【正文】 加豐富，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更合理。,2004年土地市場(chǎng)的大面積出讓也導(dǎo)致了桂城2005年市場(chǎng)供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)。，,成交面積大大減少。各街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使其市場(chǎng)消費(fèi)潛力進(jìn)一步增長(zhǎng)，原始落后的市場(chǎng)初期也有更大的市場(chǎng)空間，再加上大量的規(guī)模巨大的土地供應(yīng)，交通路網(wǎng)的日益完善，南海鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。南海行政區(qū)劃調(diào)整后，社會(huì)管理事務(wù)重心下移，社會(huì)資源向鎮(zhèn)級(jí)中心城市集中，降低了社會(huì)運(yùn)行成本以及提高了行政服務(wù)效率，一些鎮(zhèn)級(jí)城市的城市定位更加明確清晰，相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)群及城市經(jīng)濟(jì)的各自成型及日益發(fā)展，黃歧、鹽步、里水、大瀝、獅山等鎮(zhèn)區(qū)也成為當(dāng)?shù)匦碌某鞘芯幼≈行摹?005年中旬推出的南海頤景園已點(diǎn)燃了人們的熱情，中海萬(wàn)錦豪園的出現(xiàn)推波助瀾，怡翠馨園令一些工薪階層滿心期待，萬(wàn)科金色家園也使一些情調(diào)小資心有戚戚然。南海區(qū)桂城市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)各領(lǐng)風(fēng)騷。禪城的二手存量房市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，市場(chǎng)需求明顯存在，但二手市場(chǎng)制度的不健全和不規(guī)范、中介市場(chǎng)良莠不齊、市場(chǎng)誠(chéng)信低等因素抑制了二手市場(chǎng)的發(fā)展。 禪城二手存量房成交情況　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度銷售面積統(tǒng)計(jì)分析（萬(wàn)平方米） 銷售金額統(tǒng)計(jì)分析（萬(wàn)元） 在2005年的前半年，因?yàn)槭艿椒鹕蕉址坎荒苋霊舻鹊胤秸叩挠绊?，再加上?guó)家宏觀調(diào)控，市民對(duì)樓市的走勢(shì)不明而持幣觀望，但從8月起，市場(chǎng)形勢(shì)的明朗，一手商品房供應(yīng)增加帶動(dòng)市場(chǎng)需求，二手樓市也逐漸走出觀望等待開(kāi)始活躍起來(lái)，市場(chǎng)上的一些中小戶型二手房供不應(yīng)求。而且順聯(lián)國(guó)際購(gòu)物中心的高端定位的招商，以高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶群，無(wú)疑為城南商圈注入強(qiáng)心劑，亦帶佛山商業(yè)地產(chǎn)檔次的再提升，代表著佛山商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)商業(yè)時(shí)代的來(lái)臨。早在05年的5月份，玫瑰商場(chǎng)進(jìn)行“變臉”，與班尼路簽定協(xié)議，將玫瑰商場(chǎng)的70%的商業(yè)面積出租給班尼路，由班尼路自行招商和經(jīng)營(yíng)；并在同年11月，興華商場(chǎng)基本完成整體75%的商業(yè)面積的重新裝修布局和招商，并且對(duì)外營(yíng)業(yè)，改變了以往十年不變的營(yíng)業(yè)格局，給人一個(gè)新的營(yíng)業(yè)環(huán)境；百花廣場(chǎng)亦于同年“變臉”，將原來(lái)升平廣場(chǎng)的位置改為休閑購(gòu)物城，引入品牌店，與同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的店鋪有所分別；祖廟商圈內(nèi)的零售巨頭們，為了抗衡其它商圈的對(duì)自身商業(yè)經(jīng)濟(jì)的沖擊，在05年10月成立了祖廟商會(huì)，主旨是團(tuán)結(jié)商圈內(nèi)商家，進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，資源互補(bǔ)，并提出商圈內(nèi)“無(wú)偽劣”商品的承諾。以東方廣場(chǎng)為主的舊城區(qū)組團(tuán)商圈，以興華商場(chǎng)、百花廣場(chǎng)為主的祖廟商圈和以東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際購(gòu)物中心為主的城南商圈的競(jìng)爭(zhēng)在05年內(nèi)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，不但從商品質(zhì)量上作出調(diào)整，而且更是項(xiàng)目整體的升級(jí)版，無(wú)論從項(xiàng)目的整體布局、行業(yè)分布、商品檔次和售后服務(wù)質(zhì)量上都有質(zhì)的提升。在2006年的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量方面，經(jīng)中原研究部的不完全統(tǒng)計(jì)，2006年禪、桂兩地的25個(gè)主要樓盤(pán)項(xiàng)目就將推出約173萬(wàn)平方米的住宅面積，,，都會(huì)超過(guò)2005年的市場(chǎng)供應(yīng)量。　