【正文】 除此之外。開(kāi)發(fā)商在選擇舊城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)居住類項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該把握中國(guó)城市發(fā)展的階段特性和世界城市發(fā)展的潮流。這些地區(qū)人口密集，人流量大，外來(lái)人員多來(lái)此購(gòu)物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)幾種方式。 6．熟地價(jià)。 3．土地使用年限。 二、開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 目前，中國(guó)土地使用制度仍處在從無(wú)償、無(wú)限期到有償、有限期的過(guò)渡階段，尤其在內(nèi)陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制并存。所以，開(kāi)發(fā)商在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧后”，這是開(kāi)發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。雖然租售階段常常處于開(kāi)發(fā)過(guò)程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目建設(shè)階段一開(kāi)始，就意味著在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。進(jìn)行這些工作往往要花費(fèi)很多時(shí)間，在準(zhǔn)備項(xiàng)目可行性研究(財(cái)務(wù)評(píng)估)報(bào)告時(shí)必須考慮這個(gè)時(shí)間因素。所以，明智的開(kāi)發(fā)商一般在其初始投資分析沒(méi)有得到驗(yàn)證，或修訂后的投資分析報(bào)告還沒(méi)有形成一個(gè)可行的開(kāi)發(fā)方案之前，通常不會(huì)草率行動(dòng)。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。 D、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究。 這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降。在通貨膨脹的情況下現(xiàn)金的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降，因此投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)力的損去。它與一般意義上的回報(bào)率不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資本回報(bào)率而言的，借貸資本的回報(bào)率通常指利息率。內(nèi)部收益率反映了所有的預(yù)期收益，包括投資者在持有期末轉(zhuǎn)售其投資時(shí)所獲得的收益。從前面的介紹中我們已經(jīng)知道： 投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得；而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的四種表現(xiàn)形式僅能說(shuō)明投資者可獲得的利益類型，在沒(méi)有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法定量描述或量測(cè)的。這個(gè)系數(shù)若與現(xiàn)值P相乘，便可求得按年利率為10％復(fù)利計(jì)息時(shí)25年后的終值F。%，期限為15年，%，問(wèn)該購(gòu)樓者第10年最后一個(gè)月份的月還款額是多少？ 解： （1）已知：P=60萬(wàn)元，s=%，n=1512=180（月），i＝6．6％／12＝0．55％ (2)抵押貸款首次月還款額為： (3)第10年最后一個(gè)月份的還款額為： [例題13] 例如物業(yè)的維修費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐年增加等。 某家庭以4000元／平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價(jià)值比例為70％。 2．復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) (1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 如果在時(shí)間點(diǎn)t=o時(shí)的資金現(xiàn)值為P，并且利率i已定，則復(fù)利計(jì)息的n個(gè)計(jì)息周期后的終值F的計(jì)算公式為： 上式中的稱為“一次支付終值系數(shù)”。 C．時(shí)指 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。 例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元。 例題：已知年利率為15%，按半年計(jì)息，則年實(shí)際利率為[ 也就是說(shuō)，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的時(shí)間單位是年。 利息是指占用資金所付的代價(jià)(或放棄使用資金所得的補(bǔ)償)。 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資者的角度來(lái)看，資金的增殖特性使資金具有時(shí)間價(jià)值。 資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算 一、 資金的時(shí)間價(jià)值 對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)。 銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價(jià) 三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。 例題： 人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)，稱為[ 流動(dòng)資金則是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付，在投產(chǎn)后用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。 A． 可行性研究的需要B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C．對(duì)技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資D．盡可能降低投資成本。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 二、考試要求 了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金等概念。 在房地產(chǎn)投資評(píng)估中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。 需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，從理論上說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)所組成。 一、投資組合理論 投資組合理論的主要論點(diǎn)是：在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。 四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選擇的影響。預(yù)期的資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的收益。 (八)或然損失風(fēng)險(xiǎn) 我們將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失所造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為或然損失風(fēng)險(xiǎn)。 (五)利率風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。 (二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，其銷售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。這是因?yàn)?，其股份可在主要的交易所交易，買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。 三、房地產(chǎn)間接投資 (一)購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券 個(gè)人住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。此外，房地產(chǎn)投資還需要會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保投資的總體收益最大化。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟具有相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 例題 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開(kāi)始使用至[ 通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。 D、特殊物業(yè) 答案：ABCD 特殊物業(yè)。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 三、 成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。 例題、對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)熟地比購(gòu)買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有[ 房地產(chǎn)的種類 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理講義一、內(nèi)容提要 房地產(chǎn)的種類； 房地產(chǎn)投資的特性； 房地產(chǎn)投資的形式與利弊； 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。 一、 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，通過(guò)在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達(dá)到為人類提供入住空間的目的。 ]特點(diǎn)？ A、土地費(fèi)用高 按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入住(允許有部分空置)兩種情況。 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 第二節(jié) 例題：房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對(duì)[ ]的時(shí)刻。 五、政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 七、相互影響性 政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。所謂抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券(MBS)，然后通過(guò)出售證券融通資金，購(gòu)買(mǎi)證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。 四、房地產(chǎn)投資的利弊 (一)房地產(chǎn)投資之利 相對(duì)較高的收益水平 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票分紅、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 投資數(shù)額巨大。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 (一)風(fēng)險(xiǎn)的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。 例題：下列風(fēng)險(xiǎn)，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有[ (四)比較風(fēng)險(xiǎn) 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會(huì)失去其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也就失去了其他投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益。 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平。換句話說(shuō)，目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。通過(guò)投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。 確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 熟悉資金時(shí)間價(jià)值概念。 對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目這樣一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。 答案：B 二、 投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1．投資 流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 ]。 1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 1．經(jīng)營(yíng)收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本和銷售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(或稱盈利)。 營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。 從投資的角度來(lái)看主要表現(xiàn)為：投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償。如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。 利息通常根據(jù)利率來(lái)計(jì)算。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，基礎(chǔ)利率和存款利率的高低主要取決于社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、國(guó)家的宏觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。 例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o．5％，通常稱為“年利率6％，每月計(jì)息一次”。 ]。這就是說(shuō)，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。時(shí)間點(diǎn)l表示第一個(gè)計(jì)息周期的末尾，同時(shí)又是第二個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類推。 D．終值 答案：B地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第3講:資金等效值計(jì)算及房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)(2004)一、內(nèi)容提要 資金等效值的計(jì)算；房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。 在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號(hào)包括P、F、A、G、s、n和i等，各符號(hào)的具體含義是： A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值； i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。 (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A，其現(xiàn)值可以這樣確定：把每一個(gè)A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利計(jì)算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。如該家庭在按月等額還款5年后于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元，問(wèn)從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是多少? 解： (1)已知：P＝400