【正文】 除此之外。開發(fā)商在選擇舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)居住類項目時，應(yīng)該把握中國城市發(fā)展的階段特性和世界城市發(fā)展的潮流。這些地區(qū)人口密集，人流量大，外來人員多來此購物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。在運用市場機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。 6．熟地價。 3．土地使用年限。 二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內(nèi)陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。所以，開發(fā)商在整個開發(fā)過程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧后”，這是開發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。雖然租售階段常常處于開發(fā)過程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個重要組成部分。項目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備項目可行性研究(財務(wù)評估)報告時必須考慮這個時間因素。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前，通常不會草率行動。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。 D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。 這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。通貨膨脹往往首先導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。在通貨膨脹的情況下現(xiàn)金的購買力會下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率的預期，以補償購買力的損去。它與一般意義上的回報率不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。權(quán)益投資收益率是相對借貸資本回報率而言的，借貸資本的回報率通常指利息率。內(nèi)部收益率反映了所有的預期收益，包括投資者在持有期末轉(zhuǎn)售其投資時所獲得的收益。從前面的介紹中我們已經(jīng)知道： 投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得；而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟效果的四種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。這個系數(shù)若與現(xiàn)值P相乘，便可求得按年利率為10％復利計息時25年后的終值F。%，期限為15年，%，問該購樓者第10年最后一個月份的月還款額是多少？ 解： （1）已知：P=60萬元，s=%，n=1512=180（月），i＝6．6％／12＝0．55％ (2)抵押貸款首次月還款額為： (3)第10年最后一個月份的還款額為： [例題13] 例如物業(yè)的維修費用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐年增加等。 某家庭以4000元／平方米的價格購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價值比例為70％。 2．復利計算公式與系數(shù) (1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 如果在時間點t=o時的資金現(xiàn)值為P，并且利率i已定，則復利計息的n個計息周期后的終值F的計算公式為： 上式中的稱為“一次支付終值系數(shù)”。 C．時指 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。 例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元。 例題：已知年利率為15%，按半年計息，則年實際利率為[ 也就是說，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。計息周期是指計算利息的時間單位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的時間單位是年。 利息是指占用資金所付的代價(或放棄使用資金所得的補償)。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資者的角度來看，資金的增殖特性使資金具有時間價值。 資金的時間價值與資金等效值計算 一、 資金的時間價值 對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或?qū)Σ煌顿Y方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同一個時間點上，才能得出正確的結(jié)論。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。營業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。 利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤。 銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價 三、經(jīng)營收入、利潤和稅金 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。 例題： 人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價，稱為[ 流動資金則是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付，在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。 A． 可行性研究的需要B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟效果C．對技術(shù)方案花費最小的投資D．盡可能降低投資成本。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 二、考試要求 了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營收入、利潤和稅金等概念。 在房地產(chǎn)投資評估中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。 需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險，從理論上說，風險是由系統(tǒng)性市場風險和個別性風險所組成。 一、投資組合理論 投資組合理論的主要論點是：在相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。 四、風險對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響。預期的資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的收益。 (八)或然損失風險 我們將火災、風災或其他自然災害引起的置業(yè)投資損失所造成的風險稱為或然損失風險。 (五)利率風險 調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。 (二)市場供求風險 市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。 第四節(jié) 房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。這是因為，其股份可在主要的交易所交易，買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 三、房地產(chǎn)間接投資 (一)購買住房抵押支持證券 個人住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。 房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。此外，房地產(chǎn)投資還需要會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保投資的總體收益最大化。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟具有相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 例題 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開始使用至[ 通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預見性地選擇投資地點。 D、特殊物業(yè) 答案：ABCD 特殊物業(yè)。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 三、 成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。 例題、對于房地產(chǎn)投資者來說，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有[ 房地產(chǎn)的種類 從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。房地產(chǎn)經(jīng)營管理講義一、內(nèi)容提要 房地產(chǎn)的種類； 房地產(chǎn)投資的特性； 房地產(chǎn)投資的形式與利弊； 房地產(chǎn)投資的風險及風險與投資組合。 一、 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達到為人類提供入住空間的目的。 ]特點？ A、土地費用高 按其當前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入住(允許有部分空置)兩種情況。 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 第二節(jié) 例題：房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對[ ]的時刻。 五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。所謂抵押貸款證券化，就是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券(MBS)，然后通過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。 四、房地產(chǎn)投資的利弊 (一)房地產(chǎn)投資之利 相對較高的收益水平 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對于儲蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 投資數(shù)額巨大。 房地產(chǎn)投資的風險 一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念 (一)風險的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為獲取預期投資收益的可能性大小。具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。國家通過調(diào)整利率可以引導資金的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。 例題：下列風險，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有[ (四)比較風險 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會失去其他投資機會，同時也就失去了其他投資機會可能帶來的收益。 風險對投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定其合理的投資收益水平。換句話說，目標是在一個固定的預期收益率下使風險最低或是在一個預設(shè)可接受的風險下使收益最大化的投資組合。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別性風險因素減少，但系統(tǒng)性風險因素仍然存在。 確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值。 熟悉資金時間價值概念。 對于房地產(chǎn)投資項目這樣一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。 答案：B 二、 投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1．投資 流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 ]。 1．開發(fā)項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 1．經(jīng)營收入 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本和銷售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營利潤(或稱盈利)。 營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 從投資的角度來看主要表現(xiàn)為：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作的補償；風險因素，即對風險可能帶來的損失所應(yīng)作的補償。如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。 利息通常根據(jù)利率來計算。在市場經(jīng)濟條件下，基礎(chǔ)利率和存款利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、國家的宏觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。 例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o．5％，通常稱為“年利率6％，每月計息一次”。 ]。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的，即其實際經(jīng)濟價值相等。時間點l表示第一個計息周期的末尾，同時又是第二個計息周期的開始，以此類推。 D．終值 答案：B地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第3講:資金等效值計算及房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標(2004)一、內(nèi)容提要 資金等效值的計算；房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標。 在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括P、F、A、G、s、n和i等，各符號的具體含義是： A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； i——每個計息周期的利率。 (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A，其現(xiàn)值可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復利計算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。如該家庭在按月等額還款5年后于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少? 解： (1)已知：P＝400