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 銷售面積統(tǒng)計(jì)分析（萬(wàn)平方米）59銷售金額統(tǒng)計(jì)分析（萬(wàn)元）住宅銷售均價(jià)也表現(xiàn)為一種平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，從第一季度均價(jià)相比04年第四季度均價(jià)稍升4%后，成交均價(jià)在05年的第三季度稍微回調(diào)，成交均價(jià)的走勢(shì)在圖表上表現(xiàn)為一個(gè)緩慢上升的臺(tái)階型坡形，在開(kāi)始稍微爬升后回調(diào)在高位盤(pán)整。2004出讓的天湖酈都、麗日玫瑰名城、世博嘉園、怡翠玫瑰園等項(xiàng)目都有大量的貨量供應(yīng)，天湖酈都批準(zhǔn)預(yù)售面積為10萬(wàn)平方米左右，兩盤(pán)共推出28萬(wàn)平方米的住宅面積，占禪城住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的35%左右。銷售價(jià)格穩(wěn)中調(diào)整。再加上用地規(guī)模的偏小，給地塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和以后市場(chǎng)價(jià)格的制定增加了不小的難度和壓力。地塊編號(hào)位置規(guī)劃凈用地面積（平方米）容積率總建筑面積(平方米)價(jià)格樓面地價(jià)（元/平方米）開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱05CG01佛山市南莊鎮(zhèn)過(guò)境公路吉利段以西1388742277748 8606萬(wàn)309南海長(zhǎng)信實(shí)業(yè)有限公司、佛山兆輝房地產(chǎn)公司和自然人關(guān)生帝景藍(lán)灣05CG11張槎四馬崗原燎原雞場(chǎng)地塊2632960557 3500萬(wàn)577佛山市駿景臺(tái)食品發(fā)展有限公司　CG16季華七路以北（泥墩）之二1301328629 3050萬(wàn)1065星星集團(tuán)　05CG14季華五路北側(cè)、佛山市郵電局東側(cè)6462425848 3000萬(wàn)1160佛山市金海投資有限公司辦公05H禪城區(qū)瀾石三路(規(guī)劃中)以南,文華南路(規(guī)劃中)以西99550248875 1169長(zhǎng)盛房地產(chǎn)　05CG02綠景一路南側(cè)、佛山大道東側(cè)1044329240 3500萬(wàn)1196星星集團(tuán)星星花園　05CG03禪城區(qū)季華路以北、朝安路以東245192 1362廣東恒基實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司恒福新城05E文華路東、彩虹路南55557100003 1431廣州力迅　05CG19禪城朝安路西側(cè)、兆祥路北側(cè)803128109 2870萬(wàn)1021個(gè)人竟買(mǎi)人　05CG15禪城區(qū)華陽(yáng)路西側(cè)、深寧三路南側(cè)1329223926 4414萬(wàn)1844佛山建業(yè)地產(chǎn)　05F 文華路東側(cè)、綠景路南側(cè)200928361670 7．31億2021雅居樂(lè)　在2005年的出讓土地中，用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公用途只有一宗，面積6462平方米，只占總出讓用地面積的1%，而2004年出讓的土地全部為居住用地，近兩年禪城出讓的辦公用地相當(dāng)少。2006年中小戶型的貨量將增多，將是對(duì)禪城以大面積戶型為主流的市場(chǎng)一個(gè)有益的補(bǔ)充。2005年土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)。附近的CG15地塊，面積相對(duì)較小，景觀資源相對(duì)不足，仍拍出4414萬(wàn)元，約合1844元/平方米的樓面地價(jià)。同比下降7%。土地出讓情況及市場(chǎng)影響土地出讓中小面積地塊增加，單個(gè)用地規(guī)模相對(duì)較小，平均容積率低；土地成交價(jià)格居高不下，樓面地價(jià)上升造成市場(chǎng)壓力加大；商業(yè)、辦公用地出讓面積小，辦公用地供應(yīng)少。佛山五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分解禪城區(qū)禪城樓市板塊分化明顯，城南以中高端樓盤(pán)、大戶型為主，舊城區(qū)、羅村、張槎、石灣、南莊以中低檔樓盤(pán)、中小戶型為主； 2005年城南土地市場(chǎng)仍是熱點(diǎn)，地價(jià)居高不下；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重心開(kāi)始南移，“一河兩岸”中心組團(tuán)新城市居住中心成為關(guān)注焦點(diǎn)；中低檔樓盤(pán)增加，中小戶型供應(yīng)得到補(bǔ)充；價(jià)格以“穩(wěn)”為主；產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)營(yíng)造、品牌價(jià)值成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。禪桂兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橥鈦?lái)品牌地產(chǎn)巨頭帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念和市場(chǎng)意識(shí)，產(chǎn)品、規(guī)劃、園林、社區(qū)營(yíng)造、物業(yè)服務(wù)等日益豐富和成熟，三水、高明、南海各街鎮(zhèn)等地市場(chǎng)也因?yàn)槠渌_(kāi)發(fā)商的到來(lái)市場(chǎng)水平得以和禪桂兩地市場(chǎng)的對(duì)接，產(chǎn)生跳躍式的發(fā)展。