【正文】 借助于突出的專業(yè)能力、合理的市場(chǎng)布局以及優(yōu)質(zhì)的客戶資源和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，百?gòu)?qiáng)企業(yè)成功抓住市場(chǎng)調(diào)整期蘊(yùn)涵的機(jī)遇，并為企業(yè)未來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行了前瞻性的戰(zhàn)略布局。根據(jù)策劃代理企業(yè)現(xiàn)階段主要采用的運(yùn)營(yíng)模式，從轉(zhuǎn)型成本以及成功可能性的角度出發(fā)，企業(yè)未來(lái)的轉(zhuǎn)型將面臨多種選擇：“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)主導(dǎo)”模式企業(yè)：規(guī)模較大的企業(yè)，由于企業(yè)實(shí)力雄厚，能夠適時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展策略，積極向三級(jí)市場(chǎng)拓展，未來(lái)成為經(jīng)紀(jì)企業(yè)將是其主要的轉(zhuǎn)型路徑；而部分企業(yè)可能根據(jù)客戶需求，能夠合理向其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，如地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理等，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，其可能轉(zhuǎn)型為多業(yè)務(wù)平衡發(fā)展型企業(yè)。優(yōu)秀企業(yè)代理銷售的一手物業(yè)大幅增長(zhǎng)，%%，對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步提高。%%，明顯高于同期營(yíng)業(yè)收入增速，發(fā)展非常迅速。在此驅(qū)動(dòng)下，策劃代理企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)相互參與對(duì)方業(yè)務(wù)的路徑不斷得到加強(qiáng)。2011年，企業(yè)在加快人才儲(chǔ)備的同時(shí)，更是注重對(duì)高水平專業(yè)人才的儲(chǔ)備，%，%。圖10：2007~2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)策劃代理業(yè)務(wù)員工人均績(jī)效 策劃代理業(yè)務(wù)指策劃代理企業(yè)開(kāi)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位、銷售顧問(wèn)及銷售代理業(yè)務(wù)，企業(yè)策劃代理業(yè)務(wù)人均績(jī)效=策劃代理業(yè)務(wù)收入/策劃代理業(yè)務(wù)員工數(shù)量。圖7：2007~2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)策劃項(xiàng)目平均收費(fèi)由于部分全案項(xiàng)目中的策劃業(yè)務(wù)不單獨(dú)計(jì)費(fèi)，此處為合理體現(xiàn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)策劃顧問(wèn)業(yè)務(wù)的取費(fèi)水平，研究組在計(jì)算過(guò)程中剔除了該部分全案項(xiàng)目。2011年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理收入均值為17970萬(wàn)元，%，延續(xù)了2010年增速趨緩的態(tài)勢(shì)，成為近兩年來(lái)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均營(yíng)收規(guī)模增速連續(xù)放緩的主要原因。（3）百?gòu)?qiáng)企業(yè)深耕區(qū)域市場(chǎng)，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)不減 圖4：2007~2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量及分公司數(shù)量2011年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)并未因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷而停止擴(kuò)張，保持了較快的擴(kuò)張速度。此外，優(yōu)秀企業(yè)在其主要市場(chǎng)的領(lǐng)先地位愈發(fā)明顯：思源經(jīng)紀(jì)在北京地區(qū)的市場(chǎng)份額占比近10%，%。為此，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組啟動(dòng)“2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢(shì)而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機(jī)遇做強(qiáng)做大。2012年將是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局、產(chǎn)品體系、盈利模式和管理模式將發(fā)生深刻的變化，企業(yè)需制定科學(xué)的發(fā)展策略，以持之以恒的產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)塑造，打造未來(lái)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。