【正文】 為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價值的完美結(jié)合。建成后的維多利亞廣場總計30層，造型時尚、空間布局合理，通過科學的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 郵件處理 例好如深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運動健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團在期開發(fā)的項目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費旅游，業(yè)主子女還可參加國際夏令營等旅游活動服務(wù)。陽臺作為住宅的一個構(gòu)件以往都未去認真考慮過，處理都非常粗糙，只是做為一種活動的場地來處理，沒有考慮太多的觀景效果，而今陽臺已成為住宅的一個重要構(gòu)件，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。色彩顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足。n 將立面從直線變?yōu)榍€。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。l 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。具體規(guī)劃上講求如下幾點：1．標志性：項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負責，公寓所有者按月交納一定的管理費。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為酒店式公寓的后期運作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機會。 關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風險不大，但對于該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風險。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。酒店式公寓因其獨特的優(yōu)點，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺占據(jù)非常重要的位置。隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟以及商務(wù)活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。特別是青島的戶型設(shè)計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項目。 市場對該地塊的熟悉程度此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 經(jīng)濟效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設(shè)計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機會和空白。金色海岸雙星地產(chǎn)起價5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦月租金水平平均2元/平方米同時，由于青島土地市場在2003年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機會點。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開工面積達到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟適用房占整個商品住宅的15％。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。同時2008年奧運會預計會為青島市增加2萬個全日制就業(yè)機會。 目 錄目 錄 1第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 4 4 5 6第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 8 8 8 9 9 10第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果 12第四部分 項目所在地板塊市場分析 20 20 20 21第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定 22（優(yōu)劣勢）分析 22 22 23 23 25 26 26 28： 29 30 31 32第七部分 項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議 337．1開發(fā)主題定位 337．2整體設(shè)計建議 35 35 35 37 40第八部分 營銷策劃 418．1 獨特銷售主張 418．2 廣告策劃 418．3 展會 42第九部分 銷售方案 429．1 定價策略 429．2 銷售控制 429．3 銷售管理 42第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 4310．1 售樓處設(shè)計及裝修 4310．2 售樓處銷售物料準備 4310．3 售后服務(wù)中心設(shè)置 4310．4 售樓處管理制度 43第十一部分 開盤 4311．1 日期 4311．2 主題 4411．3 邀請人員 4411．4 日程安排 4411．5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 44第十二部分 結(jié)語 44每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導游系統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。土地價格的攀高勢必強烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。月；租金水平金色海岸未售）二手市場掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會物業(yè)管理公司負責銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價格二手市場平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 第四部分 項目所在地板塊市場分析 項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。 樹立開發(fā)商品牌：進出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強勢品牌；地塊獨特，社會關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。 人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高； 交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。l 投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應(yīng)當是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點。選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標準（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當然利潤相對也較低。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。但是由于第一種