【正文】 其它各類活動(dòng) 利用節(jié)假日和重大社會活動(dòng)開展宣傳促銷，增加樓盤的親和性，樹立與生活、時(shí)尚緊密“接觸”的公眾印象。 長城地產(chǎn)進(jìn)駐南山新聞發(fā)布會 長城地產(chǎn)作為老牌地產(chǎn)發(fā)展商，第一次進(jìn)駐南山，在各各方面都將給南山區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)帶來活力和更活躍的音符，這將是南山房地產(chǎn)行業(yè)值得寫下的一頁，也是長城人具有里程碑的一步。 以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營文化品牌 以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌 以產(chǎn)業(yè)化為特征的專業(yè)文化品牌 以物管為特征的服務(wù)文化品牌 以優(yōu)質(zhì)為特征的建筑文化品牌 以誠信為特征的客戶文化品牌 以合作為特征的競爭文化 以創(chuàng)新為特征的發(fā)展文化 （四）品牌戰(zhàn)略實(shí)施建議 “長城地產(chǎn)文化年” —— 長城地產(chǎn)周年慶典等系列活動(dòng) 以 20xx 年 為“長城地產(chǎn)文化年”，通過一系列的活動(dòng)和宣傳推廣長城地產(chǎn)新理念、新文化、新主張，為“海印長城”項(xiàng)目上市創(chuàng)造良好氛圍。一期商鋪一樓臨街 3100035000元 /平方米，一樓內(nèi)部達(dá)到 220xx25000 元 /平方米，二樓均價(jià) 1300015000 元 /平方米。 高級白領(lǐng)：年齡在 3045 歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識，企業(yè)、銀行、證券、外企等高級職員及管理人員。 商業(yè)步行街經(jīng)營定位 （ 1）經(jīng)營內(nèi)容 體現(xiàn)居家生活、休閑的國際品牌。一層 米的層高，為名商提供更為典雅、濃郁的商業(yè)氛圍。 （ 3）首創(chuàng)深圳開放型“室內(nèi)步行街” 將室內(nèi)商業(yè)過道提升至“室內(nèi)步行街”的高度， 以提升內(nèi)部商鋪的“含金量”。故從地形上從一個(gè)海港變成一座現(xiàn)代生活港。如異國風(fēng)情的商業(yè)步行街、國際精英社區(qū)等。 （ 2）住宅功能的可持續(xù)發(fā)展 住宅功能的可持續(xù)發(fā)展主要體現(xiàn)在房型功能區(qū)隔的可變性和樓宇設(shè)施配置的可擴(kuò)容性、可升級換代性。 中英文名稱一同出現(xiàn)，強(qiáng)烈突出項(xiàng)目的國際品質(zhì)。 四、項(xiàng)目綜合評價(jià) 該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢潛力大，頗具投資價(jià)值。 蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評選活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強(qiáng)作用。 本項(xiàng)目在 建筑設(shè)計(jì)方面 ,從人性化的角度出發(fā) ,打破常規(guī)的理念 ,在不增加客戶成本的前提下，營造一個(gè)開闊的舒適的視覺空間和居住空間，以滿足現(xiàn)代人對高品質(zhì)生活的追求與向往。 蛇口的門戶，南山的地標(biāo) 本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場認(rèn)知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。 南山地區(qū)的商業(yè)需求增長快 南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購買力的人口不斷增加。 （三）機(jī)會點(diǎn) 住宅部分 南山區(qū)被視為“城市新中心” 隨著羅湖、福田開發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來越得到置業(yè)者的青睞。 地理位置優(yōu)勢 —— 商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道 本項(xiàng)目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點(diǎn) —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。 項(xiàng)目的均好性 （ 1）景觀的均好性： 從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，長城地產(chǎn)將引進(jìn)國際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，使本項(xiàng)目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。 國際大師作品 —— 品質(zhì)優(yōu)勢 長城地產(chǎn)首度與國際大師 —— 巴馬丹拿強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引入國際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，擬打造國際化的社區(qū)品牌。 （ 2）西側(cè)正對著本項(xiàng)目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（ 3 萬㎡）將不亞于福田區(qū)的書城。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。并隨交通環(huán)境改善和大批白領(lǐng)家庭入住南山，南山區(qū)消費(fèi)者需求品位會更高。 區(qū)域 項(xiàng)目 南山 福田 羅湖 人口比較 萬人 萬人 萬人 商業(yè)用房施工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 23% 商業(yè)用房竣工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房空置率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房銷售率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很小）看出。 從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。 南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購買品位”也應(yīng)該較高。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。 全國聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%），建筑面積分別為 .35 平方米、 平方米，平面住宅均價(jià) 6200 元 /平方米左右甚至更高。 該類型主要樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 佳嘉豪苑 —— —— —— —— —— 在建 佳嘉豪 投資 —— 海岸明珠 —— —— 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 75 左右 100 左右 —— 在建 勁力 地產(chǎn) —— 西海灣 花園 582 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5100 30% 新海興 /南島 小高層 商住樓 青春家園 540 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5200 (帶裝修 ) 60% 福浩銘實(shí)業(yè) 高層 商住樓 保利城花園 119800 970 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5500 55% 保利城 實(shí)業(yè) 高層 商住樓 創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@ 3 期 萬 625 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 6000 40% 澎柏 地產(chǎn) 小高層 海洋之心 380 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60~70 90~120 5200 75% 天源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 ?