如綠城集團(tuán)在全國(guó)綠城園區(qū)相繼推出“天使計(jì)劃”、“海豚計(jì)劃”和“紅葉行動(dòng)”大型系列公益活動(dòng)，宣傳中華民族尊老愛(ài)幼的傳統(tǒng)；萬(wàn)科連續(xù)三年舉辦“中國(guó)地球一小時(shí)”活動(dòng)，發(fā)動(dòng)多城市上百社區(qū)一起關(guān)燈一小時(shí)；武漢百步亭集團(tuán)多年來(lái)進(jìn)行“和諧社區(qū)”建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)“企業(yè)為主導(dǎo)，公司化經(jīng)營(yíng)”的社區(qū)管理新模式，建成全國(guó)示范社區(qū)。圖19 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20082011年?duì)I業(yè)稅與所得稅總額增長(zhǎng)率百?gòu)?qiáng)企業(yè)在創(chuàng)造財(cái)富的同時(shí)，更加注重依法納稅，納稅總額持續(xù)增長(zhǎng)。內(nèi)源性融資水平是企業(yè)融資能力的重要體現(xiàn)，其成本最低、來(lái)源可靠，能有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2011年，眾多百?gòu)?qiáng)企業(yè)均加強(qiáng)了持有物業(yè)的投入，%。但較2008年高3個(gè)百分點(diǎn)；%%，仍然高于2008年平均水平，企業(yè)短期償債能力尚可。（2）百?gòu)?qiáng)企業(yè)調(diào)整新開(kāi)工規(guī)模與拿地節(jié)奏，保障未來(lái)可持續(xù)發(fā)展圖11 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20072011年新開(kāi)工面積、土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積均值及變化百?gòu)?qiáng)企業(yè)秉持常態(tài)化發(fā)展的預(yù)期，通過(guò)減緩新開(kāi)工面積增速來(lái)積極應(yīng)對(duì)短期的市場(chǎng)壓力。將近兩年盈利能力TOP10企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)效率最高的邊界，發(fā)現(xiàn)2011年的效率邊界下移且更加陡峭，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)模式向高周轉(zhuǎn)化傾斜的背景下，利潤(rùn)率的降低有效加快了周轉(zhuǎn)率的提高，如萬(wàn)科、保利、恒大等標(biāo)桿企業(yè)在適度下調(diào)利潤(rùn)率的同時(shí)，順勢(shì)調(diào)整營(yíng)銷策略快速搶占市場(chǎng)先機(jī)，以相對(duì)較高的周轉(zhuǎn)率促進(jìn)了企業(yè)盈利的提升。凈利潤(rùn)率的下降源于受調(diào)控政策影響，在銷售放緩和成本高企的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間被大幅擠壓：銷售壓力讓企業(yè)增加了更多的廣告、促銷投入，同時(shí)受當(dāng)期結(jié)算收入增速低于當(dāng)期實(shí)際銷售增速的疊加影響，2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售費(fèi)用率同比提升明顯；2011年的高通脹和融資成本上升也使百?gòu)?qiáng)企業(yè)的管理、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用增加較快，%，也在一定程度上影響了企業(yè)的盈利表現(xiàn)。需要注意的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需緊密結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略、資源條件、管理水平等情況，確定與企業(yè)能力相匹配的發(fā)展節(jié)奏，謹(jǐn)防盲目擴(kuò)張規(guī)模帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銷售額前5名企業(yè)的整體實(shí)力迅速增強(qiáng)，銷售額均值同比漲幅超過(guò)20%，與其它百?gòu)?qiáng)企業(yè)間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。二三線城市前幾年拿地成本較低，而近兩年來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度普遍高于一線城市，為這些早期布局二三線市場(chǎng)的百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)提供了較大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間?；趯?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，百?gòu)?qiáng)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)模式，依托靈活的銷售策略、均衡的市場(chǎng)布局和多年積累的品牌效應(yīng)，推動(dòng)業(yè)績(jī)較快增長(zhǎng)。2012年在國(guó)家積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中求進(jìn)。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究目的（1）通過(guò)企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任等指標(biāo)的量化研究，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健以及具備較強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感的優(yōu)秀企業(yè)群體；（2）通過(guò)系統(tǒng)研究，打造“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮百?gòu)?qiáng)企業(yè)的行業(yè)示范效應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做好做大； （3）通過(guò)企業(yè)評(píng)價(jià)，鼓勵(lì)企業(yè)為社會(huì)多做貢獻(xiàn)，以營(yíng)造行業(yè)重視社會(huì)責(zé)任的氛圍，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)和重要民生行業(yè)的作用。