【正文】 至于配套設(shè)施，在開發(fā)商看來，是能少則少，盡量將其交給政府公用事業(yè)部門來做。雖然其中有些項(xiàng)目走得過于極端，并經(jīng)過使用后證明空間的變化反而在一定程度上影響了居住的舒適性、并造成一些面積的浪費(fèi)。因此花園住宅是園林景觀向建筑滲透，從平面向立體延伸，同時(shí)建筑又向室外空間擴(kuò)展而產(chǎn)生的具有豐富的視覺效果和空間變化的住宅產(chǎn)品，在某些方面，其追求的是別墅的品質(zhì)特征就是最大限度地促進(jìn)人與自然的交流，不能依靠單純的追求住宅單體設(shè)計(jì)或園林景觀設(shè)計(jì)，不然花園住宅將會(huì)逐漸被湮沒在普通住宅之中，其名稱的特殊意義也不復(fù)存在。是花園和住宅的整體性設(shè)計(jì)，而不是二者的簡(jiǎn)單疊加。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會(huì)在重慶這樣的超大型城市中存在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，其生命力不容置疑。面積標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)地有所放松。所以小戶型產(chǎn)品不應(yīng)只是拾遺補(bǔ)缺，而應(yīng)用為項(xiàng)目策劃定位時(shí)的主要產(chǎn)品考慮，才能形成一個(gè)真正意義上的小戶型樓盤。再次是社會(huì)上單身貴族，丁克家庭越來越多，也未必會(huì)盲目追求大戶型。早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其它的特點(diǎn)和個(gè)性了，更談不上亮點(diǎn)，反而由于其使用功能的不合理（許多小戶型項(xiàng)目甚至沒有廚房），給人以品質(zhì)低下的印象。不難看出目前重慶市場(chǎng)仍然以傳統(tǒng)的三大戶型做為供應(yīng)主體，%。戶型不是一種可以將就的東西，個(gè)人對(duì)戶型的要求也是各不相同，有的人特別鐘情于坐在陽臺(tái)的藤椅上泡一壺咖啡翻翻雜志這樣的生活，因此會(huì)特別留意采光和景觀俱佳的大陽臺(tái)。而進(jìn)入下半年后，各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策相繼實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入政策適應(yīng)及調(diào)整期，各類投資、投機(jī)行為減少，致使全市價(jià)格增幅趨于平緩，%。單就各區(qū)數(shù)據(jù)來看，九龍坡區(qū)2004年的新增個(gè)案數(shù)量及新增體量都居全市之首，占全市新增供應(yīng)量的22％。無論是銷售面積還是銷售金額都將出現(xiàn)一個(gè)巨大的差額。通過兩個(gè)月的調(diào)整期，到8月份報(bào)紙媒體廣告投放逐步回升表明市場(chǎng)放量增加，逐漸走入低谷期，同時(shí)整體市場(chǎng)也逐步恢復(fù)，無論是需求市場(chǎng)還是供應(yīng)市場(chǎng)都在好轉(zhuǎn)，只要政府不進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，今年的系列新政對(duì)市場(chǎng)造成的影響會(huì)在今年底明年初趨于淡化，市場(chǎng)將歸于平穩(wěn)，需求市場(chǎng)將歸于理性，營(yíng)銷將回歸于項(xiàng)目本身的產(chǎn)品力。新盤供應(yīng)量減少，均價(jià)回調(diào)2005年1月~11月重慶住宅均價(jià)走勢(shì)圖2005年1月~11月重慶新增供應(yīng)總量走勢(shì)圖據(jù)本部數(shù)據(jù)顯示，2005年6月主城區(qū)住宅供應(yīng)均價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算）3351元/平方米，％。5月11日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，直指當(dāng)前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲過快的問題，打擊房產(chǎn)投機(jī)。在預(yù)購(gòu)人取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)也不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。