【正文】 目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。l 水岸居戶型面積配比面積8090M290100M2100115M2120140M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例10%15%30%25%15%5%100%建面15萬(wàn)l 海岸居戶型面積配比面積90100 M2100115 M2120140 M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例5%10%30%35%20%100%建面12萬(wàn)價(jià)格定位216。216。 樓盤建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式的濱海風(fēng)格為主，加上尊貴的建筑符號(hào)，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。 有超過(guò)70%的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。受過(guò)良好的教育，事業(yè)處于上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。 寶安客戶寶安的客戶是我們未來(lái)的主力客戶，其比例在70%以上，這些客戶大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)寶安有深厚的感情，認(rèn)同寶安的發(fā)展，對(duì)中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比老城區(qū)，目標(biāo)客戶認(rèn)為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對(duì)中心區(qū)有著普遍的認(rèn)同。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%216。 關(guān)外的首次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%216。 關(guān)外客戶——60%l 以社會(huì)階層來(lái)劃分216。以企業(yè)品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌以快速的銷售形成項(xiàng)目品牌。其次是其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書，宣揚(yáng)其國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。再次，其控制好了合理的總價(jià)基礎(chǔ)，第一期均價(jià)4900元/平方米，單套總價(jià)控制在55萬(wàn)以內(nèi)，第二期均價(jià)5300元/平方米，單套總價(jià)控制在65萬(wàn)以內(nèi)，第三期均價(jià)5500元/平方米單套總價(jià)在75萬(wàn)以內(nèi)。部分中心區(qū)項(xiàng)目?jī)H僅表現(xiàn)出普通的濱海風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達(dá)成差異，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。252。 單價(jià)低、總價(jià)低，置業(yè)門檻低方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于252。252。252。 其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的群體，216。綜合快與慢的優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)選擇快做的策略。216。 可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時(shí)間效益。l 快做快做要求項(xiàng)目在最快的時(shí)間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準(zhǔn)。不苛求短期的得失，而注重長(zhǎng)期性的收益，付出一定的時(shí)間代價(jià)，在銷售速度上有所犧牲，在一段時(shí)間之后取得豐厚的收益。但由于種種原因，企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國(guó)化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來(lái)幾年內(nèi)依然無(wú)法建立起企業(yè)品牌，對(duì)未來(lái)樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽(yù)、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。這一興奮點(diǎn)是什么？?jī)r(jià)格？交通？產(chǎn)品？還是教育？這需要準(zhǔn)確把握。在高效的資源整合基礎(chǔ)上，價(jià)位的確定主要以企業(yè)的要求有關(guān)系，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品價(jià)位與以下幾個(gè)因素有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤(rùn)要求、產(chǎn)品成本、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、市場(chǎng)引爆的效果、客戶心理價(jià)位。為了達(dá)到樹立項(xiàng)目品牌、成就企業(yè)品牌，獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個(gè)問題：l 如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。216。216。 寶安住宅消費(fèi)需求日趨理性化，目前市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)平實(shí)過(guò)剩，但個(gè)性化、生態(tài)化、人文化的差異產(chǎn)品具備相當(dāng)大的發(fā)展空間。 中心區(qū)群雄聚集，項(xiàng)目的成功將會(huì)使企業(yè)以黑馬姿態(tài)樹立自身品牌216。 項(xiàng)目的海景資源相對(duì)貧乏。 在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也很便利。 具有良好的社會(huì)關(guān)系及廣泛的社會(huì)資源。項(xiàng)目比較中心區(qū)已知的項(xiàng)目開發(fā)狀況比較項(xiàng)目規(guī)模容積率產(chǎn)品風(fēng)格定位項(xiàng)目比較深藍(lán)岸線42萬(wàn)小高層地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中高端客戶。l 價(jià)格戰(zhàn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，但是在未來(lái)兩三年，中心區(qū)將推出250萬(wàn)平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以外，寶安目前的市場(chǎng)承載能力有限，是無(wú)法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場(chǎng)，但是在沒有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長(zhǎng)，價(jià)格戰(zhàn)肯定是刺激市場(chǎng)的最終解決辦法。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為主要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個(gè)居住區(qū)，西北部分布兩個(gè)區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割。前海樓市的戶型都很實(shí)用方正，屬于中小戶型，面積在90120平方米的居多，非常符合年輕白領(lǐng)、首次置業(yè)者的要求。這三個(gè)樓盤托起了前海的整個(gè)區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點(diǎn)。深圳樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，而深圳在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校準(zhǔn)備聯(lián)姻國(guó)外的教育機(jī)構(gòu)。教育地產(chǎn)分析教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。l 強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤均價(jià)6000元的價(jià)格水平相比，關(guān)外樓盤的均價(jià)僅僅是3500元，2500元的差距使得單套的總價(jià)差大約在20萬(wàn)左右，20萬(wàn)甚至可以購(gòu)買一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區(qū)化所帶來(lái)的交通問題。寶安的市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間。這一特點(diǎn)在新安樓盤的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒有這一現(xiàn)象上得到充分的驗(yàn)證。因此新安西鄉(xiāng)區(qū)域的營(yíng)銷推廣大多僅僅限于本土區(qū)域，很難與外來(lái)消費(fèi)者有密切關(guān)系，另新安的樓盤開發(fā)又基本上是由本土企業(yè)開發(fā)，沒有能提升整個(gè)區(qū)域形象的大項(xiàng)目出現(xiàn)，當(dāng)然也就不會(huì)出現(xiàn)龍華、布吉那樣的郊區(qū)置業(yè)潮。