【正文】 ◆您認(rèn)為西平國際商貿(mào)城項目應(yīng)該包含哪些業(yè)態(tài)的商業(yè)？配置什么樣的業(yè)種比較合適？能把西平的服裝、建材家具、電動車摩托車和小商品等都做起來，可以做大做強。受談人姓名：王明生 職位：教師訪談地點：德克士訪談時間： 2022 年 10 月 6 日 西平消費者的個人消費情況◆您經(jīng)常去的商業(yè)場所是哪些？每月的消費頻次大概是多少？ 據(jù)了解，西平縣居民的收入整體不高，一般在西平本地消費，有時也會去漯河和駐馬店購物休閑，一般的階層購物主要選擇柏城商場和西平商廈；休閑購物會去經(jīng)貿(mào)路步行街；餐飲去華港大酒店，還有一些火鍋店，如川味王，鼎隆鑫肥牛、香鵝莊等；快餐店有德克士；娛樂去錢柜、銀河 KTV 等；◆您個人最常去的消費場所是哪些？你比較認(rèn)同的是哪些商廈？為什么？經(jīng)貿(mào)路步行街、柏城商場?！裟銈兊南M客群構(gòu)成情況？有否周邊輻射地區(qū)的固定客源？比例：主要來自哪些地區(qū)？消費內(nèi)容、頻次、水平？交通工具？消費客群主要是師院學(xué)生和周圍小區(qū)的常住戶；向周邊輻射有限；主要是奔著本店的主要特色而來。租金價位在 20——40元/㎡能接受?？春帽卷椖?，因為這是駐馬店和西平縣市縣兩級政府招商引資的重點項目，將對于河南的商貿(mào)流通起到很大的促進(jìn)作用，看好其前景。收入水平為 800——1500 元。◆西平縣居民的消費特征是什么？西平人消費習(xí)慣有什么偏好？他們的消費習(xí)慣與消費心理都有哪些特點？消費者消費水平呈兩級分化?！羿嵵菔袑I(yè)市場的供求關(guān)系如何？哪種形態(tài)的專業(yè)市場租售狀況比較理想？目前商貿(mào)城已經(jīng)售完，租售狀況比較理想。要放水養(yǎng)魚，培育市場?！羯碳覟槭裁磿x擇來這個商場？是看重這里的地理位置、經(jīng)營環(huán)境、消費能力、人流量、物業(yè)管理？租/售價格便宜？設(shè)施品質(zhì)好？商廈所處地區(qū)交通方便？還是停車位充足？ 本商業(yè)中心是西平縣商業(yè)升級換代的標(biāo)志性項目。因此吸引了眾多品牌商家，他們中多是經(jīng)營實力一般的代理加盟的中小商家，部分廠家直營。5．受訪者對項目發(fā)展分析受訪者表示西平國際商貿(mào)城建設(shè)須順應(yīng)民意、引導(dǎo)消費、促進(jìn)西平商業(yè)大流通。受訪者普遍表示，做一個大型綜合批發(fā)市場，需要更大購買力的支撐、物流更加發(fā)達(dá)、交通須得到進(jìn)一步改善。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示，選擇大型商業(yè)街鋪的占總比的 50％，選擇大型商場商鋪、商場商鋪和住宅占總比 46%，表明本地投資者比較熱衷于商業(yè)街鋪的投資。3．受訪者對房地產(chǎn)投資分析 由于西平縣區(qū)位、城市規(guī)模、人口規(guī)模及投資環(huán)境的影響，西平縣商業(yè)地產(chǎn)投資市場主要投資者以本地及周邊縣區(qū)居民為主。其中，檔次較高的酒店、具有休閑（如洗?。?、娛樂（KTV） 、餐飲、商務(wù)配套服務(wù)的酒店經(jīng)營最好，例：今年新開業(yè)的華港大酒店（三星級）入住率可達(dá) 40%以上，它是西平縣首家按旅游涉外三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的溫泉酒店，是集客房、餐飲、會議、娛樂和休閑于一體，極具個性和特色的豪華商務(wù)型酒店，能滿足西平縣大型高規(guī)格接待活動的需要。本地專賣店經(jīng)營呈現(xiàn)兩極分化，部分品牌走中高端路線。超市與菜市場存在并存的情況。據(jù)訪談了解，消費者購物原因基本以逛街休閑娛樂、日常購物需要、饋贈親友需要為主；消費者出行購物基本是與朋友同事、與家人結(jié)伴及與戀人同行購物，而購物金額多數(shù)在 30—200 元之間。零售總額的實際增長速度，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強，標(biāo)志著我市消費品市場規(guī)模的發(fā)展進(jìn)入更高層次。如果明年國家的房地產(chǎn)政策發(fā)生變化,那么購房者很有可能會在年內(nèi)優(yōu)惠政策的最后“有效期”之內(nèi)集中入市,從而抬高年底房地產(chǎn)市場的成交量,而新一年的成交量則有可能隨著優(yōu)惠政策的到期而逐漸走低；如果優(yōu)惠政策明年繼續(xù)執(zhí)行,在貨幣政策不發(fā)生變化的前提下,房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定上升的趨勢。剛性需求者的購房預(yù)算追不上房價上漲的速度,致使出現(xiàn)萎縮。