（二）重慶市政策實(shí)施細(xì)則重慶市政府出臺(tái)“11項(xiàng)”措施 規(guī)范房市穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施一 正確把握我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)措施二 強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)措施三 嚴(yán)格土地管理，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度措施四 嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為措施五 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管措施六 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)措施七 全面落實(shí)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求措施八 合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供需協(xié)調(diào)措施九 控制拆遷規(guī)模，防止城鎮(zhèn)建設(shè)盲目拆遷帶來的被動(dòng)局面措施十 完善市場(chǎng)信息披露制度措施十一 正確引導(dǎo)市場(chǎng)心理預(yù)期2005年6月1日，重慶市政府發(fā)文公布了包括改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度等在內(nèi)的11項(xiàng)措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。加大對(duì)房地產(chǎn)新增不良貸款的檢查力度。政府對(duì)新政的態(tài)度比較樂觀，認(rèn)為重慶市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，而投資所占比例約5％，不足以構(gòu)成對(duì)整體市場(chǎng)健康發(fā)展的威脅。是國(guó)際游資為中國(guó)經(jīng)濟(jì)所用，還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)為國(guó)際游資所用，要作出趨利避害的選擇，現(xiàn)在是一個(gè)很關(guān)鍵的時(shí)刻?！兑庖姟凡坏{(diào)控供應(yīng)方，還對(duì)購(gòu)買方進(jìn)行了調(diào)控，措施具體，可看出中央的明確決心。31土地大限”出臺(tái)，要求土地按照市場(chǎng)化要求進(jìn)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”，終止了過去的協(xié)議出讓?！胺孔印弊鳛槿藗兩娴谋匾铀?，有形的體現(xiàn)了逐漸加大的貧富差距，直接形成社會(huì)不穩(wěn)定的誘因。隨著交通的不斷改善，在城區(qū)之間來往也將更為省時(shí)和方便，外區(qū)較優(yōu)秀的項(xiàng)目及可能對(duì)本區(qū)內(nèi)的客戶造成分流，沙區(qū)開發(fā)商將面臨較大的壓力。但是，文化牌并不是百試百靈的良藥，所以開發(fā)商在為其項(xiàng)目打文化牌的時(shí)候一定結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，進(jìn)行有效的營(yíng)銷整合，才能更加有效地發(fā)揮文化牌的“威力”。北部新區(qū)大盤林立，大渡口、九龍坡大塊圈地，南岸區(qū)勢(shì)頭強(qiáng)勁，渝中區(qū)依舊高高在上，在其它城區(qū)面區(qū)，沙區(qū)目前僅有的20 幾個(gè)供應(yīng)樓盤確實(shí)是略顯單薄。目前沙區(qū)在售物業(yè)中屬于高檔樓盤的只有中部版塊的智博天下，%；屬于中高檔樓盤的有4個(gè)，%；屬于中低檔樓盤的有11個(gè)，%；屬于低檔樓盤的有3個(gè)，%。自由康都在開盤后短短幾個(gè)月內(nèi)，住宅已經(jīng)銷售的大部分，目前已售完。而智博天下的前身是個(gè)爛尾樓，檔次相對(duì)就要低些。房型分析該區(qū)域目前在售物業(yè)出售大多是小戶型，主要以一房、二房為主?！?區(qū)域整體房?jī)r(jià)有著較大的提高隨著沙坪壩的發(fā)展，該區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于以前有著較大的上升，現(xiàn)在房?jī)r(jià)在全市范圍內(nèi)也屬于中高檔次，品質(zhì)較好的樓盤均價(jià)在套內(nèi)3400元/平米左右，相對(duì)品質(zhì)一般的樓盤均價(jià)也在3000元/平米左右。東部濱江路沿線。