【正文】 （六）引進網絡版“城市便利站”日前，大型城市網絡終端服務“城市便利站” 在長沙己初具規(guī)模，本商場可爭取引進該“城市便利站”站點，提升商場形象。我們可以根據招商策略同時制定返租計劃，如保證3年返租、即買即收前3年租金等形式。招商宣傳工作安排招商流程，事先制定招商宣傳策略、媒體推廣組合計劃，招商書等宣傳品的提前制作。F 積極促進同行內自治，形成一個商場行業(yè)改革者和創(chuàng)新者的形象。故我們可提出如下營銷主題：風生水起，正是東區(qū)騰飛時 ——新時代的“奶酪”工程副主題：▲ 政府規(guī)劃中心、升值商業(yè)物業(yè)▲ 專業(yè)水準打造一流商場▲ 投資“X X商場”，投資長沙美好前景▲ “X X商場”，新一代“奶酪”加工廠（本項目商場名應根據實際經營功能定位另行取定）所謂全民投資，即指每一個人都應培養(yǎng)投資意識，選擇如“X X商場”之類的商場進行投資，不斷積累自身財富，要讓“錢生錢”。每階段價格走勢價格走勢結合各期銷控，遵循低價入市，低開高走的原則，保證各期的實收均價水平。就本項目分析，目標客戶群基本遵循以上大原則，考慮到本項目優(yōu)越的地理位置，出現商鋪住宅聯動式購買行為的可能性還比較大，即購買本項目商鋪的人同時就購買本項目住宅。故特將購買者與租用者分開討論。三方主體間的工作關系F 經營公司與發(fā)展商依所達成的協(xié)議給予投資者一定的投資回報；F 經營公司負責對商場內一切進駐商家（實際經營方）進行統(tǒng)一管理，提供物業(yè)配套服務等；可以看到，經營公司在三方主體中充當了中間人的角色，類似于經紀人或代理商。無論本項目的銷售情況如何，招商工作都是必須的流程。 例如對達到一定消費額的老客戶給予優(yōu)惠價格及優(yōu)質服務等，其性質類似于會員制商場。此類方式既可用于統(tǒng)一收銀模式，亦可用于獨立結算模式。實行會員制。本項目現況本項目定位于主題商場，發(fā)展商開發(fā)目的為上述A意向，可委托其他專業(yè)經營公司管理，但同時還存在以下幾個方面現實情況：l 本項目由于其地段優(yōu)勢，且定位于高檔商場，升值潛力可觀，可考慮將前期銷售過程中的部份遺留面積預留，待后期升值后再售；l 經營公司本身具有盈利能力；l 如若轉由其他經營公司管理，勢必存在一個期限問題，只能解決一定時期內的經營管理問題。任何一個商場的建立，首先必須具備建筑實體，然后才能在現實的建筑實體上規(guī)劃、經營。據統(tǒng)計，僅東區(qū)每年新入伙住宅即有幾萬戶，若每戶裝修、家居消費以10萬元計，則每年有數十億的巨大家居市場！216。我們根據目前的片區(qū)現狀及未來的發(fā)展趨勢，擬定以下三種經營模式。結合整體來看，本項目所在商圈有政府扶持的后盾，且近鄰市場群，其市場發(fā)展空間十分廣闊。? 人民路東區(qū)主題商場分析（一）目前東區(qū)主題商場：以快速消費商品定位的有：家潤多以電子產品、通訊產品為主的有：百腦匯以家用產品、家電為主的有：國美經營批發(fā)業(yè)務的有：高橋系列。（二）本商圈與市場群商圈比較：由于本項目所在地商業(yè)物業(yè)少且可比性較差，特以高橋商圈的批發(fā)城等進行比較。政府也非常重視對這一片區(qū)的規(guī)劃，道路交通方面十分完善，規(guī)劃中的東區(qū)商業(yè)中心更為此片區(qū)畫龍點睛，其發(fā)展勢頭僅次于CBD市中心。政府的政策支持和區(qū)內的遠景規(guī)劃，給了投資者以絕對的信心，使得東區(qū)目前平均租售率達72%。合峰、國儲是當時較具規(guī)模的連鎖商場。東區(qū)商圈憑借同遠大、馬王堆的價格優(yōu)勢及廣闊市場前景吸引了眾多中小投資客戶，至此，“交通→住宅→消費→商場（商鋪）→人流→交通”這樣一個良性循環(huán)體系初步形成。從另一角度分析，東區(qū)商業(yè)圈可分為兩大部分：傳統(tǒng)市場群商業(yè)區(qū)及新興起的社區(qū)商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃建設中的東區(qū)商業(yè)文化中心是長沙市的城市次中心，建設成融合商業(yè)中心、金融中心和文化中心于一體的商業(yè)發(fā)達地帶。? 本項目周邊商區(qū)分析（一）隨著東區(qū)大力開發(fā)，尤其是東區(qū)大面積住宅興起，特別是隨著東區(qū)造城的推進、區(qū)政府片區(qū)的崛起，火星大道作為核心交通樞紐地段，周邊的商業(yè)裙樓之商業(yè)價值日趨看好。（4）管理方法陳舊，不能順應時代的發(fā)展而及時更新改進。交通優(yōu)勢本項目正位于環(huán)線旁，所處地段交通十分便捷，交通四通八達，是長沙南來北往的必經之路。（二）本項目商場功能定位我們根據近年來長沙市商鋪發(fā)展趨勢及取得成功的商鋪經營模式來看，主題商城和專業(yè)市場仍是市場的主角?，F有的建材家居市場主要分布在馬王堆以及新崛起的高橋區(qū)。當然也可以將第一方案與第二方案結合起來做。物業(yè)方下屬經營公司：由于商場只租不售，物業(yè)所有權仍屬地產商。本項目經營模式定位為提升本項目所擁有的社會價值和經濟價值，建議聘請專門的經營公司來統(tǒng)一經營。值得注意的是，經營商家與經營管理方之間的租賃關系一般存在兩種方式，而這兩種方式從根本上影響了商場統(tǒng)一化管理的力度：（1）保底抽成。聯盟戰(zhàn)略依據協(xié)議對象不同可分為經營者（即進駐商家）聯盟戰(zhàn)略和消費聯盟戰(zhàn)略以及其他相關行業(yè)之間達成的行業(yè)聯盟戰(zhàn)略?！?附加特色：即除商場或購物中心的基本特征外，還具有與本類商業(yè)場所完全無關行業(yè)的特色。③ 遺留鋪位的銷售工作根據經營公司與發(fā)展商訂立的詳細協(xié)議，若由經營公司負責對遺留鋪位面積進行后續(xù)銷售工作，則經營公司還必須承擔起銷售物業(yè)的工作。由上可知，本商場能否達到最終的銷售目標，取決于購、租鋪兩個方面是否順利。應該說，長沙市具備商鋪投資實業(yè)的人群十分龐大，只要商場確實能給投資者以信心，必定會吸引大量投資者注資。（2）增值原則本商業(yè)物業(yè)在推出時低價入市，低開高走逐步拉高價位。如前分析，這就取決于商場經營管理是否具有專業(yè)性、后續(xù)性，則營銷的重點承接于如何使商場經營成功。商業(yè)形象是企業(yè)的一項重要無形資產，代表著商場的信譽、產品的質量、人員的素質。故在實際操作控制上不但要把握銷售，更應先考慮鋪面的出租問題，租售應同步考慮，且招商工作應先行。具體價格策略另行細化。同時，若干年后經營情況漸趨穩(wěn)定、商場經營步入正軌，投資者除特殊原因外一般不會要求回購。? 廣告宣傳策略 （暫略）