【正文】 此外，以當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景來看，更多不同的投資機會將會陸續(xù)出現(xiàn)，因此有必要把房地產(chǎn)作為一種投資的重要方式去加以分析，并與整體經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境一同研究。三、投資組合理論在中國應(yīng)用的前景不言而喻，要使上述投資評估方法得到廣泛應(yīng)用，整體投資市場一定要很完整而且成熟。這個收益差不多等于上述無風(fēng)險的收益，例如國家債券的收益率或銀行存款利率等。資本資產(chǎn)定價模型與公式E(rj) = rf＋bj [E(rm)－rf ]的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。式中， E(rj) = 在某一時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期回報； rf = 在同一時間段內(nèi)，無風(fēng)險資產(chǎn)的回報； E(rm) = 在同一時間段內(nèi)，市場的整體平均回報； bj= 資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)； 從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)（Coefficitent）是代表系統(tǒng)性風(fēng)險率的參考指標(biāo)。但假如投資者仍希望減少風(fēng)險，他便可以選擇RY至M點中不同的組合。舉例來說，他如果愿意承擔(dān)較大的風(fēng)險去換取高收益的話，他便會選靠近Y的一些組合。當(dāng)然，這是一個比較難出現(xiàn)的機會，比較多的是類似XPRQY這種曲線。另一方面，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低。換句話說，目標(biāo)是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。為規(guī)避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。人們常說，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險管理的專家，實踐也告訴人們，投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。因此，置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。很顯然，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，那他就會失去其它投資機會，同時也就失去了其它投資機會可能帶來的收益。(5) 功能陳舊。例如，很難避免特殊性質(zhì)的買家，某些物業(yè)持有者希望立即將物業(yè)變現(xiàn)以應(yīng)付其其它投資或債務(wù)對資金的需求，這都會導(dǎo)致實際交易價格與評估的理論價值之間的較大差異。通常認(rèn)為，如果聘請不同的估價師就同一宗物業(yè)進(jìn)行估值的話，其估價結(jié)果間的差異會在177。 其它未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用（例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律、政府新頒布的法令中規(guī)定某一段時間內(nèi)不許增加租金等）。所以，最好的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。例如1992年海灣戰(zhàn)爭，不僅給包括中國在內(nèi)的各國承包商造成了巨大的損失，而且給投資者造成了更為嚴(yán)重的損失。房地產(chǎn)投資者即便得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。不管你是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，你都面臨著由于商品或服務(wù)價格的上漲所帶來的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。這里有兩個方面的原因：一是投資工具越來越多且相互之間具有很強的競爭性，需要使用一切可能的技術(shù)來比較房地產(chǎn)與其它投資工具的優(yōu)劣，以降低機會成本；其次，統(tǒng)計分析技術(shù)知識的不斷普及和計算機技術(shù)的應(yīng)用，使過去人們認(rèn)為費時費力的分析計算工作變得輕而易舉。例如，北京市1997年零售商業(yè)物業(yè)的市場銷售沒有象寫字樓那樣順暢，這里除了北京市零售商業(yè)還沒有完全放開或存在不公平競爭、經(jīng)過開發(fā)商和物業(yè)代理機構(gòu)等的炒作使房地產(chǎn)價格脫離了北京市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等宏觀原因外，更深層次的原因是目前的投資者不愿接受商場置業(yè)投資回收期較長這樣一個現(xiàn)實、商場物業(yè)價格高昂對投入資金的需要量很大、尚沒有經(jīng)驗豐富信譽良好的專業(yè)物業(yè)管理公司為零售商業(yè)物業(yè)的投資者提供信得過的服務(wù)以保證其投資利益等。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣，即使令投資者只支付百分之三十的股本金用作前期投資或首期付款，也會使眾多的投資者望樓興嘆。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，這也是房地產(chǎn)市場的長、短周期運行規(guī)律所決定的。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟(jì)的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。據(jù)美國聯(lián)邦儲備局的專家估計，1988年美國投資者用于購買房地產(chǎn)的貸款達(dá)1200億美元。(2). 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。例如，％的份額；美國上市的300家REITs之日平均交易額達(dá)到了26000萬美元。購買抵押貸款證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。其中開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，可獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原則。五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行物業(yè)、商場物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，工業(yè)貨倉的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。二、壽命周期長 房地產(chǎn)投資是一種長期投資。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。(2). 商業(yè)物業(yè)。土地出讓計劃，是指在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，為滿足一定時期內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和合理利用土地的要求，對一定時期一定區(qū)域范圍內(nèi)政府出讓土地的規(guī)模、用途等的總量安排和空間位置的安排，以及對具體地塊出讓方式、次序、價位和開發(fā)強度、用地條件等的確定。土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)的價值主要受物質(zhì)實體狀況與權(quán)益范圍兩個方面因素的影響。然而，面對房地產(chǎn)開發(fā)投資的日益大型化、復(fù)雜化的趨勢，房地產(chǎn)投資者也顯得力不從心。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時，也正在朝著“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向和目標(biāo)邁進(jìn)。房地產(chǎn)投資及經(jīng)營管理作者：日期：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》課程教學(xué)備課筆記一、 課程具體要求本課程設(shè)置的具體目的要求是：使學(xué)員能夠比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本理論、基本知識和基本方法，認(rèn)識房地產(chǎn)市場和不同類型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特性，了解我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的有關(guān)管理、稅費和金融制度，培養(yǎng)和提高學(xué)員正確分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營問題的能力，以便畢業(yè)后能夠比較好地適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)投資，是許多人夢寐以求的。為了盡可能準(zhǔn)確地把握投資機會、提高運作效率和投資效率，確保投資盈利目標(biāo)的實現(xiàn)，他們在投資過程的各個階段越來越重視專業(yè)顧問所提供的服務(wù)。物質(zhì)實體是可觸摸到的“東西”，可以用位置、邊界、數(shù)量、質(zhì)量等指標(biāo)來描述；權(quán)益則是指對于某宗房地產(chǎn)的法律描述，包括權(quán)利、利益和收益，它是無形的、不可觸摸的。從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為城市國有土地的鄉(xiāng)村集體土地，是投資者關(guān)注的重點。建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。商業(yè)物業(yè)有時也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。 房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。因為土地是不可毀損的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。例如對于功能單一、設(shè)計獨特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費很大一筆費用，一般來說，物業(yè)管理的費用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。間接投資主要是指或?qū)①Y金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，像房地產(chǎn)投資信托（REIT）基金、抵押支持證券（MBS）投入資金等。 舉一個簡單的例子，某公司以300萬元投資購買了一個250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將另外150平方米租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)投資信托基金選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)和抵押資產(chǎn)。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。1999年中國四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達(dá)到了3556億元人民幣。 從中國住宅市場價格的變化情況來分析，在過去的十幾年中價格的年平均增長幅度在15％以上，大大超過了同期通貨膨脹率12％的平均水平。(5). 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。大量的自有資本占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。 此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念風(fēng)險的定義風(fēng)險有許多種定義，但從房地產(chǎn)投資的角度來說，可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就較小。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營