佛山二手存量房成交均價(jià)八、市場(chǎng)總結(jié)越來(lái)越多的外來(lái)地產(chǎn)巨頭進(jìn)入佛山腹地，爭(zhēng)奪禪桂市場(chǎng)，也出現(xiàn)了越來(lái)越多的佛山本地開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移陣地，開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)，開(kāi)始深入到南海各鎮(zhèn)、三水、高明等地，或者走出佛山。%。但無(wú)論06年的商業(yè)政策將如何變動(dòng)，作為廣東第三大的佛山市，作為廣佛經(jīng)濟(jì)圈的效果已開(kāi)始顯現(xiàn)，并逐步帶來(lái)效果。第二：住宅禁商趨勢(shì)。 4) 運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性，以租為主將成主流從近幾年的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程問(wèn)題將逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)，尤其是重點(diǎn)城市中的標(biāo)志性項(xiàng)目的成敗將會(huì)起到強(qiáng)力的調(diào)控效果。據(jù)了解，家樂(lè)福將在北京、上海、廣州和深圳等四大城市各新開(kāi)12家店鋪，在其他一些大城市各新開(kāi)6到8家新店，同時(shí)計(jì)劃，明年新開(kāi)100家迪亞店，2005年新增10至15家冠軍生鮮超市。但是由于邊際效益的下降，內(nèi)資連鎖企業(yè)開(kāi)始放慢了擴(kuò)張速度，而更加注重門(mén)店的管理與效益，從開(kāi)店數(shù)量的增長(zhǎng)速度看，略有下降。2001年，每家連鎖百?gòu)?qiáng)的企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達(dá)到了169家，2003年達(dá)到了204家。中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)從2001年到2003年所用的店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。由于國(guó)內(nèi)并沒(méi)有完全開(kāi)放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除銀行信貸之外沒(méi)有更多的金融工具，中外基金是否能進(jìn)入將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生很大的影響，這是2005年市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素之一。商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻抬高后，將淘汰眾多不具開(kāi)發(fā)實(shí)力的小公司，而使大公司開(kāi)發(fā)的集中度提高，投資開(kāi)發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會(huì)出現(xiàn)一些無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被大公司并購(gòu)的現(xiàn)象。這些精神將對(duì)各地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)產(chǎn)生重要指導(dǎo)意義，可以預(yù)計(jì)，今后一些適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，包括社區(qū)型購(gòu)物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場(chǎng)等將會(huì)得到快速發(fā)展，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點(diǎn)。商務(wù)部認(rèn)為：當(dāng)前，新建居住區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的矛盾比較突出，不僅數(shù)量少、布局分散而且設(shè)施落后、現(xiàn)代化水平差，離以人為本、服務(wù)居民生活的要求還有相當(dāng)差距。而建設(shè)1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)進(jìn)行聽(tīng)證。同時(shí)各大型零售商紛紛占地域、多布點(diǎn)地占領(lǐng)市場(chǎng)份額，由以往在二線城市的戰(zhàn)略發(fā)展至二線城市下屬的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城鎮(zhèn)，使佛山商業(yè)地產(chǎn)從城市走向區(qū)鎮(zhèn)，也使得拉動(dòng)了區(qū)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，還利用商業(yè)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)業(yè)的興起。六、佛山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析05年佛山商業(yè)承前啟后，緊接著04年的城市總體規(guī)劃相繼出臺(tái)后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，乘著“第三大”變革的政策利好東風(fēng)，以大手筆、大氣勢(shì)，史無(wú)前例地陸續(xù)爆發(fā)新商業(yè)，也正好趕上國(guó)家相關(guān)商業(yè)新政出臺(tái)前的未班車，使佛山商業(yè)在05年內(nèi)炒得火爆、招商火熱。