【正文】 　借著岳麓區(qū)重點(diǎn)開發(fā)和對(duì)外招商引資之機(jī)，本項(xiàng)目可以通過與政府的招商引資活動(dòng)進(jìn)行捆綁，通過政府公益性行為為本項(xiàng)目建立更好的市場(chǎng)美譽(yù)度，吸引大型主力旗艦店入駐，最終達(dá)成銷售目標(biāo)。依據(jù)：1） 降低開發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2） 使開發(fā)商獲得返還給投資者的這部分利潤(rùn)3） 我司作為專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司，有信心通過我司的炒作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目　的順利去化。2）最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。在商業(yè)推廣的同時(shí)，以中小戶型作為開啟動(dòng)公寓與酒店市場(chǎng)的利器，建立易投資形象，使項(xiàng)目快速熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。第二階段：商業(yè)部分待項(xiàng)目形成一定的氛圍后推出商業(yè)部分。配套及裝修建議216。 戶型面積建議 ◇酒店式公寓部分：酒店式公寓作為以投資為主的小高層單位，應(yīng)以小面積、低總價(jià)吸引投資者。次入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計(jì)的手法，有別于廣場(chǎng)式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，通過它的材質(zhì)，顏色，肌理，圖案的變化創(chuàng)造出富有魅力的路面和場(chǎng)地景觀，極富裝飾美感。 園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)包括對(duì)基地自然狀況的研究和利用，對(duì)空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，商業(yè)道路的布置、水景的組織、路面的鋪砌、照明設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等，即有功能意義，又可獲得視覺和心理感受，在進(jìn)行園藝設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注重其整體性、實(shí)用性、藝術(shù)性相結(jié)合。216。從周邊項(xiàng)目客戶來分析，距離相對(duì)較遠(yuǎn)的如岳麓山板塊及金星路路板塊，隨著大型住宅項(xiàng)目及高檔景觀別墅的增加，集積了一大批長(zhǎng)沙高干、高收入、高資本人群，與本區(qū)域形成了極大的反差。2） 以冠壓三區(qū)的精裝修公寓引領(lǐng)三區(qū)商務(wù)新時(shí)代，以精裝修包裝銷售，使項(xiàng)目在硬件上領(lǐng)先一步，滿足消費(fèi)者需求的同時(shí)為投資者提供一站式的投資服務(wù)，免去其裝修之苦。2） 在高新區(qū)酒店商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏的情況下，以此為切入點(diǎn)可以全面滿足高新區(qū)的商務(wù)酒店需求。216。本項(xiàng)目的應(yīng)全面改善本區(qū)域的形象，提升區(qū)域功能，從這個(gè)角度上看，本項(xiàng)目的功能與形象定位應(yīng)是： 一個(gè)全面滿足三區(qū)商業(yè)、商務(wù)、休閑、居住等功能為一體的“商務(wù)休閑特區(qū)”，它是這個(gè)區(qū)域的名片，是一個(gè)休閑站，它提供的是一種休閑居住的生活方式。 多樣化市場(chǎng)定位，分期各期主題的明確和提升；216。 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品；216。216。本項(xiàng)目能否吸引該類消費(fèi)者尚無定論。216。216。216。 從市場(chǎng)上分析，所有物業(yè)無論是住宅還是商業(yè)用房，其購(gòu)買者15%是長(zhǎng)沙周邊地區(qū)客戶，85%是外省市投資客。 隨著岳麓區(qū)各大盤的進(jìn)駐，新住宅新城雛形已現(xiàn)，較低的置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、良好的生態(tài)環(huán)境、選擇面的加大，吸引著越來越多的投資置業(yè)者置業(yè)岳麓，加強(qiáng)市政配套的建議和區(qū)域商業(yè)配套的完善是岳麓區(qū)吸引未來投資與置業(yè)的關(guān)鍵。216。u 住宅區(qū)內(nèi)有大量的入住居民，但周邊沒有成熟的商業(yè)配套設(shè)施，本項(xiàng)目多方面的配套可解決他們的生活所需，也可豐富他們的休閑生活。u 文教區(qū)內(nèi)有一些來長(zhǎng)沙工作的外省市教師，環(huán)境清雅、周邊配套設(shè)施齊全、能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的高檔公寓會(huì)是他們的首選。216?！　　￠L(zhǎng)沙歷來以“文化名城”著稱，以岳麓書院為代表的文教區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，文化氛圍濃厚，是長(zhǎng)沙高校云集之地，每年為長(zhǎng)沙及全國(guó)各地輸送了大量的優(yōu)秀人才，也是體現(xiàn)了長(zhǎng)沙雄厚的科技力量。高新區(qū)已有5000多名高科技人才向區(qū)內(nèi)聚集，其中碩士、博士2000多人，留學(xué)歸國(guó)人員300多人，全市所有科研院所均與企業(yè)開展了產(chǎn)學(xué)研合作，成立了近400個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，其中包括8個(gè)國(guó)家級(jí)工程技術(shù)中心，設(shè)立了高新區(qū)博士后工作總站和15個(gè)博士后工作站。