圖3 部分百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)20092011年二三線城市銷售額和銷售面積占比百?gòu)?qiáng)企業(yè)持續(xù)加大二三線城市的布局力度和拓展步伐，成為促進(jìn)其良好銷售表現(xiàn)的重要因素。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)及行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)仍然較為顯著。百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張也表現(xiàn)為布局城市數(shù)量的持續(xù)增加。（2）收益率小幅下降，企業(yè)通過(guò)改善成本管控、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)等舉措保障盈利質(zhì)量圖7 百?gòu)?qiáng)企業(yè)20092011年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值盈利質(zhì)量方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年的凈資產(chǎn)收益率(ROE)%。盡管面臨較大的去庫(kù)存壓力，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)積極調(diào)整銷售策略，去化水平與行業(yè)相比仍具有明顯優(yōu)勢(shì)：從北京市場(chǎng)來(lái)看，%，%，保持了相對(duì)良好的銷售去化水平。盡管百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年的業(yè)績(jī)?cè)鏊俪尸F(xiàn)回落，但依然領(lǐng)先行業(yè)發(fā)展，可見(jiàn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，百?gòu)?qiáng)企業(yè)以較強(qiáng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力保障了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可持續(xù)成長(zhǎng)。 圖12部分百?gòu)?qiáng)標(biāo)桿企業(yè)20092011年二三線城市新增土地儲(chǔ)備比例及變化百?gòu)?qiáng)企業(yè)近年來(lái)持續(xù)強(qiáng)化二三線城市的土地儲(chǔ)備，分布結(jié)構(gòu)愈加均衡：在土地策略上積極迎合市場(chǎng)發(fā)展，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁、市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)、居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)輕、投資風(fēng)險(xiǎn)小的區(qū)域，如萬(wàn)科、中海、保利、綠地、金地、龍湖2011年新增土地儲(chǔ)備最多的城市分別集中在蘇州、廣州、成都、上海、西安等投資吸引力十強(qiáng)城市；在分布結(jié)構(gòu)上，百?gòu)?qiáng)企業(yè)均大幅提升二三線城市的布局比重，由圖12可以看出，這些標(biāo)桿百?gòu)?qiáng)企業(yè)近年來(lái)二三線城市新增土地占比基本高達(dá)80%以上，其布局的前瞻性更加明確，未來(lái)發(fā)展前景可期。其中，%。在銀根緊縮的情況下，銀行授信更青睞綜合實(shí)力強(qiáng)、品牌信譽(yù)佳的百?gòu)?qiáng)企業(yè)：近期對(duì)30多位銀行人士的問(wèn)卷調(diào)查顯示，80%的受訪者認(rèn)為2012年房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例維持在15%20%之間，個(gè)人住房按揭貸款占總貸款的比例在10%15%之間，全年的房地產(chǎn)信貸投放更傾向于綜合實(shí)力強(qiáng)的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的地方性龍頭企業(yè)。一方面，資金的持續(xù)注入有助于企業(yè)擴(kuò)大區(qū)域布局，拓展戰(zhàn)略縱深，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，融資能力的突出為百?gòu)?qiáng)企業(yè)的收購(gòu)兼并提供了資金基礎(chǔ)，有利于豐富企業(yè)的產(chǎn)品體系，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2012年將更加完善財(cái)政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費(fèi)減免等相關(guān)機(jī)制，百?gòu)?qiáng)企業(yè)將以更高的積極性參與到此項(xiàng)民生工程中來(lái)。2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，市場(chǎng)集中度提升、房企發(fā)展分化加快，行業(yè)整合態(tài)勢(shì)更加明顯。2012年在國(guó)家積極的財(cái)政政策