【正文】 2．2商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)起步維艱，有待發(fā)掘高明的商業(yè)在05年沒有多大變化，還是處于萌牙階段。高明房地產(chǎn)市場2005年有一個跳躍式的增長?！耙侨胧摇碧嵘隧樀路康禺a(chǎn)的開發(fā)水平，也增加了競爭性，地價和樓價有望進一步上升，順德房地產(chǎn)市場格局將悄然改變。 從大城市發(fā)展的趨勢看，新城區(qū)作為100萬人口中心城區(qū)的一個核心區(qū)，有望打造成為順德“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”。容桂的東逸灣，現(xiàn)已開發(fā)到第六期，總占地面積上千畝，社區(qū)營造、園林規(guī)劃、建筑設(shè)計都達到相當高的水準。順德區(qū)統(tǒng)計局城調(diào)隊最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2005年111月。容桂、龍江、勒流、倫教和龍江等地也保持旺盛的市場增長。拍賣大廳座無虛席，拍賣地塊最激烈的一塊“大良環(huán)市南路33~2號之一、之二地塊，共有10家競買單位，起拍價1300萬元經(jīng)過8輪爭持后，以1700萬元價格成交，單幅地價達每平方米4529元。三、本地開發(fā)商多，外地地產(chǎn)巨頭少。順德 2005年的土地出讓面積與2004年大概持平，2005年總出讓土地宗數(shù)43宗，比2004年減少約20萬平方米左右。在05年，桂城商圈除了原三大購物中心外，在南海大道又添兩大成員：又一城（佑一城）和匯潮天地，又一城的成功開張和匯潮天地的火熱招商成為力爭廣佛兩地的主要消費群體客源。成交均價有較大升幅后保持平穩(wěn)截止2005年，同比增長40%。2005年桂城出讓土地4宗，3宗為住宅用地，1宗為商業(yè)用地，另一塊商業(yè)用地流拍。桂城市場仍是市場的熱點，10月中海萬錦豪園開盤時的火爆場面應(yīng)證了桂城市場的地位和重要性。在05年前，只有東建世紀廣場獨力支持城南商圈，但在05年內(nèi)，城南商圈如雨后春筍，一下子有多個商業(yè)項目開張或招商，如：季華時代購物廣場、新都會購物廣場、麗日新都會廣場，使城南商圈的商業(yè)更為矚目。同比增長12%，市場供應(yīng)增長的速度大于市場消化增長速度。土地市場結(jié)構(gòu)性不平衡將有所緩解。2005年禪城出讓地塊共11宗，比去2004年的4宗增加了7宗，規(guī)劃凈用地總面積66萬平方米，%，中小面積地塊增加，地塊規(guī)模比2004年小?！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度成交套數(shù)（套）5429 11971 17669 23589 6189 12414 18451 24277 成交面積（萬平方米） 成交金額（萬元） 佛山二手存量房的成交均價表現(xiàn)在圖表上的走勢和新建住宅的銷售均價的走勢基本一致，一手住宅對二手市場的影響顯而易見，一手房的價格增長拉動了二手房的成交價格，受此影響，再加上購買二手房不能入戶的市場政策，佛山二手市場不規(guī)范不健全、收費標準不統(tǒng)一等原因，二手房的成交面積稍為下降。2005年，外資商業(yè)對商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。 3) 商家對商鋪的需求將大幅增加2003年，%，是1978年以來最低的水平，而就全球的平均水平來看，根據(jù)世界銀行資料，2002年，%，顯然，我國目前消費率大大低于世界平均水平。 　　從各種類型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢看，由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及今后的一段時期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿??！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度銷售套數(shù)6341836285238711557179324782773批準預(yù)售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）銷售金額（萬元）佛山別墅市場就是順德別墅市場，順德別墅的市場成交占了佛山別墅市場的93%，佛山別墅、高檔公寓的批準預(yù)售面積在2005年的第三季度有一個大幅度的增加，第三季度別墅、同比增長114%。但批準預(yù)售面積的增長率遠遠大于市場銷售面積的增長率。未來土地供應(yīng)及后市影響2004年的土地市場推出的大型地塊造成了2005年底房地產(chǎn)市場供應(yīng)量大增的局面，今年出讓的土地總面積稍微下降，主要是南海土地成交面積大幅減少，但高明、三水增加明顯，土地成交面積的變化極大地影響著這幾個區(qū)域市場的供求關(guān)系。12月13日，南海區(qū)土地交易中心舉行了2005G287地塊（簡稱“G287地塊”）的國有土地使用權(quán)的拍賣活動。只有華創(chuàng)集團取得的丹灶地塊面積超過20萬，其余地塊都在10萬以下，相反2005年的三水土地市場推出了一些面積巨大的地塊，2006年的三水房地產(chǎn)市場大盤迭出，恒達花園、綠湖愛倫堡花園和麗日的天鵝湖等項目都將于2006年推出市場。2005年出讓的商業(yè)地產(chǎn)大部分集中在順德及南海，而南海主要集中在黃歧、桂城，順德則分布在大良及容桂。