【正文】 金豐易居重慶融僑集團(tuán)沙區(qū)鍋爐廠項(xiàng)目前期市場分析報(bào)告目錄第一篇 項(xiàng)目地塊分析篇第二篇 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇第三篇 2005年房地產(chǎn)市場政策篇第四篇 重慶市房地產(chǎn)市場分析篇項(xiàng)目地塊分析篇項(xiàng)目解讀項(xiàng)目區(qū)域位置圖本項(xiàng)地塊為原重慶鍋爐總廠，位于沙坪壩區(qū)小龍坎正街331號，其土地總面積約65211平方米（） (規(guī)劃用地及拆遷紅線圍合范圍)，其中規(guī)劃建設(shè)用地約47560㎡,居住區(qū)小公園用地約5532㎡,規(guī)劃道路用地約12119㎡。指標(biāo)如下：地塊編號面積(㎡)規(guī)劃用途容積率建筑密度土地級別J13/01約42228商住≤28%商業(yè)5級住宅5級J122/01約374二類居住≤40%J105/01約4958社會停車庫按規(guī)劃要求按規(guī)劃要求項(xiàng)目位于石碾盤中心地段，地勢平坦，交通四通八達(dá)，環(huán)境清幽，其周邊生活配套也較為完善。該項(xiàng)目將以沙坪壩商圈為依托，其具備了打造高檔社區(qū)的潛力。目前處于前期拆遷的準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)明年初將動(dòng)工興建。地塊現(xiàn)狀照片 項(xiàng)目周邊配套■ 交通配套：218路：張家灣→石碾盤→建專 239路：陶瓷市場→石碾盤→白鶴嶺464路：回龍灣→石碾盤→漢渝路 467路：九坑子→石碾盤→瓷器口472路：陳家坪→石碾盤→火車北站 803路：中梁山→石碾盤→重大807路：蘭花小區(qū)→石碾盤→重紡廠 843路：華龍小區(qū)→石碾盤→瓷器口9853路：上橋→石碾盤→重大 133路：高灘巖→石碾盤→龍湖西苑208路：都市花園→石碾盤→富悅花園 209路：珠江花園→石碾盤→井口237路：都市花園→石碾盤→慶豐廠 279路：回龍壩→石碾盤→朝天門211路：西物四路→石碾盤→白鶴嶺 219路：新橋→石碾盤→牛角沱262路：都市花園→石碾盤→朝天門 213路：中梁山→石碾盤→建專18路公交線路臨近該項(xiàng)目，分別覆蓋沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)等。從目前的道路情況看，交通為單向循環(huán)四車道，車流量較大車行緩慢，主要緩解天星橋、陳家灣至小龍坎雙向車流，交通壓力較大。項(xiàng)目周邊道路實(shí)景■　教育、就醫(yī)配套項(xiàng)目周邊教育配套齊全，其中天星小學(xué)、重慶八中、重慶市天星橋中學(xué)等臨近本案，享受沙區(qū)就學(xué)優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套也非常成熟，臨近有藍(lán)天醫(yī)院、沙坪壩第三人民醫(yī)院等。目前八中錄取線以下贊助費(fèi)3~。項(xiàng)目周邊學(xué)校醫(yī)院實(shí)景■ 生活配套該項(xiàng)目周邊有金龍玉鳳大酒樓、南港酒樓等飲食娛樂設(shè)施。區(qū)域沿街部分為商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，有中小超市、干洗店、郵政所、儲蓄點(diǎn)及自助銀行、美容美發(fā)、影碟店、書吧、酒吧、茶吧、照相館、家電店、裝飾店、中餐店、水果店、天星農(nóng)貿(mào)市場……。由于項(xiàng)目地處石碾盤獨(dú)特位置，生活配套可輻射到沙坪壩中心商業(yè)圈、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套區(qū)，本案離三個(gè)商業(yè)配套中心僅一站距離，生活配套極其完善。項(xiàng)目周邊生活配套實(shí)景■ 太極集團(tuán)西南制藥三廠由于本案地塊臨近西南制藥三廠，其制藥車間會給本案帶來一定負(fù)面影響，但據(jù)調(diào)查，該廠預(yù)計(jì)在三年后會有搬遷的可能，因此搬遷后負(fù)面影響將不在存在，而且能為本案后期用地帶來契機(jī)。西南藥業(yè)股份有限公司成立于1950年，是中國化學(xué)醫(yī)藥重點(diǎn)企業(yè)、全國麻醉藥品定點(diǎn)生產(chǎn)廠家，作為國內(nèi)第二家醫(yī)藥上市企業(yè)，在2002年通過資產(chǎn)重組，加盟太極集團(tuán)。，設(shè)有７個(gè)制劑車間，一個(gè)藥物研究所?！　【邆渚艂€(gè)劑型的生產(chǎn)能力，擁有藥品生產(chǎn)批準(zhǔn)文號品種400余個(gè)。主要生產(chǎn)粉針劑（青霉素類、頭孢菌素類）、凍干粉針劑、大容量注射劑、小容量注射劑（含激素類）、口服固體制劑（片劑、膠囊劑、顆粒劑）等等。