西平縣目前購房群體中主要還是以縣城及下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城里購房客戶為主，經(jīng)商、外地打工回城者相對較多，外省區(qū)除在此長期經(jīng)商居住者外，購房相對較少。組織實施綠化、亮化和通暢工程，先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修、改造了城區(qū) 16 條總計 60 公里長的城市主干道。為此，西平縣鄭重出臺了《西平縣加強招商引資推進(jìn)項目建設(shè)的意見》 ，加強招商引資工作目標(biāo)管理，建立激勵約束機制，充分調(diào)動全縣各級各部門招商引資工作的積極性，強力推進(jìn)招商引資工作，進(jìn)一步提高招商引資的質(zhì)量和水平。今年上半年以來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。 政府投資方面去年以來，為了應(yīng)對金融危機，中央政府投資 4 萬億的刺激經(jīng)濟(jì)方案的落實，其中加快建設(shè)保障5性安居工程約 2800 億元，加快建設(shè)農(nóng)村民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施約 3700 億元，加快建設(shè)鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)約 18000 億元，加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展約 400 億元，加快建設(shè)生態(tài)環(huán)境工程約 3500 億元，加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整約 1600 億元，加快災(zāi)后重建約 10000 億元。與此同時，西平縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)深刻分析了金融危機的危害性，又看到了危機中蘊藏的機會，并且隨著國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整據(jù)，把握住了發(fā)展機遇，推出不少新措施來加大招商引資的力度，吸引了許多外地企業(yè)來西平投資興業(yè)。為此，我們對西平和周邊地市大市場的經(jīng)營者、消費者、投資者等進(jìn)行了充分的調(diào)查和訪談，旨在了解社會各界對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境、需求以及對本項目期望的真實想法。1．訪談的目的通過對西平各相關(guān)行業(yè)人士的訪談，了解西平縣城市特性、消費習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場、商業(yè)、投資等信息，通過對相關(guān)行業(yè)人士的了解訪談，搜尋對本項目定位、規(guī)劃、后期管理、發(fā)展方向等有參考意義的信息，為西平國際商貿(mào)城的建設(shè)提供充足的決策依據(jù)。據(jù)統(tǒng)計，今年西平縣在省、市、縣重點簽約的項目有 69個，簽約總金額 億元。這些宏觀政策的推出有助于中國在全球金融危機襲來的時候加大風(fēng)險抵御能力，擴大就業(yè)，提振信心。從國際看，受金融危機沖擊，全球經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)減緩，世界經(jīng)濟(jì)總體預(yù)計在今年底將會得到復(fù)蘇。西平縣還專門委托武漢華中科技大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院重新修編了《西平縣城市總體規(guī)劃》 ，明確了城市規(guī)劃區(qū)控制范圍，制定了工業(yè)發(fā)展園區(qū)化、居民住宅小區(qū)化、商貿(mào)流通市場化、城市環(huán)境園林化”的城建原則。 突出重點園區(qū)建設(shè)利用國家大力支持中部崛起的大好機會，加大對東部先進(jìn)制造業(yè)的引進(jìn)，同時加強對物流、貨運、代理和旅游、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和吸納。通過了解，由于目前西平縣土地相對充足，當(dāng)?shù)鼐用駥τ谧》康男枨蠡沮呌跐M足；在目前房地產(chǎn)市場供大于求的大環(huán)境下，住宅市場基本趨于飽和。投資投機需求依然旺盛,但在二套房貸政策嚴(yán)格后,貸款的首付門檻與利率成本明顯提高,部分投機者有所觀望?