【正文】 （2）經(jīng)紀(jì)部協(xié)助 五個經(jīng)紀(jì)部在與外圍接觸客戶時，對本項目進行宣傳，為本項目的銷售提供有力的協(xié)助。特別是首次將“綠色”概念引入北京，使該樓盤一連幾年成為北京市的明星樓盤。（2） 流動展示到一些目標(biāo)客戶相對集中的寫字樓、商場作項目展示活動。軟性新聞（1）原則 軟性新聞對項目前期宣傳、烘托銷售氣氛起著很重要的作用，在項目推廣前期就應(yīng)該不斷地尋找話題進行連續(xù)報道，讓項目的賣點在目標(biāo)客戶心中不斷加深，促使他們關(guān)注本項目，這樣在正式開盤時可以形成熱銷的局面。（2） 設(shè)置地點 可以設(shè)立在目前小區(qū)入口上方。? 精品購物指南 精品購物指南是老牌房地產(chǎn)專業(yè)媒體，目前在選擇房產(chǎn)的人群中仍有很大的影響。現(xiàn)場綠化及小品等（1）綠化 在北方地區(qū)綠化應(yīng)特別考慮植物品種的選用，以保證一年四季景色怡人。? 房間邊角的藝術(shù)處理 不管多么經(jīng)典的戶型設(shè)計都會有邊角存在，為了弱化這些地方可以進行一些藝術(shù)的處理如：立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。（3）文件資料 售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)奈恢脭[放有關(guān)項目的法律文件和相關(guān)資料如：五證、售樓書、質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、物業(yè)管理公約、客戶通訊錄、小區(qū)生活指南等。（4） 項目宣傳方式的選擇 項目推廣初期，以大眾媒體為主，如報紙、電視、廣播等，同時配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項目知名度。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個作用：? 體現(xiàn)項目的時代氣息? 可以讓一些先進的人士，從網(wǎng)上了解本項目? 嘗試網(wǎng)上售房的方式 促銷策略（1） 項目的營銷主張 為了更好的做好營銷工作，必須讓項目有一個新鮮而有力的主張，以使項目的推廣銷售更連貫、更有影響力。我們建議如下。17 / 33 銷售周期（1）入市時機 在營銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市。? 市場調(diào)研? 向身邊的潛在客戶傳播項目信息? 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息 從而最大可能地與客戶溝通，進而做到為客戶“量體裁衣” 。均好性對于一個項目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達到利益最大化，實現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。人群的職業(yè)多種多樣，工作地點不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強。小區(qū)內(nèi)部尚沒有充足的車位。? CBD 園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)? 本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值(四)面臨的威脅 本項目會面臨如下的威脅。藍島、貴友、賽特等著名商廈和陽光 100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設(shè)施，促進了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國在京人士最為集中的地區(qū)。以下我們對此加以分析。已售完項目價格表9 / 33物業(yè)名稱 當(dāng)時售價 裝修情況 項目運作時間 入住時間怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11 月廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2022 年 4 月勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2022 年 10 月九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2022 年 6 月東環(huán) 18 8300 精裝修 2022 年 3 月 2022 年 6 月（四）結(jié)論現(xiàn)階段在售項目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱 外墻裝修怡馨園 涂料廣馨居 涂料華騰園 防水涂料世紀(jì)陽光 高級涂料九龍花園 高級涂料樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料6 / 33勁松嘉園 面磚東環(huán) 18 瓷磚世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚鑫兆豪園 未定新青年公寓 未定（2）本區(qū)域內(nèi)進行內(nèi)部裝修的項目僅有 3 個項目多數(shù)項目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。自 1998 年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達到 萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán) 18， 勁松嘉園。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學(xué)的管理體系。目 錄一、區(qū)域市場分析 2（一）供應(yīng)分析 2（二）需求分析 7（三）價格分析 8（四）結(jié)論 9二、項目分析 10（一）項目優(yōu)勢分析 10（二）項目劣勢分析 11（三）存在的機會 13(四)面臨的威脅 13三、銷售方案 14（一）目前存在的問題 14（二）項目定位 15（三）客戶定位 15（四）價格方案 15（五）項目建議 16（六）銷售策略 16（七）現(xiàn)場包裝 20四、宣傳推廣方案 25（一）媒體選擇 25（二）活動行銷 28五、公司優(yōu)勢 301 / 33摘 要 我們對雙花園項目周邊的市場進行了調(diào)查與分析。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。 2022 年以前每年的市場供應(yīng)量不超過 10 萬平米， 2022 年的市場供應(yīng)量約為 50 萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬平米左右。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有很大的提升。毛坯及粗裝修項目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修精裝修項目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓實木復(fù)合木地板涂料或壁紙優(yōu)質(zhì)木門鋁合金窗，中空玻璃精裝修 精裝修東環(huán) 18 實木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修樂瀾寶邸復(fù)合木地板四白落地 普通門噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃精裝修 精裝修推出時間分析 由下表可見，19982022 每年入住項目都為一個，2022 年為兩個，20227 / 33年猛增為四個項目，因此 2022 年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち摇，F(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。（一）項目優(yōu)勢分析 本項目存在以下的優(yōu)勢。 本項目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街 500 米，西至建國門，東到國貿(mào)。? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量13 / 33三、銷售方案 通過我們對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達到發(fā)展商期望的利益回報。