【正文】 借助于突出的專業(yè)能力、合理的市場布局以及優(yōu)質(zhì)的客戶資源和項目儲備，百強企業(yè)成功抓住市場調(diào)整期蘊涵的機遇，并為企業(yè)未來的轉(zhuǎn)型升級進行了前瞻性的戰(zhàn)略布局。根據(jù)策劃代理企業(yè)現(xiàn)階段主要采用的運營模式，從轉(zhuǎn)型成本以及成功可能性的角度出發(fā)，企業(yè)未來的轉(zhuǎn)型將面臨多種選擇：“傳統(tǒng)業(yè)務主導”模式企業(yè)：規(guī)模較大的企業(yè)，由于企業(yè)實力雄厚，能夠適時調(diào)整業(yè)務發(fā)展策略，積極向三級市場拓展，未來成為經(jīng)紀企業(yè)將是其主要的轉(zhuǎn)型路徑；而部分企業(yè)可能根據(jù)客戶需求，能夠合理向其他業(yè)務領域延伸，如地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理等，在市場發(fā)生變化時，其可能轉(zhuǎn)型為多業(yè)務平衡發(fā)展型企業(yè)。優(yōu)秀企業(yè)代理銷售的一手物業(yè)大幅增長，%%，對企業(yè)業(yè)績的貢獻進一步提高。%%，明顯高于同期營業(yè)收入增速，發(fā)展非常迅速。在此驅(qū)動下，策劃代理企業(yè)和經(jīng)紀企業(yè)相互參與對方業(yè)務的路徑不斷得到加強。2011年，企業(yè)在加快人才儲備的同時，更是注重對高水平專業(yè)人才的儲備，%，%。圖10：2007~2011年百強企業(yè)策劃代理業(yè)務員工人均績效 策劃代理業(yè)務指策劃代理企業(yè)開展的房地產(chǎn)項目前期定位、銷售顧問及銷售代理業(yè)務，企業(yè)策劃代理業(yè)務人均績效=策劃代理業(yè)務收入/策劃代理業(yè)務員工數(shù)量。圖7：2007~2011年百強企業(yè)策劃項目平均收費由于部分全案項目中的策劃業(yè)務不單獨計費，此處為合理體現(xiàn)百強企業(yè)策劃顧問業(yè)務的取費水平，研究組在計算過程中剔除了該部分全案項目。2011年，百強企業(yè)一手物業(yè)代理收入均值為17970萬元，%，延續(xù)了2010年增速趨緩的態(tài)勢，成為近兩年來百強企業(yè)平均營收規(guī)模增速連續(xù)放緩的主要原因。（3）百強企業(yè)深耕區(qū)域市場，擴張態(tài)勢不減 圖4：2007~2011年百強企業(yè)進入城市數(shù)量及分公司數(shù)量2011年，百強企業(yè)并未因房地產(chǎn)市場整體低迷而停止擴張，保持了較快的擴張速度。此外，優(yōu)秀企業(yè)在其主要市場的領先地位愈發(fā)明顯：思源經(jīng)紀在北京地區(qū)的市場份額占比近10%，%。為此，中國房地產(chǎn)TOP10研究組啟動“2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在理性認識當前形勢的基礎上，準確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機遇做強做大。2012年將是一個轉(zhuǎn)型之年，百強企業(yè)的業(yè)務布局、產(chǎn)品體系、盈利模式和管理模式將發(fā)生深刻的變化，企業(yè)需制定科學的發(fā)展策略，以持之以恒的產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)塑造，打造未來發(fā)展的核心競爭力，實現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。如綠城集團在全國綠城園區(qū)相繼推出“天使計劃”、“海豚計劃”和“紅葉行動”大型系列公益活動，宣傳中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)；萬科連續(xù)三年舉辦“中國地球一小時”活動，發(fā)動多城市上百社區(qū)一起關燈一小時；武漢百步亭集團多年來進行“和諧社區(qū)”建設，開創(chuàng)“企業(yè)為主導，公司化經(jīng)營”的社區(qū)管理新模式，建成全國示范社區(qū)。圖19 百強企業(yè)20082011年營業(yè)稅與所得稅總額增長率百強企業(yè)在創(chuàng)造財富的同時，更加注重依法納稅，納稅總額持續(xù)增長。內(nèi)源性融資水平是企業(yè)融資能力的重要體現(xiàn)，其成本最低、來源可靠，能有效降低企業(yè)的經(jīng)營風險。2011年，眾多百強企業(yè)均加強了持有物業(yè)的投入，%。但較2008年高3個百分點；%%，仍然高于2008年平均水平，企業(yè)短期償債能力尚可。（2）百強企業(yè)調(diào)整新開工規(guī)模與拿地節(jié)奏，保障未來可持續(xù)發(fā)展圖11 百強企業(yè)20072011年新開工面積、土地儲備規(guī)劃建筑面積均值及變化百強企業(yè)秉持常態(tài)化發(fā)展的預期，通過減緩新開工面積增速來積極應對短期的市場壓力。將近兩年盈利能力TOP10企業(yè)作為運營效率最高的邊界，發(fā)現(xiàn)2011年的效率邊界下移且更加陡峭，可見在經(jīng)營模式向高周轉(zhuǎn)化傾斜的背景下，利潤率的降低有效加快了周轉(zhuǎn)率的提高，如萬科、保利、恒大等標桿企業(yè)在適度下調(diào)利潤率的同時，順勢調(diào)整營銷策略快速搶占市場先機，以相對較高的周轉(zhuǎn)率促進了企業(yè)盈利的提升。