【正文】 確定擬中標(biāo)單位后即可進(jìn)行委托合同的簽定，合同簽定后方可正式宣布中標(biāo)。投標(biāo)方提出落實(shí)的措施。 施工圖必須包括主要樓層的天花管線綜合圖，該圖應(yīng)具有詳細(xì)的布線與標(biāo)高。 成本控制能力 考察設(shè)計(jì)單位在成本控制方面的意識(shí)與主動(dòng)性，特別注意考察設(shè)計(jì)單位在相似項(xiàng)目中的成本控制情況。《施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)操作要點(diǎn)》1 施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)單位的考察與預(yù)選 施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)首先需要進(jìn)行對(duì)擬邀標(biāo)設(shè)計(jì)單位的預(yù)選與考察，預(yù)選范圍一般要求為項(xiàng)目所在地排名前34位的設(shè)計(jì)單位。2 施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容 1) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙及政府批復(fù)文件； 2) 擴(kuò)初審核與修改意見(jiàn)； 3) 所有前期相關(guān)技術(shù)資料； 4) 與主力店簽定的所有相關(guān)的技術(shù)條款：包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、工作界面、工程規(guī)范、材料清單等等； 5) 現(xiàn)場(chǎng)資料； 6) 基坑支護(hù)方案論證資料（包括止水、降水）； 7) 基礎(chǔ)處理方案及結(jié)構(gòu)造型方案等論證資料； 8) 地下室技術(shù)方案論證資料（包括結(jié)構(gòu)形式、防水處理及施工方案）； 9) 主要設(shè)備方案論證資料（包括設(shè)備選型）； 10) 成本控制部提出的成本控制指標(biāo)及項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度制定的出圖進(jìn)度要求。 項(xiàng)目公司需要提供這部分資料，并經(jīng)過(guò)集團(tuán)的認(rèn)定。 其他參考資料 1) 當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料； 2) 國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目的資料； 3) 主力店的相關(guān)資料。 其他參考資料 1) 各設(shè)計(jì)階段成本指標(biāo) 2) 當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料； 3) 國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目的資料； 4) 主力店的相關(guān)資料。2 規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容 地塊資料1) 地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標(biāo)及標(biāo)高；2) 現(xiàn)狀照片：地塊內(nèi)有無(wú)保護(hù)建筑、可利用之建筑及造型、地塊周邊有無(wú)可能受我建筑影響的建筑；3) 現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動(dòng)態(tài)及靜態(tài)；4) 現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目情況：城市商圈布局及特色，周邊商業(yè)布局及人流特點(diǎn)、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況。 ，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部不需編制《設(shè)計(jì)修改意向單》，設(shè)計(jì)單位不需編制《設(shè)計(jì)變更通知單》，由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部編寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更通知單》。 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理審批會(huì)簽，審批會(huì)簽按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限執(zhí)行。 獲得集團(tuán)批準(zhǔn)后，由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部提供《設(shè)計(jì)變更通知單》一式五份，經(jīng)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理進(jìn)行確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理公司、施工單位各一份原件，并報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院和成本控制部備案。 成本控制部負(fù)責(zé)對(duì)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》進(jìn)行編號(hào)，編號(hào)方法為：在設(shè)計(jì)變更歸屬的工程承包合同的編號(hào)后加“—bg—xxx”(xxx為序號(hào))。 設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理公司、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行確認(rèn)。 項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理工作，做好產(chǎn)品的前期研究工作，合理安排設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。 第二類(lèi)設(shè)計(jì)變更 第二類(lèi)設(shè)計(jì)變更是指：除第一類(lèi)設(shè)計(jì)變更以外的一切設(shè)計(jì)變更。 