該區(qū)域以鳳天路為紐帶，北起天馬路，南接西物市場(chǎng)、鳳鳴山。該區(qū)域樓盤主要分布在三峽廣場(chǎng)（步行街）附近，有完善的商業(yè)、交通等生活配套支持，其樓盤多以商住樓為主，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)在4300元/平米（均價(jià)）。同時(shí)，土地的面積都不是很大，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)沙區(qū)仍然不會(huì)出現(xiàn)一些超級(jí)大盤。天星橋轉(zhuǎn)盤的升偉雖然隨著年末的臨近，各大樓盤面臨資金盡快回籠的壓力。沙區(qū)土地資源的相對(duì)貧乏，以及分布的零星狀，是造成目前沙區(qū)樓盤規(guī)模不大的主要原因。新天地、臨江苑二期、書香美舍6重大科技園周邊百年世家、時(shí)代菁英、光華歌樂山隧道、中梁山隧道的打通，西南新城交通管網(wǎng)的建設(shè)等一系列大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活動(dòng)表明了沙區(qū)拓寬城區(qū)的決心，重慶大學(xué)城的造城運(yùn)動(dòng)將使得沙區(qū)未來的投資重心向西南新城轉(zhuǎn)移?！?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，沙區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，因此政府提出推進(jìn)沙區(qū)城市化建設(shè)，堅(jiān)持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，突破傳統(tǒng)發(fā)展觀念。主要包括城市資源共享區(qū)、大學(xué)校園區(qū)、學(xué)生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。規(guī)劃重點(diǎn)◆ 近期規(guī)劃重點(diǎn)在近期沙坪壩區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)是對(duì)沙濱路區(qū)域的規(guī)劃，通過外環(huán)（沙坪壩濱江路、金沙正街、教院路、勞動(dòng)路、沙坪壩正街、沙中路、龍泉路、下土灣路）和十字軸線（渝長(zhǎng)高速公路及漢渝路）進(jìn)行空間組織。要完善功能，增強(qiáng)勢(shì)力，提升形象，增強(qiáng)輻射，聚集和帶動(dòng)作用，把東部城區(qū)建設(shè)成為沙坪壩區(qū)的都市核心區(qū)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“火車頭”。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)集中于本區(qū)，科研工作者達(dá)5萬余人。區(qū)域歷史、人文及景觀特色◆ 歷史古跡沙坪壩從周朝的巴國(guó)屬地至今，已有3000余年的歷史。境內(nèi)地勢(shì)開闊，有較大的平坦地帶，在重慶山城丘巒起伏的地形中有其獨(dú)特的地理?xiàng)l件。但并非沙區(qū)不能承受高價(jià)樓盤，從典型個(gè)案“欣陽廣場(chǎng)“來看，早在2000年就已經(jīng)把銷售單價(jià)提升到了建筑面積2800元/平方米，也就是套內(nèi)面積單價(jià)接近3400元/平方米，其銷售情況一直看好。除盡量避開8月傳統(tǒng)樓市淡季之外。價(jià)格定位（按套內(nèi)面積計(jì)算，暫定以2006年9~11月為入市時(shí)間）均價(jià)：3880元/平方米目前項(xiàng)目可參照價(jià)格為：升偉但客戶在對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了解，確認(rèn)事實(shí)后，便很容易成交，這不但意味著企業(yè)創(chuàng)利的開始，而且還能促進(jìn)士氣，以良好的精神狀態(tài)開展日后的工作，此外大量的客戶上門，即使沒有成交，也會(huì)營(yíng)造出現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，創(chuàng)造樓盤良好的形象。從近期沙區(qū)定位于高端市場(chǎng)的一些品質(zhì)樓盤開盤所推戶性的面積以及消費(fèi)者所青睞的戶性中可以看出，二房戶型較以舒適性為主，主力面積段多為70㎡80㎡左右，另增加一些60㎡左右緊湊性的二房?？