寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 (二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此為寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第二類指標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。這些標(biāo)準(zhǔn)往往反映了物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理工作的能力。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數(shù)額的經(jīng)營費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。(四)租金的調(diào)整－掌握 對于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時的租金水平重新簽訂租約。 在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。六、寫字樓管理中的策略－了解 策略是實現(xiàn)目標(biāo)的方法。 8．財務(wù)管理：業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。1．物業(yè)發(fā)展目標(biāo)：這是物業(yè)的市場定位。影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析。（二）考試基本要求掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點，寫字樓經(jīng)營管理績效評價的指標(biāo)與方法。熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。 1．位置 2．交通方便性 3．聲望或形象 5．大堂 6．電梯 7．走廊 8．寫字樓室內(nèi)空間布置 9．為租戶提供的服務(wù) 10．建筑設(shè)備系統(tǒng) 11．物業(yè)管理水平 12．租戶類型三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)－無要求(一)宏觀目標(biāo) 通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前，物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當(dāng)?shù)赝惛偁幮晕飿I(yè)市場中的地位。因此，管理和確保業(yè)主的財務(wù)收入是物業(yè)管理最重要的一個責(zé)任。為了更順利的達(dá)成寫字樓的物業(yè)管理目標(biāo)，以下若干工作策略是應(yīng)該注意的。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租戶一個優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括： 1．能否令業(yè)主滿意。選擇物業(yè)管理企業(yè)最好的辦法就是根據(jù)上面的三條標(biāo)準(zhǔn)選擇三至四家物業(yè)管理企業(yè)，然后確定
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