鏈接：制藥業(yè)主要排放有毒有機(jī)物，如側(cè)鏈脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各類酸、堿物質(zhì)，還帶有頭孢類抗生素殘留物。其污染主要來自于制藥廢水，此類廢水成份復(fù)雜，有機(jī)物含量高、分子量大、水中的有毒物質(zhì)和抗生素類對生化處理的菌種有很強(qiáng)的抑制作用。在本案看到的藥廠車間西南制藥三廠實(shí)景■ 結(jié)論：該項(xiàng)目地理位置獨(dú)特，地塊周邊有成熟的交通環(huán)境，18條公交線路為該項(xiàng)目營造了一個(gè)便捷的交通體系。區(qū)域商業(yè)配套完善，有成熟的社區(qū)環(huán)境，生活便利性突出，故該地塊居住環(huán)境價(jià)值較高，且距離沙坪壩商業(yè)中心、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套僅一站距離。臨近本案的天星小學(xué)、重慶八中、重慶市天星橋中學(xué)、藍(lán)天醫(yī)院等等，營造了較好的就醫(yī)就學(xué)環(huán)境。但本案基地周邊的軍事管制區(qū)限制了建筑高度，西南制藥三廠存在一定的污染隱患，小龍坎正街的車流量為出行帶來交通壓力。因此，從項(xiàng)目的立地條件看，本案地理大位置較好，“離塵不離城”的小區(qū)域環(huán)境更加適合居住社區(qū)的開發(fā)，具備打造高尚社區(qū)的優(yōu)越條件。項(xiàng)目SWOT分析Strength 優(yōu)勢分析S1: 項(xiàng)目位于沙坪壩商圈中心的邊緣地帶，交通極為便利，居家環(huán)境較好，真正做到“離塵不離城”。S2：依托沙坪壩商圈快速發(fā)展的趨勢，其升值潛力巨大。生活居家及投資前景廣闊。S3：購買本項(xiàng)目的產(chǎn)品，原則上，其子女可入讀八中及天星橋小學(xué)。Weakness 劣勢分析W1: 本項(xiàng)目處于沙區(qū)商圈邊緣板塊，石碾盤板塊周邊大型配套相對較為欠缺，雖車水馬龍，但難以聚集人氣。該板塊只起到了沙區(qū)與其他主城區(qū)牽線搭橋的作用。W2：該項(xiàng)目旁邊的制藥廠將會是其產(chǎn)品推廣的一大障礙。Opportunity 機(jī)會分析O1: 本項(xiàng)目所在板塊競爭樓盤較少，離重慶重點(diǎn)中學(xué)八中較近。將可把教育概念帶進(jìn)本項(xiàng)目。O2：沙區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)，但該區(qū)域缺乏特點(diǎn)鮮明，品質(zhì)高的物業(yè)。Threat 威脅分析T1: 本項(xiàng)目地塊所屬寸土寸金的沙區(qū)，又以較高價(jià)格拍賣所得，高昂的成本壓縮了本項(xiàng)目的利潤空間。如何做到利潤的最大化，而又能讓樓盤價(jià)格被市場所接受？T2：由于該項(xiàng)目所在地其特殊性，其產(chǎn)品將會被限高。在某種程度上減小了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間。T3：該板塊與相臨的鳳天大道相比，居家氛圍明顯不足，鳳天板塊新增項(xiàng)目較多對本項(xiàng)目構(gòu)成了強(qiáng)有力的威脅。T4：政策的不確定性？ 項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品定位高端 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化“定位不在定位對象本身，而是在消費(fèi)者心底，是在消費(fèi)者的大腦中占據(jù)一個(gè)合適的位置，一旦這個(gè)位置確立起來，就會使人們在需要解決某一特定需求或其他問題時(shí)，首先考慮某一定位于此的事物?！北卷?xiàng)目不管是基于沙坪壩區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)力，高品質(zhì)樓盤的稀缺性及本項(xiàng)目地理位置的獨(dú)特性（所在板塊石碾盤毗鄰沙區(qū)行政中心與居住區(qū)的鳳天大道），不論是考慮增強(qiáng)自身競爭力，還是面對高昂的地價(jià)成本問題，產(chǎn)品定位于高端市場之可行性較高。而如何體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化及吻合市場需求將是未來市場定位之重點(diǎn)?？蛯蛹翱驮吹臏?zhǔn)確定位將有利于產(chǎn)品定位?？