【正文】 為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價值的完美結(jié)合。建成后的維多利亞廣場總計30層，造型時尚、空間布局合理，通過科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 郵件處理 例好如深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開發(fā)的項目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加國際夏令營等旅游活動服務(wù)。陽臺作為住宅的一個構(gòu)件以往都未去認(rèn)真考慮過，處理都非常粗糙，只是做為一種活動的場地來處理，沒有考慮太多的觀景效果，而今陽臺已成為住宅的一個重要構(gòu)件，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足。n 將立面從直線變?yōu)榍€。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。l 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。具體規(guī)劃上講求如下幾點：1．標(biāo)志性：項目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機(jī)會。 關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風(fēng)險不大，但對于該物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看存在著較大的風(fēng)險。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。通過上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺占據(jù)非常重要的位置。隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。特別是青島的戶型設(shè)計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項目。 市場對該地塊的熟悉程度此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 社會效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。月租金水平二手市場掛牌情況有備注開發(fā)商是美國貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項目主要為自用，未做正式市場推廣其它信息：項目名稱開發(fā)商二手市場均價租金備注海富樓雙星地產(chǎn)51005300元/平方米日；土地價格的攀高勢必強(qiáng)烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。青島市計劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場館等設(shè)施。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實施綠色奧運(yùn)“七大工程”。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 青島市商品房竣工面積從98年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會吸引大量本地和外來投資者的眼球。日項目賣點中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場掛牌情況少備注共49層，其中18層購物中心；911層集團(tuán)辦公；1326國際商務(wù)中心；2837天下君臨（以辦公為主）；3848美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時間1996年底銷售率目前銷售價格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格包括中央空調(diào)，日雙星由于目前該板塊各項目的定位和建筑設(shè)計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運(yùn)作留下了機(jī)會和空白。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。 未來市場放量的競爭由于青島市2003年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計要比2003年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。如果我項目能夠從戶型設(shè)計采用復(fù)式、躍式、三錯層、入戶花園等設(shè)計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機(jī)會點。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。這種操作方式風(fēng)險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。同時不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風(fēng)險尤為重要。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項目的獨(dú)特優(yōu)勢所吸引。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。2．人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長遠(yuǎn)要求。l 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。l 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計