，F(xiàn)在大量資金進(jìn)入樓市,如果實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),也不排除資金大量流出,從而出現(xiàn)集中拋盤的情況,進(jìn)而導(dǎo)致明年樓市的量價齊跌。2022 年全市吃、穿、用類商品普遍保持較快增長，市場銷售熱點紛呈。2022 年全縣社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，其中縣區(qū)消費品零售總額 億元，增長 %；縣以下消費品零售額 億元，增長 21%。 專業(yè)市場方面西平專業(yè)市場主要包括服裝、家電、手機、建材、家俱、裝飾材料、電動車摩托車市場，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全。這些商鋪無論是品牌知名度還是鋪位裝修、布局、管理、經(jīng)營都是比較規(guī)范，但大部分專賣店經(jīng)營檔次都比較低，商品參雜，裝修破舊，管理較差，說明城市主體消費水平還比較有限；專賣店基本都在經(jīng)貿(mào)路、柏城大道分布，并主要分布在百貨、商場內(nèi)，街鋪分布較少，圍繞中心區(qū)商圈集中，但經(jīng)營種類比較混亂，沒有形成一定特色；專賣店基本以運動服飾、運動鞋、空調(diào)類為主要體現(xiàn)，其他經(jīng)營種類相對較少；本地專賣店經(jīng)營品種數(shù)量較少，而且呈現(xiàn)局部性，城區(qū)周邊出現(xiàn)市場空白點，人流量不足，造成商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。酒店特點有：◆賓館酒店的主要客源為企事業(yè)單位會議團(tuán)體、商務(wù)，主要來自本地及周邊縣市，外地散客僅占小比例；◆賓館酒店的主要盈利收入來源于客房的經(jīng)營，無太多延伸業(yè)務(wù)；◆賓館酒店的客房平均入住率不到 30%，客戶資源不足；◆本市內(nèi)的賓館酒店中檔以上的尚未形成激烈的競爭；14◆酒店的配套設(shè)施中，以華港大酒店比較完善，配套以三星級酒店為標(biāo)準(zhǔn)◆賓館酒店的客房需求量在理論上供大于求，小型家庭式旅館，占去了一定份量的客戶資源，主要消化目標(biāo)為中低消費水平的客戶。 西平縣投資者的購買力預(yù)計在 15－30 萬之間. 通過對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析，本地投資者中，學(xué)歷為高中/枝校/中專學(xué)歷的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 63%,主要因素為，本地高等教育院校較少，多數(shù)本地人在高等院校畢業(yè)后選擇留在學(xué)校所在地或前往其他大中城市就業(yè)。 通過對投資者投資目的分析，自己使用或出租獲得收益的占比最高，其他投資目的者較少。2．受訪者對項目定位分析通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，76％的受訪者從電視新聞和廣告宣傳中了解到本項目，認(rèn)為本案地塊開發(fā)建設(shè)有一定優(yōu)勢，能促進(jìn)西平縣商貿(mào)大流通，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 考慮當(dāng)?shù)睾椭苓叺慕?jīng)營習(xí)慣和消費能力 日常生活需求為主的消費習(xí)慣◆ 通過對西平縣和周邊縣市的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)消費者購物呈現(xiàn)多元化的特點，大多傾向于功能實用。知名品牌以男女裝為代表的如：報喜鳥、才子、勁霸、七匹狼、世紀(jì)寶馬、九牧王、秋水伊人、江南布衣等。原來本地主要以街鋪和傳統(tǒng)市場模式的商廈為主，檔次和形象都較差。建議開始走中低端路線，待培育出市場氛圍后再走中高端?！裟J(rèn)為，鄭州市的綜合批發(fā)市場進(jìn)入了什么樣的發(fā)展階段？是百貨綜合性商廈還是專業(yè)性商廈的時代，是發(fā)展初期還是成熟期？鄭州市的批發(fā)市場已經(jīng)進(jìn)入了飽和的發(fā)展階段，是專業(yè)性商廈的時代，已經(jīng)進(jìn)入了成熟期，競爭相當(dāng)激烈，再增加的話會增加市場壓力，消費能力不足以支撐。但是大部分還是傾向為中檔消費，與整體經(jīng)濟(jì)收入水平相關(guān)。年齡和行業(yè)結(jié)構(gòu)差異大?！羧绻髌絿H商貿(mào)城項目集中經(jīng)營某類商品，您認(rèn)為做哪類專業(yè)比較合適？如：服裝、化妝品、家居裝飾系列、女性用品系列、工藝禮品系列、首飾精品、五金機電……?！羧绻赓U或購買商鋪，會有哪些要求？比如：您對商業(yè)物業(yè)、租金水平、物業(yè)管理、配套服務(wù)方面有哪些要求？