蛯涌驮炊ㄎ荒繕?biāo)客戶群定位 —— 中產(chǎn)階級高級白領(lǐng)一族（房地產(chǎn)、摩托車工業(yè)及外資企業(yè)高級管理層）政府機(jī)關(guān)中高級干部本地中等商業(yè)經(jīng)營戶（餐飲、服裝、休閑娛樂等）區(qū)縣豪客外地來渝投資客崇尚沙區(qū)文化教育氛圍客群區(qū)域醫(yī)院學(xué)校從業(yè)人員戶型以舒適性兩房及三房為主由于本項(xiàng)目定位于中、高端消費(fèi)群體，結(jié)合重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人群生活特性。應(yīng)適當(dāng)以舒適性的二房及緊湊性的三房為主，而二居室又是一種承上啟下、靈活多變的戶型。自住時(shí)單身、三口可住，兩代也能湊合。投資時(shí)比一居租戶群寬，比三居易于轉(zhuǎn)讓。特別是對于投資型用戶，精巧兩居有著總價(jià)相對低一些的優(yōu)勢，而租房者一般講求實(shí)用，對于寬敞和氣派，往往放在了次要的位置。從生活的實(shí)用性上講，三居室仍然是市場供應(yīng)主力戶型。三口可以擁有書房，兩代可以互不相擾，當(dāng)然，考慮到孩子長大后的獨(dú)立趨勢、老人和年輕人的不同生活習(xí)慣等等，兩個(gè)衛(wèi)生間及家政陽臺必不可少，同時(shí)至少應(yīng)有一間向陽的臥室，并且將總面積控制在90110平方米。戶型面積以兩房70㎡80㎡三房90㎡110㎡隨著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，樓盤戶型越來越緊湊已是一個(gè)發(fā)展趨勢。從近期沙區(qū)定位于高端市場的一些品質(zhì)樓盤開盤所推戶性的面積以及消費(fèi)者所青睞的戶性中可以看出，二房戶型較以舒適性為主，主力面積段多為70㎡80㎡左右，另增加一些60㎡左右緊湊性的二房。而三房主力面積卻控制在90㎡110㎡左右。另增加120~130㎡左右的大三房，如增加一個(gè)功能房或則增加25㎡的空中花園增加其賣點(diǎn)及品質(zhì)感。物業(yè)形態(tài)定位板式小高層（電梯房，以一梯三戶為主，平均18層）戶型配比設(shè)想60~80平方米 兩房 占30%90~110平方米 三房 占50%120~130平方米 大三房 占10%130~150平方米 四房及五房 占10%以高智能化、高物管服務(wù)、高節(jié)能化全面超越周邊樓盤。定價(jià)策略 “低開高走”綜觀重慶市樓盤開盤，占絕大多數(shù)的樓盤定價(jià)策略都是“低開高走”。這與重慶消費(fèi)群體特殊的消費(fèi)意識不無關(guān)系。“低開高走”的定價(jià)策略優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，促進(jìn)良性循環(huán)。價(jià)廉物美是每一個(gè)消費(fèi)者的愿望，以低于行情的價(jià)格開盤，肯定能吸引相當(dāng)一部分客戶的注意。但客戶在對產(chǎn)品進(jìn)行了解，確認(rèn)事實(shí)后，便很容易成交，這不但意味著企業(yè)創(chuàng)利的開始，而且還能促進(jìn)士氣，以良好的精神狀態(tài)開展日后的工作，此外大量的客戶上門，即使沒有成交，也會營造出現(xiàn)場熱烈的氣氛，創(chuàng)造樓盤良好的形象。，給前期購房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購房動(dòng)機(jī)者的購買欲，促使其產(chǎn)生立即購房的想法。低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在發(fā)展商手里。當(dāng)市場反映熱烈時(shí)，可以逐步提高銷售價(jià)格，形成熱銷的良好局面。當(dāng)市場反映平平時(shí)，則可以維持低價(jià)優(yōu)勢，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場的反應(yīng)。，回籠。有成交便有資金流如入，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)才能形成良性循環(huán)。價(jià)格定位（按套內(nèi)面積計(jì)算，暫定以2006年9~11月為入市時(shí)間）均價(jià)：3880元/平方米目前項(xiàng)目可參照價(jià)格為：升偉新天地3700元/平方米、雅豪麗景3500元/平方米。本案以3600元/平方米為現(xiàn)實(shí)基準(zhǔn)價(jià)，按重慶年度8%增幅計(jì)算，2006年11月入市均價(jià)可實(shí)現(xiàn)3880元/平方米?？蓪?shí)現(xiàn)均價(jià)：4275元/平方米在入市均價(jià)3880元/平方米基礎(chǔ)上，打造高檔樓盤，預(yù)計(jì)將為項(xiàng)目帶來約10%的品質(zhì)提升指數(shù)。