凈利潤率的下降源于受調(diào)控政策影響，在銷售放緩和成本高企的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長空間被大幅擠壓：銷售壓力讓企業(yè)增加了更多的廣告、促銷投入，同時受當期結(jié)算收入增速低于當期實際銷售增速的疊加影響，2011年百強企業(yè)的銷售費用率同比提升明顯；2011年的高通脹和融資成本上升也使百強企業(yè)的管理、財務成本費用增加較快，%，也在一定程度上影響了企業(yè)的盈利表現(xiàn)。需要注意的是，百強企業(yè)需緊密結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略、資源條件、管理水平等情況，確定與企業(yè)能力相匹配的發(fā)展節(jié)奏，謹防盲目擴張規(guī)模帶來的運營風險。銷售額前5名企業(yè)的整體實力迅速增強，銷售額均值同比漲幅超過20%，與其它百強企業(yè)間的差距進一步擴大。二三線城市前幾年拿地成本較低，而近兩年來房價上漲幅度普遍高于一線城市，為這些早期布局二三線市場的百強標桿企業(yè)提供了較大的業(yè)績增長空間?；趯Ψ康禺a(chǎn)市場運行趨勢的準確判斷，百強企業(yè)主動調(diào)整市場定位和經(jīng)營模式，依托靈活的銷售策略、均衡的市場布局和多年積累的品牌效應，推動業(yè)績較快增長。2012年在國家積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策下，中國經(jīng)濟將穩(wěn)中求進。中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究目的（1）通過企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責任等指標的量化研究，發(fā)掘綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健以及具備較強社會責任感的優(yōu)秀企業(yè)群體；（2）通過系統(tǒng)研究，打造“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮百強企業(yè)的行業(yè)示范效應，推動房地產(chǎn)企業(yè)做強做好做大； （3）通過企業(yè)評價，鼓勵企業(yè)為社會多做貢獻，以營造行業(yè)重視社會責任的氛圍，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)和重要民生行業(yè)的作用。圖3 部分百強標桿企業(yè)20092011年二三線城市銷售額和銷售面積占比百強企業(yè)持續(xù)加大二三線城市的布局力度和拓展步伐，成為促進其良好銷售表現(xiàn)的重要因素。在百強企業(yè)及行業(yè)中的領先優(yōu)勢仍然較為顯著。百強企業(yè)規(guī)模化擴張也表現(xiàn)為布局城市數(shù)量的持續(xù)增加。（2）收益率小幅下降，企業(yè)通過改善成本管控、強化運營等舉措保障盈利質(zhì)量圖7 百強企業(yè)20092011年盈利及費用指標均值盈利質(zhì)量方面，百強企業(yè)2011年的凈資產(chǎn)收益率(ROE)%。盡管面臨較大的去庫存壓力，但百強企業(yè)通過積極調(diào)整銷售策略，去化水平與行業(yè)相比仍具有明顯優(yōu)勢：從北京市場來看，%，%，保持了相對良好的銷售去化水平。盡管百強企業(yè)2011年的業(yè)績增速呈現(xiàn)回落，但依然領先行業(yè)發(fā)展，可見經(jīng)過長時間的積累，百強企業(yè)以較強的業(yè)務擴張能力和市場競爭力保障了經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)成長。 圖12部分百強標桿企業(yè)20092011年二三線城市新增土地儲備比例及變化百強企業(yè)近年來持續(xù)強化二三線城市的土地儲備，分布結(jié)構(gòu)愈加均衡：在土地策略上積極迎合市場發(fā)展，重點布局經(jīng)濟增長強勁、市場輻射能力強、居民購房負擔輕、投資風險小的區(qū)域，如萬科、中海、保利、綠地、金地、龍湖2011年新增土地儲備最多的城市分別集中在蘇州、廣州、成都、上海、西安等投資吸引力十強城市；在分布結(jié)構(gòu)上，百強企業(yè)均大幅提升二三線城市的布局比重，由圖12可以看出，這些標桿百強企業(yè)近年來二三線城市新增土地占比基本高達80%以上，其布局的前瞻性更加明確，未來發(fā)展前景可期。其中，%。在銀根緊縮的情況下，銀行授信更青睞綜合實力強、品牌信譽佳的百強企業(yè)：近期對30多位銀行人士的問卷調(diào)查顯示，80%的受訪者認為2012年房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例維持在15%20%之間，個人住房按揭貸款占總貸款的比例在10%15%之間，全年的房地產(chǎn)信貸投放更傾向于綜合實力強的全國性房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營穩(wěn)健的地方性龍頭企業(yè)。一方面，資金的持續(xù)注入有助于企業(yè)擴大區(qū)域布局，拓展戰(zhàn)略縱深，抵御市場風險；另一方面，融資能力的突出為百強企業(yè)的收購兼并提供了資金基礎，有利于豐富企業(yè)的產(chǎn)品體系，擴大市場規(guī)模。中央經(jīng)濟工作會議指出，2012年將更加完善財政投入、土地供應、信貸支持、稅費減免等相關機制，百強企業(yè)將以更高的積極性參與到此項民生工程中來。2011年的房地產(chǎn)市場變化加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整進程，市場集中度提升、房企發(fā)展分化加快，行業(yè)整合態(tài)勢更加明顯。2012年在國家積極的財政政策