南海今年推出的土地相對去年面積都不大，只有華創(chuàng)集團取得的丹灶鎮(zhèn)仙崗村委會仙崗經(jīng)濟社“沙教崗”地段面積達22萬平方米，但成交價格并不高，只有13萬元/畝，丹灶相對偏遠的距離和面對祈福南灣半島的競爭，此地塊并不被人看好。土地出讓情況分析2005年初，佛山國土資源局公布2005年佛山五區(qū)的供地指標，2005年佛山五區(qū)總用地指標為400公頃，合6000畝，2005年的土地供應(yīng)量大幅上升，總用地供應(yīng)呈充足的局面。但從2004年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度開始回升，增長的速度開始加快，%，一舉扭轉(zhuǎn)自2000年以來一直下滑的增長率。撇開順德不算，佛山四區(qū)房地產(chǎn)市場在2005年第一季度成交價格大幅上揚17%，價格增幅有所回落。2004年“招掛拍”以來出讓的一些大面積土地項目在2005年的下半年集中釋放是使2005年底貨量供應(yīng)大增的原因。2005年前三季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和去年全年投資總額差不多持平，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅度增長。順德市場自成一系，2005年順德房地產(chǎn)市場熱火朝天，銷售面積大幅度增長，市場需求十分旺盛，銷售均價在第四季度有一個突然的拉升。三水、高明以及南海一些鎮(zhèn)級中心城市的土地價格上升相當快，有的地方的土地價格已經(jīng)翻了一番。在二手存量房方面，同比下降了9%，在國家宏觀調(diào)控政策出臺后，二手市場在一段時間的觀望后逐漸活躍，成交面積及成交價格都在穩(wěn)步上漲，但由于新建商品房的同步增長，二手存量房的市場份額穩(wěn)定在普通住宅成交量的37%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資開始大幅度增長，增長的速度明顯加快，土地購置費支出增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資進入一個快速增長的通道。如今，這些地產(chǎn)項目已推出或即將推出市場。 出讓地塊用地性質(zhì)、區(qū)域分布特征及影響商業(yè)用地大幅減少，主要商業(yè)面積集中在順德、桂城及南海東部；辦公地塊明顯不足；南海土地成交面積大幅減少，三水、高明增加明顯；2005年，占總用地的82%，兩者之和就占了總用地面積的91%，商業(yè)、辦公及其他用地（不包括工業(yè)）的面積只占8%，約36萬平方米。產(chǎn)品類型及檔次出現(xiàn)多種選擇，樓市價格有望得到平抑。最后被一本地開發(fā)商長盛地產(chǎn)取得，此地塊的成交價格之低出于一些市場人士的估計，平均樓面地價1169元/平方米，可以看出開發(fā)商對目前地塊環(huán)境、生活配套、交通道路等因素的考慮，也看出開發(fā)商對未來樓市走向的謹慎。在南海完成行政區(qū)域重新劃分，獅山成為松崗、官窯、小塘區(qū)域的中心城市，第二產(chǎn)業(yè)，尤其是汽車配套產(chǎn)業(yè)鏈在獅山的形成，帶動了外地人口的增長，也給獅山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個很好的機遇。，%，環(huán)比增加差不多一倍。佛山普通住宅預(yù)售平均戶型面積從2004年第一季度的145平方米/套逐漸變小，到了2005年第三季度預(yù)售平均戶型面積為93平方米/套，一方面，中低檔樓盤增加，另一方面，一些樓盤也順應(yīng)市場加大了中小面積戶型的結(jié)構(gòu)比例，普通住宅平均戶型面積的變小反映了市場理性的回歸，貼近市場需求，并不一味追求大面積戶型。同時各大型零售商紛紛占地域、多布點地占領(lǐng)市場份額，由以往在二線城市的戰(zhàn)略發(fā)展至二線城市下屬的有經(jīng)濟實力的城鎮(zhèn)，使佛山商業(yè)地產(chǎn)從城市走向區(qū)鎮(zhèn)，也使得拉動了區(qū)鎮(zhèn)的經(jīng)濟大發(fā)展，還利用商業(yè)帶動周邊房地產(chǎn)業(yè)的興起。商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發(fā)實力的小公司，而使大公司開發(fā)的集中度提高，投資開發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會出現(xiàn)一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目被大公司并購的現(xiàn)象。但是由于邊際效益的下降，內(nèi)資連鎖企業(yè)開始放慢了擴張速度，而更加注重門店的管理與效益，從開店數(shù)量的增長速度看，略有下降。但無論06年的商業(yè)政策將如何變動，作為廣東第三大的佛山市，作為廣佛經(jīng)濟圈的效果已開始顯現(xiàn)，并逐步帶來效果。佛山五區(qū)房地產(chǎn)市場分解禪城區(qū)禪城樓市板塊分化明顯，城南以中高端樓盤、大戶型為主，舊城區(qū)、羅村、張槎、石灣、南莊以中低檔樓盤、中小戶型為主； 2005年城南土地市場仍是熱點，地價居高不下；市場開發(fā)重心開始南移，“一河兩岸”中心組團新城市居住中心成為關(guān)注焦點；中低檔樓盤增加，中小戶型供應(yīng)得到補充；價格以“穩(wěn)”為主；產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)營造、品牌價值成為核心競爭力。2005年土地市場保持平穩(wěn)。銷售價格穩(wěn)中調(diào)整。