%。順德別墅、高檔公寓仍然代表著佛山市場(chǎng)，成交穩(wěn)定，銷售均價(jià)拉升快。佛山普通住宅預(yù)售平均戶型面積從2004年第一季度的145平方米/套逐漸變小，到了2005年第三季度預(yù)售平均戶型面積為93平方米/套，一方面，中低檔樓盤(pán)增加，另一方面，一些樓盤(pán)也順應(yīng)市場(chǎng)加大了中小面積戶型的結(jié)構(gòu)比例，普通住宅平均戶型面積的變小反映了市場(chǎng)理性的回歸，貼近市場(chǎng)需求，并不一味追求大面積戶型。統(tǒng)計(jì)顯示出國(guó)家宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)供應(yīng)的影響?！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度A:銷售面積(萬(wàn)平方米) B:批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)平方米) A/B（市場(chǎng)吸納率） 新建住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積從第一季度開(kāi)始增長(zhǎng)，到第三季度達(dá)到最高值，而預(yù)售面積相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落，而批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售面積的差值也保持一個(gè)穩(wěn)定，但從第三季度開(kāi)始，批準(zhǔn)預(yù)售面積有一個(gè)放量的增長(zhǎng)，而預(yù)售面積仍然保持穩(wěn)定，兩者的差值開(kāi)始拉大。同比增長(zhǎng)17%，市場(chǎng)吸納率124%，市場(chǎng)需求略高于市場(chǎng)供應(yīng)，供應(yīng)和需求相對(duì)平衡。，%，環(huán)比增加差不多一倍。2005年底住宅市場(chǎng)供應(yīng)有一個(gè)放量，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，住宅市場(chǎng)吸納率逐漸變小；順德住宅市場(chǎng)升勢(shì)明顯，禪城、南海市場(chǎng)保持平穩(wěn)，高明市場(chǎng)異軍突起，三水市場(chǎng)受制稍緩。2005年推出的中小地塊明顯增多，地塊特點(diǎn)及市場(chǎng)需求將使中小緊湊式戶型增加，開(kāi)發(fā)檔次和產(chǎn)品類型越發(fā)豐富，熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格仍然高企，但價(jià)格過(guò)快上漲得到一定的抑制，新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)興起，土地供應(yīng)的空間分布更加分散，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地供應(yīng)方面有步驟有計(jì)劃的推出，保證了未來(lái)的土地供應(yīng)，也很好地滿足了市場(chǎng)需求，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)展。三水繼去年拍出海畔名苑地塊后，2005年的土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻， ，加上原來(lái)的三水千葉花園、綠湖愛(ài)倫堡花園、麗日天鵝湖等項(xiàng)目，三水的土地出讓面積大幅度增加，價(jià)格也躍上一個(gè)新高。在南海完成行政區(qū)域重新劃分，獅山成為松崗、官窯、小塘區(qū)域的中心城市，第二產(chǎn)業(yè)，尤其是汽車配套產(chǎn)業(yè)鏈在獅山的形成，帶動(dòng)了外地人口的增長(zhǎng)，也給獅山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)很好的機(jī)遇。本次推出的200畝房產(chǎn)用地分別由大瀝體育中心地塊、鹽步二輕廠地塊和金雅軒以西地塊組成，位于大瀝鎮(zhèn)東部。位于南海區(qū)桂城南一路西側(cè)G8街區(qū)的G287地塊由8600萬(wàn)元底價(jià)起拍， ，其成交價(jià)高出拍賣(mài)底價(jià)58％之多。此兩塊地的推出立刻受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。最后被一本地開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)盛地產(chǎn)取得，此地塊的成交價(jià)格之低出于一些市場(chǎng)人士的估計(jì)，平均樓面地價(jià)1169元/平方米，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)目前地塊環(huán)境、生活配套、交通道路等因素的考慮，也看出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市走向的謹(jǐn)慎。12月底推出的05H地塊，由于所處的地理位置而受到關(guān)注。 　20042005　宗數(shù)成交總凈用地面積(萬(wàn)平方米)宗數(shù)成交總凈用地面積(萬(wàn)平方米)禪城41066順德5243南海26324980．68高明001132．17三水33115．65總計(jì)322577．84303430．26土地市場(chǎng)熱點(diǎn)分析 2005年佛山土地交易熱點(diǎn)區(qū)域地塊編號(hào)位置規(guī)劃凈用地面積（平方米）容積率總建筑面積(平方米)價(jià)格樓面地價(jià)（