蛯涌驮炊ㄎ荒繕?biāo)客戶群定位 —— 中產(chǎn)階級(jí)高級(jí)白領(lǐng)一族（房地產(chǎn)、摩托車工業(yè)及外資企業(yè)高級(jí)管理層）政府機(jī)關(guān)中高級(jí)干部本地中等商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶（餐飲、服裝、休閑娛樂等）區(qū)縣豪客外地來渝投資客崇尚沙區(qū)文化教育氛圍客群區(qū)域醫(yī)院學(xué)校從業(yè)人員戶型以舒適性兩房及三房為主由于本項(xiàng)目定位于中、高端消費(fèi)群體，結(jié)合重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人群生活特性。Threat 威脅分析T1: 本項(xiàng)目地塊所屬寸土寸金的沙區(qū)，又以較高價(jià)格拍賣所得，高昂的成本壓縮了本項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。生活居家及投資前景廣闊。其污染主要來自于制藥廢水，此類廢水成份復(fù)雜，有機(jī)物含量高、分子量大、水中的有毒物質(zhì)和抗生素類對(duì)生化處理的菌種有很強(qiáng)的抑制作用。由于項(xiàng)目地處石碾盤獨(dú)特位置，生活配套可輻射到沙坪壩中心商業(yè)圈、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套區(qū)，本案離三個(gè)商業(yè)配套中心僅一站距離，生活配套極其完善。目前處于前期拆遷的準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)明年初將動(dòng)工興建。地塊現(xiàn)狀照片 項(xiàng)目周邊配套■ 交通配套：218路：張家灣→石碾盤→建專 239路：陶瓷市場(chǎng)→石碾盤→白鶴嶺464路：回龍灣→石碾盤→漢渝路 467路：九坑子→石碾盤→瓷器口472路：陳家坪→石碾盤→火車北站 803路：中梁山→石碾盤→重大807路：蘭花小區(qū)→石碾盤→重紡廠 843路：華龍小區(qū)→石碾盤→瓷器口9853路：上橋→石碾盤→重大 133路：高灘巖→石碾盤→龍湖西苑208路：都市花園→石碾盤→富悅花園 209路：珠江花園→石碾盤→井口237路：都市花園→石碾盤→慶豐廠 279路：回龍壩→石碾盤→朝天門211路：西物四路→石碾盤→白鶴嶺 219路：新橋→石碾盤→牛角沱262路：都市花園→石碾盤→朝天門 213路：中梁山→石碾盤→建專18路公交線路臨近該項(xiàng)目，分別覆蓋沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)等。項(xiàng)目周邊生活配套實(shí)景■ 太極集團(tuán)在本案看到的藥廠車間西南制藥三廠實(shí)景■ 結(jié)論：該項(xiàng)目地理位置獨(dú)特，地塊周邊有成熟的交通環(huán)境，18條公交線路為該項(xiàng)目營(yíng)造了一個(gè)便捷的交通體系。S3：購(gòu)買本項(xiàng)目的產(chǎn)品，原則上，其子女可入讀八中及天星橋小學(xué)。如何做到利潤(rùn)的最大化，而又能讓樓盤價(jià)格被市場(chǎng)所接受？T2：由于該項(xiàng)目所在地其特殊性，其產(chǎn)品將會(huì)被限高。應(yīng)適當(dāng)以舒適性的二房及緊湊性的三房為主，而二居室又是一種承上啟下、靈活多變的戶型。而三房主力面積卻控制在90㎡110㎡左右。，給前期購(gòu)房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)者的購(gòu)買欲，促使其產(chǎn)生立即購(gòu)房的想法。新天地3700元/平方米、雅豪麗景3500元/平方米。其他月份的開盤良機(jī)可以借助政策的利好信息或者房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的發(fā)展趨勢(shì)。因此，對(duì)于沙區(qū)獨(dú)特房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，或許可以這樣認(rèn)為“不是沒有高端消費(fèi)市場(chǎng)，而是因?yàn)闆]有高端樓盤產(chǎn)出”?！?氣候特點(diǎn)本區(qū)氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，℃，℃，℃，無霜期341 .6天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn)。20世紀(jì)30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，治所設(shè)于古鎮(zhèn)磁器口（龍隱鎮(zhèn)）。智力型勞動(dòng)者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。