特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于市場(chǎng)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)必然轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同時(shí)還是城市次中心，土地市場(chǎng)異?；鸨?，這標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將持續(xù)走高。l 配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好的教育資源，民間素來(lái)注重子女教育，客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購(gòu)房時(shí)的重點(diǎn)考慮因素。l 寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)并不理想，富通好旺角僅以均價(jià)3600元/平方米的價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征與趨勢(shì)分析根據(jù)寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和階段論，以及市場(chǎng)調(diào)查的情況，對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的特征大致可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：(1)產(chǎn)品特點(diǎn)l 注重戶型實(shí)用產(chǎn)品中等戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市場(chǎng)供應(yīng)較多。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長(zhǎng)，某些階段可以同時(shí)發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬(wàn)。而從更大的眼光來(lái)看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。l 深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將不斷擴(kuò)展。在未來(lái)幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來(lái)的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。.. . . ..一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)一個(gè)黃金周期。寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，%，%，人均GDP26959元，超過(guò)3000美元。未來(lái)，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來(lái)的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來(lái)。深圳市的城市化水平已超過(guò)了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。l 濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國(guó)沿海城市也將走向海洋。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個(gè)連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營(yíng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場(chǎng)、中央公園、海濱廣場(chǎng)為主線，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò)中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)，周圍形成四個(gè)商業(yè)中心。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段：市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng) 供求平衡、相對(duì)飽和 過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式買家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段， 細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場(chǎng)的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。l 產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級(jí)換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號(hào)出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有革命性的產(chǎn)品升級(jí)換代。但也為未來(lái)價(jià)格提升留下了足夠的空間。而發(fā)展商開發(fā)時(shí)，也對(duì)教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。l 三大企業(yè)統(tǒng)治市場(chǎng)的局面將被打破因?yàn)殡x市中心較遠(yuǎn)，早期深圳特區(qū)城市化的大發(fā)展對(duì)于寶安的影響力很小，應(yīng)該說(shuō)南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動(dòng)了寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后于特區(qū)，主要的市場(chǎng)被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其他中、小企業(yè)只能夠長(zhǎng)期采取跟進(jìn)策略，而如今這種局面即將被打破。l 品牌意識(shí)較強(qiáng)從寶安三大龍頭企業(yè)泰華等的市場(chǎng)占有率不斷提高既可看出消費(fèi)者品牌意識(shí)很強(qiáng)烈，對(duì)企業(yè)品牌、企業(yè)實(shí)力比較注重。l 口碑相傳，群居生活 寶安人的生活更多的是小城鎮(zhèn)生活，在二十年前，還處于家族群居的時(shí)代，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。（2）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)l 居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場(chǎng)供應(yīng)看，居家型住房已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場(chǎng)反映，表明下一階段，再次置業(yè)者的需求必然將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提升現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個(gè)更為舒適、寬敞的住房，同時(shí)對(duì)小區(qū)的硬軟件要求也將大大提高。巨大的價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無(wú)法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點(diǎn)。根據(jù)不同項(xiàng)目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：l 自主辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤，其因?yàn)閰^(qū)位原因，無(wú)法吸引足夠的消費(fèi)者維持項(xiàng)目的銷售，必須尋找一個(gè)拉動(dòng)市場(chǎng)的砝碼，教育應(yīng)該是其中的一個(gè)選擇，在深圳，桃源居是一個(gè)典型的例子，由當(dāng)初一個(gè)問題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)共同辦學(xué)后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。目前深圳樓市普遍采用輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。l 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力價(jià)格是最主要的競(jìng)爭(zhēng)手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價(jià)格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格是一個(gè)重要的因素。（3）前海樓盤的缺陷l 交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個(gè)區(qū)域的交通條件很不理想，大中巴士?jī)H兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點(diǎn)制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著很大的差距?？傮w規(guī)劃面積約為400公頃，未來(lái)開發(fā)面積將超過(guò)500萬(wàn)平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過(guò)250萬(wàn)平方米住宅。四、基地分析項(xiàng)目位于中心區(qū)N8地塊，呈長(zhǎng)條形，總面積約150畝?？拷w育場(chǎng)、中心綠化帶，海景資源豐富