租賃會考慮進(jìn)入的門檻，購買的話希望能按揭付款。24 經(jīng)營商家對西平國際商貿(mào)城商鋪的期望（簡單介紹該項目立項概況）◆您對西平國際商貿(mào)城項目是如何評價的？您認(rèn)為他的商鋪在西平有什么優(yōu)劣勢？您是否看好這個綜合性商業(yè)項目？為什么？西平國際商貿(mào)城項目建設(shè)應(yīng)該走中低檔消費路線；優(yōu)勢：它地處 107 國道旁邊，地理位置優(yōu)越，到省會城市鄭州距離不遠(yuǎn)，便于借力發(fā)展；漯河、許昌和駐馬店還沒有這么大的綜合市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)如果能有效調(diào)整、合理搭配、合理分享資源的話，值得期待。柏城商場較好，經(jīng)營多年，產(chǎn)品種類多，價格合適?！羧绻髌絿H商貿(mào)城項目開設(shè)步行街、餐飲娛樂等休閑類商業(yè)消費內(nèi)容，您是否會考慮去哪里消費？以前類似的消費都去哪里？如有好的有特色餐飲、娛樂、休閑等會去，但是目前位置還是比較偏，可能不會去。26 西平縣消費者對國際商貿(mào)城項目的期望（介紹該項目概況）◆您對西平國際商貿(mào)城項目有什么建議？您認(rèn)為國際商貿(mào)城項目在本區(qū)域有什么優(yōu)劣勢？優(yōu)勢：位置好，規(guī)模大，西平建筑成本較低，企業(yè)負(fù)擔(dān)較小劣勢：西平縣人們收入水平低，對高檔產(chǎn)品有欲望，而沒有充足的購買力；目前西平已經(jīng)有幾家較大的專業(yè)市場了，相對飽和，競爭較激烈。◆如果您租賃或購買商鋪，會有哪些要求？比如：您對商業(yè)物業(yè)、租金水平、物業(yè)管理、配套服務(wù)方面有哪些要求？要求：能夠提供一個以人為本，比較和諧的投資環(huán)境，要讓投資者感到投資者和經(jīng)營者成為利益25團(tuán)體，物業(yè)服務(wù)都能提供到位，租金水平和本地的消費水平要相適應(yīng)，如果定位不準(zhǔn)確，開局失利，會給雙方都會產(chǎn)生很大損失，更重要的是會產(chǎn)生不利的社會效應(yīng)?！翡鸷邮芯用竦穆殬I(yè)分布有哪些特征，工資平均收入水平是多少？年齡結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)是否有明顯差異？職業(yè)分布不均勻，行業(yè)差別很大，平均工資水平有差別，工資收入幾百到幾千不等，很大程度上造就了高、中、低共存的消費群體，中低收入者的居多?！裟鷮ξ磥淼耐顿Y經(jīng)營有什么樣的想法與打算？如果投資經(jīng)營，會有哪些考慮因素？您是否會考慮在西平國際商貿(mào)城項目租賃商鋪經(jīng)營？在什么情況下你會租賃商鋪？可以接受的價格是多少？有投資經(jīng)營意向，主要考慮本項目是否有很好的規(guī)劃，會關(guān)注進(jìn)駐的門檻。 經(jīng)營商家對西平國際商貿(mào)城商鋪的期望（簡單介紹該項目立項概況）◆您對西平國際商貿(mào)城項目是如何評價的？您認(rèn)為他的商鋪在西平有什么優(yōu)劣勢？您是否看好這個綜合性項目？為什么？覺得本項目周邊有很好的交通優(yōu)勢，地段好?！粑髌娇h居民的職業(yè)分布有哪些特征，工資平均收入水平是多少？年齡結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)是否有明顯差異？主要為上班族，自由職業(yè)者也較多。以飲食、服裝、電器、娛樂休閑類的居多?！羯碳覟槭裁磿x擇來這個商貿(mào)城？是看重這里的地理位置、經(jīng)營環(huán)境、消費能力、人流量、物業(yè)管理？租/售價格便宜？設(shè)施品質(zhì)好？商貿(mào)城所處地區(qū)交通方便？商家會選擇來這里是因為這里是集中的賣場，看重這里的地理位置、經(jīng)營環(huán)境、消費能力、人流量；設(shè)施已經(jīng)完成第一次升級；商貿(mào)城所處地區(qū)交通方便。 商廈經(jīng)理對西平國際商貿(mào)城的建議◆您能為國際商貿(mào)城項目提供一些建議嗎？比如規(guī)模、配套設(shè)施，整案的功能定位，形象包裝等方面，您有哪些建議？您認(rèn)為發(fā)展商務(wù)商業(yè)會有市場前景嗎？做綜合一體性的大批發(fā)比較合適。 鋪位面積還是要根據(jù)不同的業(yè)態(tài)不同實力的商家來確定的。第四部分 采訪案實錄與分析18 西平柏城商場經(jīng)理受訪人：趙小姐 商場名稱：柏城商場 訪談時間：2022 年 9 月 16 日 柏城商場一帶的基本情況特征◆一般情況下，來這里租賃商鋪的哪些類型的品牌居多？他們是什么行業(yè)/性質(zhì)/規(guī)模的公司？有沒有國際品牌，或者是國內(nèi)知名品牌