【正文】 目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。l 水岸居戶型面積配比面積8090M290100M2100115M2120140M2140160 M2160 M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例10%15%30%25%15%5%100%建面15萬l 海岸居戶型面積配比面積90100 M2100115 M2120140 M2140160 M2160 M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例5%10%30%35%20%100%建面12萬價格定位216。216。 樓盤建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式的濱海風(fēng)格為主，加上尊貴的建筑符號，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。 有超過70%的寶安消費者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。受過良好的教育，事業(yè)處于上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購房需求。 寶安客戶寶安的客戶是我們未來的主力客戶，其比例在70%以上，這些客戶大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時間，對寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對寶安有深厚的感情，認(rèn)同寶安的發(fā)展，對中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對比老城區(qū)，目標(biāo)客戶認(rèn)為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對中心區(qū)有著普遍的認(rèn)同。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%216。 關(guān)外的首次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%216。 關(guān)外客戶——60%l 以社會階層來劃分216。以企業(yè)品牌帶動項目品牌以快速的銷售形成項目品牌。其次是其國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，其一期開發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書，宣揚其國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，獲得了一定的成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。再次，其控制好了合理的總價基礎(chǔ)，第一期均價4900元/平方米，單套總價控制在55萬以內(nèi)，第二期均價5300元/平方米，單套總價控制在65萬以內(nèi)，第三期均價5500元/平方米單套總價在75萬以內(nèi)。部分中心區(qū)項目僅僅表現(xiàn)出普通的濱海風(fēng)格，無法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達(dá)成差異，項目的建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項目價值。252。 單價低、總價低，置業(yè)門檻低方案的風(fēng)險點在于252。252。252。 其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設(shè)計，瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的群體，216。綜合快與慢的優(yōu)劣勢，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項目的開發(fā)選擇快做的策略。216。 可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時間效益。l 快做快做要求項目在最快的時間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準(zhǔn)。不苛求短期的得失，而注重長期性的收益，付出一定的時間代價，在銷售速度上有所犧牲，在一段時間之后取得豐厚的收益。但由于種種原因，企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來幾年內(nèi)依然無法建立起企業(yè)品牌，對未來樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。這一興奮點是什么？價格？交通？產(chǎn)品？還是教育？這需要準(zhǔn)確把握。在高效的資源整合基礎(chǔ)上，價位的確定主要以企業(yè)的要求有關(guān)系，對于本項目來說，產(chǎn)品價位與以下幾個因素有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤要求、產(chǎn)品成本、競爭者價格、市場引爆的效果、客戶心理價位。為了達(dá)到樹立項目品牌、成就企業(yè)品牌，獲取長期利潤，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個問題：l 如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競爭風(fēng)險。216。216。 寶安住宅消費需求日趨理性化，目前市場產(chǎn)品相對平實過剩，但個性化、生態(tài)化、人文化的差異產(chǎn)品具備相當(dāng)大的發(fā)展空間。 中心區(qū)群雄聚集，項目的成功將會使企業(yè)以黑馬姿態(tài)樹立自身品牌216。 項目的海景資源相對貧乏。 在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也很便利。 具有良好的社會關(guān)系及廣泛的社會資源。項目比較中心區(qū)已知的項目開發(fā)狀況比較項目規(guī)模容積率產(chǎn)品風(fēng)格定位項目比較深藍(lán)岸線42萬小高層地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中高端客戶。l 價格戰(zhàn)從長遠(yuǎn)來看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，但是在未來兩三年，中心區(qū)將推出250萬平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競爭以外，寶安目前的市場承載能力有限，是無法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場，但是在沒有更多利好消息的情況下，很難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長，價格戰(zhàn)肯定是刺激市場的最終解決辦法。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為主要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個居住區(qū)，西北部分布兩個區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割。前海樓市的戶型都很實用方正，屬于中小戶型，面積在90120平方米的居多，非常符合年輕白領(lǐng)、首次置業(yè)者的要求。這三個樓盤托起了前海的整個區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點。深圳樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業(yè)績，而深圳在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校準(zhǔn)備聯(lián)姻國外的教育機(jī)構(gòu)。教育地產(chǎn)分析教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。l 強(qiáng)大競爭力的價差與關(guān)內(nèi)樓盤均價6000元的價格水平相比，關(guān)外樓盤的均價僅僅是3500元，2500元的差距使得單套的總價差大約在20萬左右，20萬甚至可以購買一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區(qū)化所帶來的交通問題。寶安的市場有著較大的發(fā)展空間。這一特點在新安樓盤的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒有這一現(xiàn)象上得到充分的驗證。