【正文】 可按計(jì)劃還本付息。 （3）其他費(fèi)用根據(jù)《廣東省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。第八章 工程進(jìn)度計(jì)劃工程計(jì)劃工期為3年，具體工程進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期工作階段5個(gè)月，其中：（1）可研報(bào)告編制及報(bào)批2個(gè)月；（2）勘察設(shè)計(jì)2個(gè)月；（3）住戶搬遷3個(gè)月（4）場地三通一平2個(gè)月；工程實(shí)施階段分2期進(jìn)行。廢物：本項(xiàng)目廢物主要是居民生活垃圾，由居民分類裝袋后投入室外分類垃圾箱，統(tǒng)一由小區(qū)物業(yè)管理公司派員回收或外運(yùn)。第六章 節(jié)能措施本項(xiàng)目屬民用建筑類別，設(shè)計(jì)中要遵照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ2695）執(zhí)行。（2）豎向交通本項(xiàng)目11棟高層住宅樓共設(shè)50部電梯，每單元均設(shè)電梯2部，步行樓梯1處，安全門外設(shè)消防疏散樓梯。地下車庫設(shè)通風(fēng)電扇排風(fēng)。室外電纜溝設(shè)于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出小區(qū)后與城市10KV高壓供電網(wǎng)接通。各高層樓頂分別設(shè)屋頂水箱，容量30 M3／個(gè)給水采用下分式枝狀管網(wǎng)供水，給水管采用鍍鋅鋼管和PE管材。分層夯實(shí)。底層的設(shè)計(jì)充分考慮了商業(yè)大堂，臨街面的商業(yè)價(jià)值，人流、車流等要素。建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形體與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過材料的色彩與質(zhì)感變化，創(chuàng)造溫馨的家園形象主面主要材料為面磚，局部陽臺(tái)、構(gòu)架采用涂料，陽臺(tái)欄桿、空調(diào)機(jī)位、凸窗、構(gòu)架局部墻體等細(xì)節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。本方案根據(jù)基地中住宅的不同位置設(shè)計(jì)了多種不同的住宅基本單元，每棟住宅又因地制宜設(shè)計(jì)了不同的標(biāo)準(zhǔn)戶型，輔以底層、頂層單元的變化，形成共十余種不同的戶型選擇。 3)在有限的場地范圍內(nèi)建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架空系統(tǒng)、公共綠地、私家庭院、小品通過場地與步行小徑連接，共同演繹可游可居的社區(qū)活動(dòng)場所。保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內(nèi)部緊急通道，可同時(shí)作為消防通道及搬家通道用。同時(shí)布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設(shè)備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對(duì)覆土深度的要求。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對(duì)客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對(duì)陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。珠海下轄6個(gè)行政區(qū)和兩個(gè)新區(qū)。46′至114176。項(xiàng)目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析本項(xiàng)目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時(shí)可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價(jià)格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格做出貢獻(xiàn)。（3），具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（4）該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。第三章 市場預(yù)測 一、珠海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府25000元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房價(jià)格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項(xiàng)目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價(jià) 最高成交價(jià) 集中成交價(jià) （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場需求分析一個(gè)城市對(duì)于住宅需求進(jìn)而對(duì)于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢帶動(dòng)下，珠海市的房地產(chǎn)市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費(fèi)的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費(fèi)的需求，珠海市外來人口對(duì)住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。這些群體金融意識(shí)較強(qiáng)，往往選擇按揭作為付款方式，他們對(duì)面積的要求一般都在120 ㎡以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費(fèi)主體。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。37′，北緯22176。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。四、交通組織系統(tǒng)合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)。而區(qū)內(nèi)道路采用自由的線型、伴以景觀與園林化處理，并沿景觀大道自然延伸到區(qū)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)。 4)為了保證活動(dòng)場所的完整性，采用完全人車分流的交通組織，住戶從主要出入口返家的過程，完全不受機(jī)動(dòng)車干擾，接觸到的是豐富多彩、自然與人工相得益彰的景園環(huán)境．讓住戶感受到一種真正的“家’’的氛圍。其平面設(shè)計(jì)具有以下共同特點(diǎn)：平面布置均強(qiáng)調(diào)充分利用每一單元位置的獨(dú)特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。每一單元底層大堂立面的精心設(shè)計(jì)與不同處理，提高了物業(yè)可識(shí)別性與檔次。主要建筑物設(shè)計(jì)概況本項(xiàng)目地上建筑由高層商住樓、高層住宅樓及辦公樓裙房等構(gòu)成。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案高層住宅樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為一級(jí)。排水工程日排水量約1200 M3排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設(shè)置在小區(qū)道路下枝網(wǎng)狀通向各建筑物。低壓電纜枝狀直埋地下通向各建筑物。煤氣工程本項(xiàng)目住宅用城市煤氣，煤氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試均由市煤氣公司統(tǒng)一實(shí)施。（3）通風(fēng)和制冷原住戶搬遷與舊建筑拆除方案本項(xiàng)目場地原有建筑面積12170m2,其中出租給學(xué)校建筑7548 m2；修理廠占用1320 m2；住宅樓3300 m2.目前與學(xué)校的租期已到期。主要節(jié)能措施有：建筑物盡可能采用南北朝向。廢氣：本項(xiàng)目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機(jī)抽入室外。第一期建設(shè)7，共4棟住宅樓，其中：（1） 主體工程建設(shè)10個(gè)月；（2） 室內(nèi)裝飾工程4個(gè)月；（3） 室外配套工程建設(shè)2個(gè)月第二期建設(shè)4＃、5＃、1共7棟商住樓，其中：（4） 主體工程建設(shè)16個(gè)月；（5） 室內(nèi)裝飾工程8個(gè)月；（6） 室外配套工程建設(shè)6個(gè)月；（7） 整體綠化工程3個(gè)月；全部工程竣工驗(yàn)收1個(gè)月。（4）根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)局、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)財(cái)稅字（1999）299號(hào)《關(guān)于暫停征收國家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的通知》規(guī)定，從2000年1月1日起暫停征收固定資產(chǎn)投資方向稅。詳見附表4《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》、附表8《資金來源與運(yùn)用表》第十章 財(cái)務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、測算依據(jù) 國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 中華人民共和國建設(shè)部《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院1993年138號(hào)令） 國家現(xiàn)行稅費(fèi)政策及相關(guān)法規(guī) 委托單位提供的相關(guān)資料二、財(cái)務(wù)測算 銷售收入本項(xiàng)目建筑總面積345150㎡，銷售總收入為330410萬元，平均售價(jià)9923元／㎡。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)分析，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明，本項(xiàng)目盈利能力較好。由附表5《損益表》計(jì)算可知（4） 投資利潤率 ％（8） ％（9） ％借款償還能力分析由附表9《借款還本付息計(jì)算表》可知本項(xiàng)目貸款額7000萬元，貸款期限3年，還款資金來源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項(xiàng)目利潤。四、資金使用計(jì)劃 資金使用計(jì)劃表 單位：萬元資金來源 年份 合計(jì)銀行貸款自籌預(yù)售房款第一年70000第二年0第三年0合計(jì)7000，資金來源為銀行貸款7000萬元，；。月。因建設(shè)場地臨街，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全，施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通安全。第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)廢水：本項(xiàng)目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)原住戶發(fā)放過渡期補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按30元/ ，過渡期計(jì)劃為3年。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲(chǔ)水池水源作消防用水。商業(yè)面積8860㎡，采用中央空調(diào)。供電工程用電總負(fù)荷11000KW其中：住宅樓用電9600KW