【正文】 填單如實填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請用戶對修理質量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內。倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。每一維修工程，工程部門應在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。車道堵塞①在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。設備故障①如屬自身短時間能夠排除的，應向受阻車輛做好解釋工作，請其稍候，迅速恢復設備正常使用狀態(tài)。接班人接班時，應當面點清發(fā)票號碼、收費金額、時租卡數量、設備運行狀況等，交班后發(fā)現錯誤，由接班人負責。月租卡用戶應在月租卡到期前3日內到管理處續(xù)交停車費，交回月租卡，發(fā)給臨時通行卡，月租卡續(xù)費發(fā)放時收回臨時通行卡。維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現可疑情況及時報告。本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。提高責任意識，加強責任心。檢查中發(fā)現物業(yè)轄區(qū)內各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。重大事件報告制度一、重大事件報告制度為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。對講機使用制度對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。④考評方式A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75－84為良，60－74分為中，60分以下為差； B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日－10月31日。值班管理規(guī)定保安人員實行24小時輪流值班制度。管理處走（回）訪制度為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶走（回）訪制度。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經試行期直接獎勵建議人。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經發(fā)現，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。1不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。第二部分 公共制度全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。消防員（保安員兼）崗位職責切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現火警即可投入使用；物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協助有關部門查清起火原因；加強轄區(qū)內動用明火的控制和管理。（三）、保安班長崗位職責保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。管理員崗位職責在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門、管理處應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應處罰。注意經濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度；安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；負責傳達公司文件、通知及會議精神；檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯系，互相溝通、協調；認真完成公司交給的其他任務。了解和掌握保安隊的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質。⑤熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法；⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權謀私。②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。員工廉潔工作制度在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。維護公司利益，遵守公司機密。對外服務工作管理制度思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經理或上級主管領導。巡視監(jiān)督要求：①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）；②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內有無亂設攤及跨門營業(yè)）；③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內有無可疑人員活動）；④小區(qū)內環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內是否有影響正常休息的噪聲源）；⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口＊欄桿是否完好）；⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。二、行為規(guī)范上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。保安人員值班制度三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班；本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；保安員培訓制度崗前培訓上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。停電停水的處理程序①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內的業(yè)主；②未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內突然發(fā)生停電停水，立即聯系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；③保安部派出適當的保安人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區(qū)。進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。 臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內不收費；1小時以上至4小時內，每輛（次）2元；四小時以上，每四小時加收2元。如遇停電或設備出現故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真