歸口管理原則：設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更通知單》；開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更審批單》及《設(shè)計(jì)修改意向單》，負(fù)責(zé)發(fā)放《設(shè)計(jì)修改意向單》及《設(shè)計(jì)變更通知單》，負(fù)責(zé)除《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》外的其它設(shè)計(jì)變更表單的編號(hào)；工程（配套）部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的事實(shí)確認(rèn)；成本控制部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的費(fèi)用確認(rèn)及編號(hào)。 認(rèn)真研究落實(shí)主力店職責(zé)清單的要求。圖紙審查包括技術(shù)性審查和經(jīng)濟(jì)性審查。方案及初步設(shè)計(jì)階段，為了達(dá)到設(shè)計(jì)優(yōu)化的目的，設(shè)計(jì)管理經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜條件，組織各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家論證會(huì)，根據(jù)實(shí)際情況需要，專(zhuān)家論證會(huì)可以邀請(qǐng)項(xiàng)目所在地或全國(guó)范圍內(nèi)的專(zhuān)家參加，各專(zhuān)業(yè)方案必須經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較才能最后確定。設(shè)計(jì)招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)規(guī)劃院牽頭組織對(duì)設(shè)計(jì)單位的考察，項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部派人參加。 部分項(xiàng)目如確定由項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，須在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院、成本質(zhì)量控制部批準(zhǔn)后實(shí)施。 邊設(shè)計(jì)邊施工項(xiàng)目可以不單獨(dú)進(jìn)行初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)，可將其與施工圖設(shè)計(jì)合并完成。 必須嚴(yán)格區(qū)別重大設(shè)計(jì)變更和一般設(shè)計(jì)變更，并按規(guī)定的權(quán)限履行審批程序。 必要時(shí)，規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織方案招標(biāo)和專(zhuān)家論證會(huì)。 必要時(shí)，規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織方案招標(biāo)和專(zhuān)家論證會(huì)。 設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的，或確認(rèn)設(shè)計(jì)單位提出的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案。3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程一般規(guī)定 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容 各級(jí)設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門(mén)（集團(tuán)規(guī)劃院、項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：1）制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃（設(shè)計(jì)進(jìn)度及監(jiān)管要求）；2）編制、審查各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；3）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；5）組織關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)的專(zhuān)家論證會(huì)；6）組織技術(shù)專(zhuān)家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；7）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；8）明確設(shè)計(jì)變更控制程序，并保證設(shè)計(jì)變更按規(guī)定的程序進(jìn)行。月銷(xiāo)售速度估計(jì)（套）品質(zhì)描述216。 對(duì)于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同等法律文件，在執(zhí)行過(guò)程中，集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部應(yīng)保持配合跟蹤。 對(duì)于非土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，集團(tuán)發(fā)展部、集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時(shí)完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門(mén)的批準(zhǔn)和認(rèn)可。 根據(jù)需要并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁同意后，集團(tuán)其他部門(mén)應(yīng)參與評(píng)審并提出建議。3 明確意向階段 對(duì)于經(jīng)過(guò)項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)的項(xiàng)目信息，根據(jù)指示集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司保持推進(jìn)，進(jìn)一步接觸和調(diào)研，明確政府（或項(xiàng)目對(duì)方）真實(shí)態(tài)度，以及對(duì)方的項(xiàng)目原則要求，完善有關(guān)問(wèn)題資料。 項(xiàng)目發(fā)展工作中涉及的有關(guān)部門(mén)和項(xiàng)目公司，應(yīng)注意對(duì)所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保密工作。 