同時(shí)，商業(yè)氛圍的日漸成熟為岳麓區(qū)住宅的開發(fā)奠定了一種良好的配套基礎(chǔ)，一個(gè)繁榮的區(qū)域形象與全新的商業(yè)環(huán)境正在形成。西城灣、長(zhǎng)房u 新商業(yè)中心呼之欲出河西魅力嶄露無遺，各路資本蜂擁而來，成功簽約項(xiàng)目25個(gè)，一批投資上億元的大型地產(chǎn)項(xiàng)目如金星商務(wù)大廈、沁園春u 岳麓“新城”借勢(shì)形成近年來，圍繞長(zhǎng)沙市和區(qū)里的建設(shè)總體要求，在“一洲兩岸，再造河西新城”精神的號(hào)召下，克服宏觀環(huán)境帶來的不利影響，著力破解融資難等問題，重點(diǎn)在“修路、治水、拓城、提質(zhì)”上下功夫。因國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山而得名，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，為我國(guó)著名的“智能密集區(qū)”，具有豐富的高素質(zhì)人力資源和極強(qiáng)的科研開發(fā)能力。增長(zhǎng)5%；第二產(chǎn)業(yè)增加46億元，%；，%。同時(shí)，全力抓好老城區(qū)道路的完善配套和背街小巷的提質(zhì)改造，扎實(shí)做好了綠化改造提質(zhì)和搬遷返綠工程。 u 新居住中心正在形成多個(gè)超級(jí)大盤如卓越銀谷、香海十多年來，在省市黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的關(guān)心支持下,園區(qū)空間不斷拓展、投資環(huán)境逐步改善、高新產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，在省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位日益突出。主要分布有湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)、湖南教育學(xué)院、湖南計(jì)算機(jī)?？茖W(xué)校、湖南師大音樂學(xué)院、湖南師大美術(shù)學(xué)院、湖南公安?？茖W(xué)校、湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、湖南藝術(shù)學(xué)校等大專院校和礦山研究院、礦冶研究院等大型科研院所。已有一些開發(fā)商考慮到這個(gè)問題，開發(fā)了的少量商業(yè)配套設(shè)施，但要形成規(guī)模尚需時(shí)間。 剛進(jìn)入起步階段的二手房將帶動(dòng)房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。216。開發(fā)商大都已考慮到樓盤的品質(zhì)，綠化率都已做到40%左右。帶投資回報(bào)率在10%左右的商業(yè)地產(chǎn)，省卻了購(gòu)買者的后顧之憂，比較受投資客的喜歡，也較容易出售。216。其中：計(jì)入容積率面積： 商業(yè)建筑面積 ： 住宅建筑面積： 不計(jì)入容積率面積：建筑密度：%綠化率：%項(xiàng)目包含酒店式公寓、商場(chǎng)、沿街商鋪、住宅、公寓式酒店等物業(yè)。 項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、公寓、酒店和住宅于一體的復(fù)合性項(xiàng)目，其產(chǎn)業(yè)間能形成互補(bǔ)，其中住宅作為項(xiàng)目的重要組成部分，能給本項(xiàng)目商業(yè)提供相當(dāng)一部分的消費(fèi)支撐。216。 項(xiàng)目所在地離居住區(qū)、高新技術(shù)區(qū)、文教區(qū)都有一定的距離，區(qū)域間有物理距離的間隔，對(duì)定位也形成一定阻力。 項(xiàng)目地處的三區(qū)商業(yè)配套極其缺乏，這是本案所處區(qū)域市場(chǎng)的最大空白。 項(xiàng)目以商場(chǎng)、投資型公寓、住宅于一體，可以形成的投資、居住與商務(wù)的功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。定位思路216。所以，只有先定位項(xiàng)目的功能與形象，才能完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。項(xiàng)目市場(chǎng)定位綜合以上分析，項(xiàng)目是集住宅、酒店、公寓及商業(yè)為一體的大型復(fù)合型社區(qū)，是以商業(yè)為龍頭，住宅為配套的河西最具規(guī)模的商業(yè)中心，同時(shí)，也是岳麓區(qū)首個(gè)“休閑街區(qū)”。和酒店式公寓不同，它的實(shí)質(zhì)是酒店，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來配置的，而且是納入酒店的行業(yè)管理范疇的，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。城市型酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、管家式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。由此，我司初步確定本項(xiàng)目住宅部分的定位為： 新城市精品住宅通過上述的定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素休閑生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的流暢與突出。而項(xiàng)目定位為區(qū)域的商業(yè)中心，將以功能互補(bǔ)的形式滿足現(xiàn)在及將來區(qū)域商業(yè)的要求。三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議社區(qū)環(huán)境建議由于本項(xiàng)目外部環(huán)境較差，其應(yīng)主要在中環(huán)境與小環(huán)境為主要設(shè)計(jì)方向。 景觀綠化建議