因此新安西鄉(xiāng)區(qū)域的營銷推廣大多僅僅限于本土區(qū)域，很難與外來消費者有密切關(guān)系，另新安的樓盤開發(fā)又基本上是由本土企業(yè)開發(fā)，沒有能提升整個區(qū)域形象的大項目出現(xiàn)，當(dāng)然也就不會出現(xiàn)龍華、布吉那樣的郊區(qū)置業(yè)潮。特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于市場的發(fā)展需求，房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展重點必然轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同時還是城市次中心，土地市場異?；鸨?，這標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將持續(xù)走高。l 配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好的教育資源，民間素來注重子女教育，客戶購房時對教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購房時的重點考慮因素。l 寶安中心區(qū)起價偏低寶安中心區(qū)的價格表現(xiàn)并不理想，富通好旺角僅以均價3600元/平方米的價格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價格起點略顯偏低。寶安房地產(chǎn)市場供求特征與趨勢分析根據(jù)寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和階段論，以及市場調(diào)查的情況，對寶安房地產(chǎn)市場供應(yīng)與競爭的特征大致可以總結(jié)為以下幾點：(1)產(chǎn)品特點l 注重戶型實用產(chǎn)品中等戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市場供應(yīng)較多。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗，從而快速成長，某些階段可以同時發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場競爭機(jī)制。整個中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬。而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現(xiàn)實，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。l 深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯經(jīng)過二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個新的歷史發(fā)展時期，城市空間將不斷擴(kuò)展。在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。.. . . ..一、寶安區(qū)態(tài)勢分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個黃金周期。寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，%，%，人均GDP26959元，超過3000美元。未來，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來。深圳市的城市化水平已超過了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢。l 濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國沿海城市也將走向海洋。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個站點，周圍形成四個商業(yè)中心。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式買家認(rèn)識階段認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計 資源整合 全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場目前所處的階段， 細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場目前所處的階段。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論看，要使本項目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。l 產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有革命性的產(chǎn)品升級換代。但也為未來價格提升留下了足夠的空間。而發(fā)展商開發(fā)時，也對教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。l 三大企業(yè)統(tǒng)治市場的局面將被打破因為離市中心較遠(yuǎn)，早期深圳特區(qū)城市化的大發(fā)展對于寶安的影響力很小，應(yīng)該說南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動了寶安房地產(chǎn)市場的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場相對落后于特區(qū)，主要的市場被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其他中、小企業(yè)只能夠長期采取跟進(jìn)策略，而如今這種局面即將被打破。l 品牌意識較強(qiáng)從寶安三大龍頭企業(yè)泰華等的市場占有率不斷提高既可看出消費者品牌意識很強(qiáng)烈，對企業(yè)品牌、企業(yè)實力比較注重。l 口碑相傳，群居生活 寶安人的生活更多的是小城鎮(zhèn)生活，在二十年前，還處于家族群居的時代，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。（2）未來發(fā)展趨勢l 居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場供應(yīng)看，居家型住房已經(jīng)供應(yīng)過剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場反映，表明下一階段，再次置業(yè)者的需求必然將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提升現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個更為舒適、寬敞的住房，同時對小區(qū)的硬軟件要求也將大大提高。巨大的價差使得大量在關(guān)內(nèi)無法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點。根據(jù)不同項目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：l 自主辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤，其因為區(qū)位原因，無法吸引足夠的消費者維持項目的銷售，必須尋找一個拉動市場的砝碼，教育應(yīng)該是其中的一個選擇，在深圳，桃源居是一個典型的例子，由當(dāng)初一個問題項目到引進(jìn)清華實驗學(xué)校來共同辦學(xué)后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。目前深圳樓市普遍采用輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。l 價格競爭能力價格是最主要的競爭手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點區(qū)域，價格是一個重要的因素。（3）前海樓盤的缺陷l 交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個區(qū)域的交通條件很不理想，大中巴士僅兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著很大的差距。總體規(guī)劃面積約為400公頃，未來開發(fā)面積將超過500萬平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過250萬平方米住宅。四、基地分析項目位于中心區(qū)N8地塊，呈長條形，總面積約150畝?？拷w育場、中心綠化帶，海景資源豐富