在以下情形下，集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部門(mén)總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到集團(tuán)所屬公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書(shū)面檢查報(bào)告提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)所屬公司總經(jīng)理。 集團(tuán)發(fā)展部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門(mén)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織工作，集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。3 管理制度表達(dá) 文件結(jié)構(gòu) 為方便本制度的使用和修訂，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的不同階段及不同管理要素，本制度分章節(jié)對(duì)管理制度進(jìn)行了匯編、整理。3) 控制與效率平衡原則控制的目的在于預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生，消除或降低風(fēng)險(xiǎn)，控制的代價(jià)是管理成本的增加和運(yùn)作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業(yè)管理中非常重要。相對(duì)的強(qiáng)制性限制表述有：“不得”、“不能”、“不可”等。在核準(zhǔn)事項(xiàng)連續(xù)進(jìn)行的過(guò)程中，集團(tuán)所屬公司有義務(wù)催促集團(tuán)業(yè)務(wù)部門(mén)做出核準(zhǔn)審查意見(jiàn)，并嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)業(yè)務(wù)部門(mén)的核準(zhǔn)決定。 備案“備案”事項(xiàng)，一般是要求集團(tuán)所屬公司在事后向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)告。 單體店商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，僅針對(duì)主力店需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且組合在單體建筑內(nèi)，沒(méi)有其它業(yè)態(tài)形式及商鋪組合的，稱(chēng)為單體店，或購(gòu)物廣場(chǎng)。4. 集團(tuán)進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)扁平化重建后，集中匯編有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的管理制度，形成集團(tuán)《項(xiàng)目管理制度》，于2006年5月1日正式實(shí)施。 集團(tuán)所屬公司在日常管理工作中，應(yīng)將本制度作為員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)的基本內(nèi)容，所有新入職員工必須學(xué)習(xí)本制度的規(guī)定，并作為正式聘用的考核依據(jù)之一?！俄?xiàng)目管理制度》在集團(tuán)所屬公司內(nèi)的發(fā)放由項(xiàng)目公司總經(jīng)理指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，必須保證工作所用文件為最新版本的文件。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理制度匯編 項(xiàng)目政管理制度目 錄第1章 前言……………………………………………………………………………1 制度修改記錄…………………………………………………………………42 相關(guān)術(shù)語(yǔ)定義……………………………………………………………………5 第2章 管理制度系統(tǒng)…………………………………………………………………8第3章 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程管理…………………………………………………………12 項(xiàng)目發(fā)展管理…………………………………………………………………15 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理…………………………………………………………………27 工程質(zhì)量管理…………………………………………………………………71 項(xiàng)目銷(xiāo)售管理………………………………………………………………107 商務(wù)（招商）管理…………………………………………………………132第4章 項(xiàng)目運(yùn)作要素管理…………………………………………………………178 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理…………………………………………………………180 項(xiàng)目計(jì)劃管理………………………………………………………………223 項(xiàng)目成本管理………………………………………………………………228 招標(biāo)（采購(gòu)）管理…………………………………………………………278 經(jīng)濟(jì)合同管理………………………………………………………………342第5章 物業(yè)管理……………………………………………………………………359第 1 章前 言第1章 前言1 《項(xiàng)目管理制度》編制目的為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)核心業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，建立科學(xué)管理機(jī)制和作業(yè)規(guī)范，整體提升萬(wàn)達(dá)品牌形象，集團(tuán)組織制定本制度。集團(tuán)鼓勵(lì)各級(jí)員工針對(duì)《項(xiàng)目管理制度》提出修訂建議，修訂建議應(yīng)以書(shū)面形式報(bào)集團(tuán)人力資源部或?qū)徲?jì)部。 通過(guò)本制度的修訂完善和實(shí)施，集團(tuán)所屬公司可以有效地學(xué)習(xí)、交流成功的業(yè)務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。5. 2010年1月8日，集團(tuán)成立項(xiàng)目管理中心，進(jìn)一步補(bǔ)充完善了《項(xiàng)目管理制度》，于2010年4月16日實(shí)施。單體店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第一代shopping mall商業(yè)項(xiàng)目。