城市建設(shè)過程中的主要項(xiàng)目有：三峽廣場(chǎng)中心區(qū)、重慶大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、重慶井口工業(yè)園、梨樹灣溫泉、濱江路沿線景觀建設(shè)帶、嘉陵路南側(cè)片區(qū)改造、磁器口古鎮(zhèn)、清水溪景觀帶。整個(gè)區(qū)域由四個(gè)組團(tuán)組成，即文化旅游、休閑娛樂區(qū)、科研教育區(qū)和住宅區(qū)。同時(shí)，沙坪壩區(qū)緊緊抓住重慶市大學(xué)城建設(shè)的機(jī)遇，大力開發(fā)西部新城。在城市經(jīng)濟(jì)中，把加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要著力點(diǎn)，擴(kuò)大總量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)水平，做大做強(qiáng)商貿(mào)流通業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)。沙區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)配套是較為完善的，教育配套無疑是全市之首；擁有全市第二大商圈，商業(yè)配套也并不遜色于其它城區(qū)；景觀資源豐富，是全市主要的旅游區(qū)之一；交通問題也較從前有了明顯的改善，公路網(wǎng)已是四通八達(dá)。陽光水城、華宇隨著西部新城的開發(fā)后，這種現(xiàn)狀將得到有效的改善。會(huì)加大后續(xù)產(chǎn)品的推廣力度，但是無法掩飾沙區(qū)房市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。新天地二期、書香美舍等以投資戶和一次置業(yè)者為主要目標(biāo)人群。而沙區(qū)土地市場(chǎng)的新方向肯定是在西南新城，據(jù)悉騰翔公司已經(jīng)在該區(qū)域圈地7000多畝，將來肯定還會(huì)有越來越多的開發(fā)商在重慶大學(xué)城周邊圈地。代表樓盤：立洋資本時(shí)代、得利爾大廈、正昇?自由康都、智博天下等。區(qū)域定位為沙區(qū)行政中心及居住區(qū)。嘉濱路沿線是沙區(qū)東部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有著豐富的江景資源，已逐漸成為沙區(qū)的一塊開發(fā)熱土?！?低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品是該區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)該區(qū)域的住宅物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主，缺乏別墅等高檔次的物業(yè)形態(tài)，是該區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。這主要是因?yàn)橹胁堪鎵K三角碑區(qū)域的購(gòu)房者以投資為主，對(duì)于這類客戶群，小戶型是具有很大吸引力。軟件配套作為沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心地帶，中部版塊的軟件配套足以傲視全區(qū)。12月10號(hào)開盤的“雪梨奧鄉(xiāng)”也因產(chǎn)品特點(diǎn)明顯，入市即去化一半。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前沙區(qū)的物業(yè)仍然以中檔樓盤居多。沙區(qū)主城區(qū)面積本來就相對(duì)較少，加上近年來大量的開發(fā)，到現(xiàn)在沙區(qū)的土地資源已經(jīng)所剩不多。區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)◆ 沙濱路的建成帶來濱江地產(chǎn)的繁榮沙區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然是處在淡季，但是濱江地產(chǎn)的地位并不會(huì)因此而改變。區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)◆ 中大戶型將成為主流，小戶型供應(yīng)量逐漸減少在學(xué)林雅園、時(shí)代菁英、恒邦C元素成功開發(fā)過后，沙區(qū)的小戶型熱潮也在慢慢減退。為了控制房?jī)r(jià)，從中央到地方，出臺(tái)了一系列政策對(duì)過熱的樓市進(jìn)行打壓。 土地政策的規(guī)范，有了地價(jià)上漲預(yù)期帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的炒作由頭，上海、杭州、北京、南京等城市住宅價(jià)格快速拉升