藍(lán)色經(jīng)典 23590 198 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達(dá) 實(shí)業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團(tuán) 小高層 住宅 未定名 6 萬多 —— —— —— —— 在建 方興達(dá) —— 觀海臺花園 13 萬 900 左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高 層 該競爭圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的大型項(xiàng)目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。 （一）本項(xiàng)目按競爭性可分為三個(gè)競爭圈： 第一競爭圈： 第一競爭圈是指以南山商業(yè)文化中心為主以及分布于其周圍的“同類、同質(zhì)”樓盤，包括蔚藍(lán)海岸二期、招商海月二期?晴海洲、陽光棕櫚園、漾日灣畔、鼎太項(xiàng)目等。 近期開發(fā)項(xiàng)目主要集中在西部 南山商業(yè)文化中心區(qū)以后海路為界 分為東西兩部分，東部尚未開發(fā)。 區(qū)域規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 最具競爭性的市場已從本區(qū)需求轉(zhuǎn)為本市和少量外銷需求，且以消費(fèi)性需求為主。 20xx 年，南山區(qū)全年銷售已竣工商品房面積為 萬平方米，占全 市銷售已竣工面積的 %。規(guī)劃建成區(qū)面積 平方公里。由于公司的開發(fā)區(qū)域過于集中、市場推廣低調(diào)謹(jǐn)慎。 總面積： 全區(qū) 平方公里。 南山區(qū)房地產(chǎn)市場具以下總體特征： 供應(yīng)增量高，且以住宅物業(yè)為主。 ③ 南山區(qū)商品房的客戶群前幾年基本集中在南山區(qū)，其次為福田、羅湖區(qū)的客戶，且所占市場份額呈上升趨勢；所占比例較小份額的為外地居民。 發(fā)展條 件 南山商業(yè)文化中心區(qū)作為與華僑城、蛇口兩大片區(qū)相媲美的南山區(qū)另一黃金片區(qū)，具有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開放性的國際化濱海新城的定位，其深圳西部城市中心的地位也逐漸為世人所認(rèn)同。 在建在售項(xiàng)目 在建的商品房項(xiàng)目有招商海月二期?晴海洲、蔚藍(lán)海岸二期（ 萬㎡）、陽光棕櫚園一期（ 萬㎡）、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期（ 萬㎡）、西海灣花園（ 9.5 萬㎡）、青春家園（ 萬㎡）、海洋之心（ 萬㎡）、海洋星苑（ 萬㎡）、星海名城二 期（ 20 多萬㎡）以及保利城花園高層住宅等。 商業(yè)價(jià)值看好 本區(qū)域發(fā)展商紛紛看好商業(yè)裙樓價(jià)值，在規(guī)劃中盡量體現(xiàn)商業(yè)優(yōu)先原則，大力發(fā)展商鋪裙樓，尤其保利城花園（ 萬㎡）、天悅園（ 萬㎡）、西海灣花園（ 萬㎡）、長城地產(chǎn)本項(xiàng)目（ 1 萬㎡）、青春家園（ 萬㎡）、海洋之心（僅出租）以及海岸明珠等中大型的商業(yè)規(guī)劃既利于商業(yè)的“成行成市”的培育，又直接構(gòu)成對本項(xiàng)目的競爭。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客以及來自福田、羅湖的首次置業(yè)者。 第三競爭圈： 第三競爭圈是指分布于深圳灣填海區(qū)以及高新園區(qū)的大型且 有較高質(zhì)素的樓盤，包括世紀(jì)村 2 期、美廬錦園、陽光帶?海濱城等，周邊配套設(shè)施趨于成熟。 （二）南山區(qū)各競爭樓盤推廣主題抽樣調(diào)查： 名 稱 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽光?棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍(lán)海岸 2 期 國際濱海風(fēng)情，超級人文社區(qū)；深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽光帶?海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風(fēng)景線 創(chuàng)世紀(jì)濱海三期 超前 30 年的美麗家園 青春家園 青春夢想家園 碧海天 輕柔海風(fēng)，寧靜家園 保利城花園 與海風(fēng)一起輕盈飛揚(yáng)，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念 海洋之心 海洋之心 珍愛一生 藍(lán)月灣畔 有故事的房子 花心思的家 中山頤景 公園旁好安家 蛇口花園城 蛇口生活新坐標(biāo)， Miami 繽紛生活新體驗(yàn) 星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念 世紀(jì)村二期 國際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 美廬錦園 海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家 四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析 （一）南山區(qū)商業(yè) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析 支撐深圳經(jīng)濟(jì)的重要轄區(qū) （ 1）經(jīng)濟(jì)總量及增長率 截止 20xx 年第三季度，南山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了增長 15%的良好勢頭，且累計(jì)完成地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元，比上年同期增長 %，完成年度預(yù)算的 100%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬元，居民人均可支配收入達(dá)到 2.1 萬元。 南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項(xiàng)目 海雅百貨 南油大道 5000 百貨 保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 友誼城百貨進(jìn)駐，步行商業(yè)街 西海灣花園 （裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類） 天悅園（裙樓商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 —— 青春家園 （裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 —— 本項(xiàng)目（步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營項(xiàng)目 沃爾瑪 南油大道與東濱路交 匯處 40000 百貨超市 佳騰電器廣場 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 萬豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等 西海岸廣場 南油大道 15000 通訊 都市本色 南油大道西 3500 —— 人人樂 東濱路 15000 超市、服裝等 順電家居廣場 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等 家樂福 常興路 6000 大型超市 萬佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預(yù)計(jì)） 大型超市 西部電子 學(xué)府路 16700 通訊、電子類 東方巴黎時(shí)裝廣場 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處