本案獨(dú)特地理位置及成熟社區(qū)配套，便捷的交通體系，以及“離塵不離城”的優(yōu)越立地條件，為本案提升價(jià)格空間創(chuàng)造了有利條件。產(chǎn)品獨(dú)具創(chuàng)新的設(shè)計(jì)概念，高智能化、高物業(yè)管理、高節(jié)能配套等高品質(zhì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，為本案提升價(jià)格創(chuàng)造了第二條件。融僑開發(fā)商品牌延續(xù)，為本案打造品質(zhì)樓盤奠定了基礎(chǔ)，是項(xiàng)目提升價(jià)格的第三因素。注：參考個(gè)案詳表見附件年度2~4季度為入市最佳時(shí)間入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場。除盡量避開8月傳統(tǒng)樓市淡季之外。其他月份的開盤良機(jī)可以借助政策的利好信息或者房地產(chǎn)市場利好的發(fā)展趨勢。任何事物的發(fā)展都有其兩面性，沒有絕對的好與不好，一切應(yīng)以自身的特點(diǎn)及市場為基準(zhǔn)。重慶主城區(qū)商品房（住宅）銷售面積走勢圖推廣及營銷策略 略小結(jié)： 項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但產(chǎn)品創(chuàng)新是最重要的一環(huán)。本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化將來源于準(zhǔn)確的市場（）定位及產(chǎn)品定位再輔以專業(yè)化的包裝及營銷推廣使該項(xiàng)目獲得最大化的成功。項(xiàng)目總結(jié)根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢可以看出，重慶房地產(chǎn)發(fā)展軌跡是朝著健康穩(wěn)步向上的趨勢發(fā)展。未來1~2年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的增長幅度雖然不會出現(xiàn)2004年的大幅提升，但穩(wěn)步增長的勢頭是顯而易見。沙坪壩區(qū)中心板塊歷來市場供應(yīng)不足，價(jià)格成長受到樓盤供應(yīng)影響，增幅較緩。但并非沙區(qū)不能承受高價(jià)樓盤，從典型個(gè)案“欣陽廣場“來看，早在2000年就已經(jīng)把銷售單價(jià)提升到了建筑面積2800元/平方米，也就是套內(nèi)面積單價(jià)接近3400元/平方米，其銷售情況一直看好。因此，對于沙區(qū)獨(dú)特房地產(chǎn)市場氛圍，或許可以這樣認(rèn)為“不是沒有高端消費(fèi)市場，而是因?yàn)闆]有高端樓盤產(chǎn)出”。本案地理位置獨(dú)特，加之產(chǎn)品規(guī)劃的高端定位，要打造一個(gè)高品質(zhì)樓盤并成為沙區(qū)房價(jià)的領(lǐng)航者是可行的！沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇區(qū)域環(huán)境解讀區(qū)域概況地理位置、地貌及氣候特點(diǎn)◆ 地理位置沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。，，之間，東與渝中區(qū)緊密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂山，北面與北碚區(qū)交界。沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山。區(qū)境中部歌樂山縱貫?zāi)媳保瑬|為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地，；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)，2003年重慶市大學(xué)城在這里動(dòng)工興建；中部歌樂山是重慶市風(fēng)景旅游區(qū)、國家森林公園，有“渝西第一峰”、“山城綠寶石”之稱?！?地勢地貌沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間。境內(nèi)地勢開闊，有較大的平坦地帶，在重慶山城丘巒起伏的地形中有其獨(dú)特的地理?xiàng)l件?！?氣候特點(diǎn)本區(qū)氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，℃，℃，℃，無霜期341 .6天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn)。降水充沛。中部歌樂山森林區(qū)年平均氣溫比山下低2℃左右?！?人口特征