某地產(chǎn)項目營銷策劃案-免費閱讀
【正文】 那么，這個階段的營銷手段尤為重要。 主要形式：報紙廣告、DM、戶外廣告l 第六戰(zhàn)：真正返租收益目的：本階段主要是將項目反租信息傳達給投資者，通過硬廣與軟文來吸引投資者達到投資的目的主要形式：報紙廣告、DM。l 第三戰(zhàn)：歷史記憶猶新目的：用軟文的形式大肆炒作小寨的地理發(fā)展優(yōu)勢，通過對歷史的回顧、對未來的預(yù)測、以及通過世界各地的商業(yè)環(huán)境進行鑒證。目的：引導(dǎo)目標(biāo)客戶群的關(guān)注，增強項目傳播的力度。拍賣式銷售針對含金量高的個別鋪位，核定合理底價進行拍賣，價高者得。（3）活動銷售：利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。“挖”字訣挖，即挖地三尺。由此出發(fā)，我們認為雁塔文化新天地要取得成功就必須在常規(guī)營銷策略、手段的基礎(chǔ)上，以招、引、挖三字決為策略實施深度營銷。放牧資本、蓄養(yǎng)財富。體驗營銷的定義是：“體驗是企業(yè)和顧客交流感官刺激、信息和情感的要點的集合。代客加盟由發(fā)展商協(xié)助投資客戶與目標(biāo)品牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶自主經(jīng)營；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶資料邀請其進駐，自主經(jīng)營。（三）招商方式在常規(guī)的招商中，一般會采用以下幾種主流的招商方式。結(jié)合小寨區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項目的經(jīng)營策略，引入有號召力的品牌主力店，知名商戶作為項目的牽動性商戶，建議對此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號召力吸引其它商戶購買、入住。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。滿足大學(xué)生們文化娛樂的需要。功能定位：集購物、休閑、演藝、娛樂、餐飲為一體的明星夢工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場。作為國際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地。項目位于西安第二大商業(yè)中心——小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流?！皟蓹M”即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場至朱雀路），“一縱”即長安立交至緯二街段。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個重大項目———大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。高新區(qū)商圈高科技帶動新商業(yè)高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國矚目，其地位列于全國開發(fā)區(qū)前列。而城內(nèi)裕朗國際、正大廣場等投資型項目也吸引著人們的眼球。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。近年鐘樓商圈迎來全新升級換代。小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。但西安高新區(qū)的發(fā)展主要以居住、辦公和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后。另外，海洋世界、大唐不夜城等項目也都在施工中。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主。項目為地下二層商業(yè)，采用廣場商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場為商業(yè)聚集源源不斷的客流。長安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實現(xiàn)夢想的舞臺。形象定位：時尚、夢想、活力、體驗的文化商業(yè)典范。（二）功能規(guī)劃地下二層：時尚品牌主力店、“酷”類服飾專賣、才藝展示中心、明星走秀場。從雁塔文化新天地得實際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營的不同，采?。赫加兄饕?、抓住有用的、放棄次要的原則。我們根據(jù)項目各層細化了的功能定位，針對性的提出以下招商建議采取以下兩種招商手法：方案一：委托專業(yè)的招商機構(gòu)或經(jīng)營管理公司進行招商。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對不同情況或單項使用，或組合實施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險小。體驗營銷就是將這些要點由銷售結(jié)合達到最佳的銷售成果。二、營銷策略（一）營銷思路先招商后銷售在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的今天，在市民對投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場，大型商業(yè)項目要取得銷售成功，先期招商引入品牌商家進駐，已然成為銷售的先決條件。“招”字訣招，即“招狼入市”。一個商業(yè)項目要取得成功，最終要通過銷售來實現(xiàn)。（4）情景式銷售：在銷售過程中營造未來商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化。三、推廣計劃（一）營銷計劃銷售周期預(yù)計銷售周期：12個銷售月，即2005年3月—2006年3月。海軍執(zhí)行形式：主題活動主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營銷主題，階段性的創(chuàng)造營銷熱點、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進銷售。以次證明長安南路的滾滾錢程！（最好采用專家觀點）為后期開盤作鋪墊。l 第七戰(zhàn)：實惠活動感銷目的：其實對西安人而言，看到實際的利益比任何概念都要實在， 當(dāng)我們的主力店、反租、風(fēng)情購物等等過完以后，我們的重點開始轉(zhuǎn)向促銷，通過贈送、打折等形式來刺激購買行為。相對來說廣告的任務(wù)就是將營銷的手段通過創(chuàng)意的的手法來感動投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。l 第九戰(zhàn)：強勢銷尾盤目的：到了這個階段，我們項目基本銷售完成，可能還會留有小部分商鋪等待銷售。通過對主力店的宣傳 達到讓投資者有信心的目的。主要形式：報紙、軟文?？哲妶?zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、關(guān)系團隊等主要任務(wù)：炒作商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營模
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