【正文】 現(xiàn)在已全面構(gòu)筑起保養(yǎng)安置，社保救助，就業(yè)創(chuàng)業(yè)三道保障防線，農(nóng)民人均純收入由開發(fā)前的2000多元增加到2003年的8510元，70％的農(nóng)戶遷入了現(xiàn)代化居住小區(qū)，享受都市生活。園區(qū)還投資6000萬元用于優(yōu)秀人才的住房補(bǔ)貼?！　√K州工業(yè)園區(qū)形成了以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，新興支柱產(chǎn)業(yè)占全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量比重已達(dá)75%。高爾夫花園園區(qū)內(nèi)企業(yè)主及中高級管理精英，購房者中外籍人士、投資客比重相對其他樓盤都較大。東湖大郡以開發(fā)商積累的建屋會員為主，其中以園區(qū)本地工作者為多，其購買原因?yàn)楦纳凭幼…h(huán)境以及結(jié)婚等，同時部分房源內(nèi)部消化。而湖東樓盤雖然不多，漲勢也不弱，目前均價也已突破5000元/平方米，樓盤一面市價格起點(diǎn)就很高。從2004年新開盤的幾個項(xiàng)目來看105130平方米的房型占據(jù)了50%以上。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。高爾夫花園和金水灣花園兩個樓盤均有別墅物業(yè)，由于占有了較好的湖景資源，樓盤在規(guī)劃上沿湖的片區(qū)均規(guī)劃了低密度的別墅。天域五星級度假特區(qū)湖左岸三期難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。社區(qū)內(nèi)還有三大主題花園，小溪疊石園、伊斯蘭花園、雕塑園。樓盤的綠化率范圍基本在4260％。借鑒美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。表13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境項(xiàng)目名稱綠化率規(guī)劃特點(diǎn)南都而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。周邊公交相對豐富。天域高爾夫花園湖左岸三期金水灣項(xiàng)目地址園區(qū)玲瓏灣1號湖東萬盛街方洲路口湖東鐘園路上金雞湖東鐘園路南、津梁路西蘇繡路北、星漢街西園區(qū)機(jī)場路與星港街交匯處新港街西面、蘇惠路南金雞湖東南岸開發(fā)商南都建屋園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)園區(qū)華成房地產(chǎn)園區(qū)順馳置地有限公司華新國際城市發(fā)展有限公司鴻意地產(chǎn)園區(qū)置地園區(qū)國信置業(yè)行銷代理自銷（天啟策劃）上海新聯(lián)康投資顧問上海九陽房地產(chǎn)北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自銷自銷（新吉陽策劃）新吉陽代理策劃新鴻泰均價（元/㎡）49004800（第三批）5200500075005000 55005800 聯(lián)體7500獨(dú)立：9000裝修程度部分無無無1800 無部分800無開盤日期二期： 04年7月6月6日6月12日二期在6月254月18日6月中旬開盤2003年6月11日交付日期06年初05年底05年底05年底結(jié)構(gòu)及用途板式小高、高層排屋、多層、小高層、高層點(diǎn)式多層、小高層、高層板式小高層、高層板式高層、小高層板式高層、小高層、雙拼、獨(dú)立別墅板式高層、小高層獨(dú)棟、雙聯(lián)別墅占地面積平方米16萬13萬建筑面積及總戶數(shù)85萬/近9000戶23萬30萬/一期900多套11萬/700多套戶32萬/2000多戶9萬/700多戶/199套容積率2表12：地理位置、環(huán)境分析:項(xiàng)目名稱位置周邊環(huán)境分析南都小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積85萬方，有如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。供應(yīng)量分析該案開盤可售房源量562套左右，6月初所余房源30套左右，銷售率94％。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強(qiáng)的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。玲瓏灣首批推出項(xiàng)目為一期北組團(tuán)，有17幢18~25層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共1800多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運(yùn)動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。禮遇會員：在新項(xiàng)目開始運(yùn)作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準(zhǔn)備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時間后成為禮遇會員（購房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。據(jù)了解，該會員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場凡是登記的客戶均有一張會員卡及一本會員手冊，但明文規(guī)定該會員卡不得轉(zhuǎn)讓。去化分析該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其130平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。表9：東湖大郡（二期）基礎(chǔ)信息開發(fā)商園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)基地位置湖東萬盛街方洲路口建筑設(shè)計/住宅形態(tài)排屋、多層、小高層、高層銷售企劃上海新聯(lián)康投資顧問主推賣點(diǎn)售價低公開日期二期中一批：2004/05二批：2004/07交房日期售樓熱線051267620088工程進(jìn)度/市調(diào)信息基地面積： 建筑面積： 23萬平方米容積率：2綠化率：54％得房率：可售戶數(shù)二期：1348銷售率：70%二期二批100％二期三批未開主力總價64萬元面積配比二房：三房：~四房：躍層：~單價元/m2二期一批：4600二批：4800主力單價4800元建筑層數(shù)12~18F目標(biāo)客源/配套設(shè)施湖東鄰里中心競爭分析規(guī)劃分析項(xiàng)目綜合分析東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地10萬平方米，總戶數(shù)1348戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團(tuán)分期推出，銷售的戶型中，90130平方米的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計也得到了廣大客戶的好評，景觀設(shè)計的主要特色為主題性的硬景規(guī)劃，加州陽光的風(fēng)尚主題；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到復(fù)式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價入市，漲幅將會更大一些。園區(qū)目前房價基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房價，湖西板塊的均價在5800元/平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。區(qū)域性房地產(chǎn)的競爭也有一個“性價比”的問題。因此對本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大，需等候時機(jī)，并適當(dāng)加大宣傳推廣費(fèi)用。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。該地區(qū)主力面積范圍：120140平方米，總價：70萬左右。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項(xiàng)目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。圖13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表二、園區(qū)供應(yīng)情況板塊劃分格局蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場特征劃分為兩個板塊,即：湖東和湖西。1994年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過60萬的居民。易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了8個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來，2個片區(qū)——城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成為一個副商業(yè)中心。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。蘇州市二手房市場概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以300—500％的速度大幅度提升。其經(jīng)濟(jì)收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進(jìn)一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。(2) 需求量圖5：1998年以來，%的速度增長，達(dá)到歷史最高水平。蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。2003年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計1651萬平方米。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。2．2蘇州市20002003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州20002003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢，1999～％。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。蘇州位于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國最富饒的地區(qū)之一。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析問題4 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？本項(xiàng)目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告中海（蘇州）項(xiàng)目市場研究報告報告單位：上海普潤房地產(chǎn)顧問有限公司中央企劃中心報告日期：二005年研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)（2004）8801至05號地塊中的01號地塊，土地面積為133032平方米，建筑密度為≧25%，綠化率≧45%。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達(dá)到多少供應(yīng)量?！?行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。據(jù)測算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險。同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。高檔房下降并不會引來低收入顧客。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能越來越難以銷售。其增長勢頭不斷。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開放空間的開發(fā)工程。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年啟動，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以后