集團(tuán)所屬公司有權(quán)獨(dú)立處理備案事項(xiàng)，并承擔(dān)全部工作責(zé)任。 審批“審批”事項(xiàng)，或稱(chēng)“批準(zhǔn)”，一般是要求集團(tuán)所屬公司在開(kāi)始某具體業(yè)務(wù)工作前向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)告工作計(jì)劃，或上一步驟的結(jié)果，屬于集團(tuán)業(yè)務(wù)部門(mén)事前控制方式。第 2 章管理制度系統(tǒng)第2章 管理制度系統(tǒng)1 總則 管理制度是集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)期成果的重要手段?？刂频牟僮鞅憩F(xiàn)為業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范化，但任何規(guī)范要求都必須以合理化為前提，因此針對(duì)不同業(yè)務(wù)運(yùn)作，需要根據(jù)其技術(shù)成熟程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、工作人員能力和經(jīng)驗(yàn)，以及以往過(guò)失的經(jīng)歷，進(jìn)行全面分析和評(píng)估，從而決定控制程度和方式。每個(gè)章節(jié)針對(duì)具體的業(yè)務(wù)運(yùn)作要求再分為基本管理規(guī)定、運(yùn)作流程、工作指引（包含表格）三個(gè)層次的內(nèi)容。項(xiàng)目管理中心是集團(tuán)項(xiàng)目實(shí)施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)、集團(tuán)所屬公司必須配合項(xiàng)目管理中心的工作。1) 工程進(jìn)度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)瘓F(tuán)所屬公司提出的整改措施缺乏信心；2) 發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量、安全事故；3) 項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費(fèi)使用將超過(guò)70%；4) 對(duì)工程質(zhì)量有重大影響的新材料、新工藝應(yīng)用；5) 發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負(fù)面報(bào)導(dǎo)；6) 完成例行檢查（約半年一次）；7) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，或集團(tuán)其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)提出建議。2 初步信息階段 集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動(dòng)和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。 這個(gè)階段可以采取向政府（或項(xiàng)目對(duì)方）發(fā)出項(xiàng)目投資意向函等方式，積極溝通推動(dòng)政府（或項(xiàng)目對(duì)方）給予明確的項(xiàng)目意見(jiàn)。5 合同談判階段 集團(tuán)發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的決策指示，協(xié)調(diào)組織集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作。 對(duì)于需經(jīng)過(guò)土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，需進(jìn)行以下工作： 招拍掛文件準(zhǔn)備集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)協(xié)調(diào)政府（或項(xiàng)目對(duì)方）或政府積極準(zhǔn)備有關(guān)招拍掛條件和文件，并將有關(guān)情況及時(shí)進(jìn)行匯報(bào)。8 支持文件《項(xiàng)目發(fā)展總流程》《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市調(diào)信息表》項(xiàng)目信息表項(xiàng)目地塊名稱(chēng) 所屬城市 日期： 考察人：區(qū)域位置四至東西南北總用地面積凈用地面積代征用地面積用地性質(zhì)和年限地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀簡(jiǎn)述：基地內(nèi)影響規(guī)劃的主要因素: （河渠、保留建筑、樹(shù)木、高壓、微波或其他管線等）周邊地塊現(xiàn)狀東西南北規(guī)劃指標(biāo)可規(guī)劃總建筑面積：其中地上： 地下：其中對(duì)住宅、商業(yè)、辦公或酒店等功能面積配比的要求：容積率 建筑密度綠地率說(shuō)明：（以上規(guī)劃指標(biāo)是以總用地面積，還是以凈用地面積來(lái)進(jìn)行計(jì)算？地下建筑面積是否需計(jì)入容積率？以上規(guī)劃指標(biāo)是否已是政府的明確要求，有無(wú)調(diào)整空間？若能調(diào)整，可能的底線指標(biāo)要求是什么？）規(guī)劃要求建筑限高建筑退線建筑擋光地塊周邊需考慮的擋光因素和情況：當(dāng)?shù)亟ㄖ豕庖?guī)范要求：（有關(guān)具體規(guī)范要求可作為附件）需保留或保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和樹(shù)木情況：（需在現(xiàn)狀圖上進(jìn)行標(biāo)示）要求保留程度說(shuō)明：（必須保留？建議保留？或可以遷建保留？） 對(duì)規(guī)劃有影響的周邊主要現(xiàn)狀設(shè)施或規(guī)劃設(shè)施情況：（如地鐵，輕軌，城鐵，立交等）需注意的其他規(guī)劃條件和要求：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件情況政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件情況：（是否有項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)等）政府規(guī)劃批準(zhǔn)文件情況：（是否有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、規(guī)劃批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）政府土地批準(zhǔn)文件情