(fā)展方向，符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強公司的資產(chǎn)負(fù)債管理，有巨大的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值”。同時，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。始于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場的癬疥之患，逐步演變成為1929年以來全球金融系統(tǒng)最大的危機，對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。以昭覺項目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，%，,。從發(fā)達(dá)國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展經(jīng)驗和當(dāng)前我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生面臨的困境看，發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學(xué)的組織管理和高效的專業(yè)運營。我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場空間巨大、需求十分強勁，但發(fā)展極不成熟。 城生態(tài)園區(qū)可行性研究報告 概 要 XX公司成立以來，深入貫徹落實“關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”的提案精神和集團(tuán)公司投資決策委員會“關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的決議，采取多種形式與國家相關(guān)部門和社會學(xué)家溝通，廣泛與國外投資機構(gòu)及養(yǎng)老機構(gòu)交流，深入國內(nèi)養(yǎng)老實體調(diào)研，取得了XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生一手資料。作坊式、規(guī)模小；服務(wù)差、配套弱；投入少、超低端；無標(biāo)準(zhǔn)、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達(dá)國家相比形成了強烈的反差。規(guī)劃中的項目運作模式充分吸取了發(fā)達(dá)國家成功的經(jīng)驗，按照籌資管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個層面進(jìn)行一體化管理。在當(dāng)前國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生仍處于相對落后的情況下，成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司投資建設(shè)XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，雖經(jīng)濟(jì)測算可行，但也存在一定的投資風(fēng)險。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)和全球金融市場異常嚴(yán)峻的形勢下，受外部影響較大的投資方向、資產(chǎn)布局和風(fēng)險控制受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而XX投資有限公司有著較多的資金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢。根據(jù)公司投決會的要求，集團(tuán)公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司相關(guān)人員組成的聯(lián)合工作組。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩），使中國社會面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。在這樣嚴(yán)峻的外部發(fā)展環(huán)境下，我國長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長模式受到了越來越嚴(yán)重的挑戰(zhàn)?！袄夏攴?wù)業(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路。房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴(kuò)大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解了我國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDP增長結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。大力發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進(jìn)一步完善我國的社會保障體系。同時，引導(dǎo)老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。而XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和資本市場關(guān)聯(lián)度低，不易受資本市場波動的影響，且投資周期長、收益均衡穩(wěn)定，因此發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，是對公司現(xiàn)有盈利模式的有力補充。一方面我國XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場具有巨大的市場價值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，公司可充分分享我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生模式，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。收入增長收入增長也是推進(jìn)XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生快速發(fā)展的主要因素之一?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。長期看護(hù)需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動等基本活動。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類預(yù)防性支持性看護(hù)類型55100長期看護(hù)獨立居住活力居住護(hù)理居住精細(xì)護(hù)理動機看護(hù)方式年齡需求需要協(xié)助居住持續(xù)看護(hù)社區(qū)資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補助許可和醫(yī)療保險報銷。許多社區(qū)每月還收取維護(hù)費，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算） 資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報相對嚴(yán)格的行業(yè)進(jìn)入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。圖8：20042020年中國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強勁中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。（三）北京、上海休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況北京市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）北京市人口老齡化狀況2007年，北京市60歲以上的老人已超過200萬，如按國家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，%老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，以此推算，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機構(gòu)。其月人均收費為3000元—5000元（包括單人間的收費），是公辦養(yǎng)老院的12倍。據(jù)上海市人口計生委報告，%；高齡老人近50萬。與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。而我國目前還沒有相關(guān)法律對XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護(hù)理體系也沒有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構(gòu)。從國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。老年人是我國小康社會的建設(shè)者，也是小康社會的共享者。“管理科學(xué)“：成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進(jìn)服務(wù)理念，整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊，把成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司的資源優(yōu)勢同專業(yè)機構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進(jìn)行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進(jìn)行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化的管理。由于成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司建設(shè)的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)具有經(jīng)濟(jì)條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點，同時又很注重差異性和代表性，這就使得基地的在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機的網(wǎng)絡(luò)。應(yīng)考慮到老年人不愿遠(yuǎn)離所在城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點，基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達(dá)的地點?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力、意愿愛好等