以東方廣場為主的舊城區(qū)組團商圈，以興華商場、百花廣場為主的祖廟商圈和以東建世紀廣場、順聯(lián)國際購物中心為主的城南商圈的競爭在05年內(nèi)進入了一個新的階段，不但從商品質(zhì)量上作出調(diào)整，而且更是項目整體的升級版，無論從項目的整體布局、行業(yè)分布、商品檔次和售后服務(wù)質(zhì)量上都有質(zhì)的提升。禪城的二手存量房市場消費潛力巨大，市場需求明顯存在，但二手市場制度的不健全和不規(guī)范、中介市場良莠不齊、市場誠信低等因素抑制了二手市場的發(fā)展。各街鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展使其市場消費潛力進一步增長，原始落后的市場初期也有更大的市場空間，再加上大量的規(guī)模巨大的土地供應(yīng)，交通路網(wǎng)的日益完善，南海鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場成為另一個熱點區(qū)域。2005年的南海土地市場未能超越2004年的土地市場的影響力，是在2004年出讓的大面積地塊的基礎(chǔ)上進行了結(jié)構(gòu)上的補充。2005年的住宅成交均價保持平穩(wěn)，在3100元/平方米左右波動?！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度銷售面積（萬平方米） 銷售金額（萬元） 南海二手存量房銷售均價順德區(qū)順德房地產(chǎn)市場踩上加速器，從2005年第一季度開始，市場成交就保持一個較大的加速度，銷售面積、銷售金額都大幅度增長，市場需求十分旺盛，銷售均價在第四季度有一個突然的拉升；土地出讓保持穩(wěn)定，有序、合理，出讓土地面積有所增長，出讓土地價格增長較快。2004年出讓的土地中，除去龍江和陳村的兩塊物流會展用地，這兩塊地塊面積加起來就達91萬平方米，剩下來的住宅用地不足60萬平方米，相對順德每年250—300萬平方米的住宅市場消化量，如果再加上60萬平方米的別墅市場消化量，順德的土地供應(yīng)遠遠不足。順德2005年主要土地成交情況坐落位置地塊面積用途容積率總建筑面積成交價樓面地價(元/平方米)交易方式佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東區(qū)樂從大道北側(cè)15號地塊商業(yè)兼容住宅、辦公55500000631 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂細滘社區(qū)居委會容桂大道南20號地塊住宅兼容商業(yè)23800000479 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良新松20號地塊商業(yè)兼容住宅331727808569 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂文海路以南19號之一住宅兼容商業(yè)50000000508 拍賣出讓佛山市順德區(qū)大良云近東區(qū)182地塊商業(yè)兼容辦公344836218600 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂振興路、展業(yè)路五幅地塊住宅、商業(yè)338562645500 掛牌出讓佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)南源西路北側(cè)（原南方電器廠）地塊住宅兼容商業(yè)46000000632 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良紅崗路北側(cè)A地塊住宅兼容商業(yè)23863221281 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂文明西路14號地塊住宅兼容商業(yè)59900000469 拍賣出讓佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)文華路北側(cè)、文華花園東側(cè)地塊35000住宅兼容商業(yè)517500057500000329 拍賣出讓佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)廣珠公路與林上路交界處地塊綜合（商業(yè)及辦公）45000000239 掛牌出讓佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)南區(qū)1號、2號地塊住宅兼容商業(yè)、辦公31900000001027 拍賣出讓佛山市順德區(qū)倫教雞洲桂畔小區(qū)地塊住宅兼容商業(yè)81673200923 掛牌出讓佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)左灘新世紀農(nóng)業(yè)園內(nèi)居住63297291546 掛牌出讓佛山市順德區(qū)勒流鎮(zhèn)倫桂路與珠二環(huán)交叉處地塊一類居住用地兼容商業(yè)101000000605 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良古鑒龍良路龍湖新城地塊二住宅兼容商業(yè)2127336379315 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良南區(qū)18號地塊二類居住兼容商業(yè)金融業(yè)、行政辦公285132831584 掛牌出讓2005年土地出讓價格有一個較大的升幅，據(jù)中原研究部粗略計算，2004年土地平均地價為648元/平方米（不考慮容積率），而2005年的平均地價為1218元/平方米（不考慮容積率）