2009深圳豪宅市場(chǎng)年度報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 但請(qǐng)務(wù)必記住一點(diǎn)，在一切以“發(fā)展”和“穩(wěn)定”為前提的和平年代，政策永遠(yuǎn)只能推波助瀾，而不可能無風(fēng)起浪，它不會(huì)違背市場(chǎng)規(guī)律強(qiáng)制調(diào)控，只將溫和引導(dǎo)。一旦此種情況延續(xù)成風(fēng)，將很有可能助長(zhǎng)消費(fèi)者的底氣（越降價(jià)，越觀望），并最終拖累整個(gè)豪宅市場(chǎng)。因此，在正確的營(yíng)銷策略以及充分的市場(chǎng)信心之下，許多豪宅可以忽視政策的不利因素，輕而易舉走出迷局。圖表81：08年、09年全市二手房掛牌量對(duì)比表如十二橡樹莊園請(qǐng)東方歌舞團(tuán)、花樣年請(qǐng)?jiān)S巍、卓越請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家做創(chuàng)業(yè)板高峰論壇、某機(jī)構(gòu)請(qǐng)郎咸平……十二橡樹莊園于8月8日晚上在現(xiàn)場(chǎng)舉行“印象莊園”大型歌舞匯演，請(qǐng)來了中國(guó)兩大重量級(jí)的團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造：北京奧運(yùn)開幕式原班聲光團(tuán)隊(duì)打造聲光、“國(guó)字號(hào)”的演出團(tuán)隊(duì)東方歌舞團(tuán)表演節(jié)目，國(guó)家一級(jí)歌唱家和數(shù)十位演員到場(chǎng)，呈現(xiàn)大型舞蹈和重量級(jí)名曲，陣容強(qiáng)大，節(jié)目精彩。NO4:十二橡樹莊園東方歌舞團(tuán)表演:十五峯系列營(yíng)銷活動(dòng)【貳】相信所有出席過這場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)的人都感悟到一份從容和淡定， “出淤泥而不染”的荷花演繹的禪意詩篇更是美奐美侖。十五峯師著產(chǎn)品發(fā)布會(huì)相反，中原則憑借穩(wěn)定的強(qiáng)大實(shí)力，再度占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。稀缺的自然或城市資源、高尚的生活配套、優(yōu)美的園林景觀以及深厚的人文底蘊(yùn)是豪宅的四大要素，前面三者似乎都可以造作。從大戶型上，主要表現(xiàn)在高層純板樓設(shè)計(jì)受喜愛。除此之外，在有形的賣點(diǎn)上，有限自然資源的價(jià)值被放大，山、海、湖等不可再造的資源也成了訴求的主打；另外以政策為訴求也是今年的一大現(xiàn)象，幾乎每個(gè)豪宅都試圖從政策層面上來論證自身項(xiàng)目的優(yōu)越性，通過借力政策來突出未來的升值空間，其中以寶中的熙龍灣和深圳灣的幾大豪宅為代表，新中心、珠三角聯(lián)動(dòng)、深港一體化、大運(yùn)會(huì)、特區(qū)擴(kuò)容、交通建設(shè)等都成了常見的賣點(diǎn)。這些廣告語表面上似乎看不出明確的訴求點(diǎn)，但實(shí)際上十五峯在強(qiáng)調(diào)品味、水榭春天在強(qiáng)調(diào)專業(yè)、圣莫麗斯強(qiáng)調(diào)心靈相同、君匯新天強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值，四者都是從精神層面入手，把握受眾的消費(fèi)心理。 這一點(diǎn)專門針對(duì)別墅的建筑進(jìn)行分析，09年似乎多了不少奢侈的獨(dú)棟，事實(shí)果真如此嗎？仔細(xì)再看，很多從外觀上類似獨(dú)棟的別墅實(shí)際上是雙拼甚至聯(lián)排，只不過在建筑上可以獨(dú)棟化而已。圖表：2009年豪宅供銷情況表【第六部分：產(chǎn)品分析】【特點(diǎn)一：拔高】2009年，深圳誕生了兩個(gè)49層高的豪宅：半島城邦、幸福里，全市高層豪宅在層高上有往高處發(fā)展的趨勢(shì)，而消費(fèi)者對(duì)高層絕佳視野的喜愛也助推了這一趨勢(shì)的發(fā)展。詳細(xì)的預(yù)售面積比例示意圖如下： 圖表：全市各區(qū)豪宅預(yù)售量所占比例分析% % % % 全市各區(qū)豪宅戶均面積比較分析從戶均面積上分析，09年全市豪宅戶均面積為171平米，比08年的121平米的戶均面積增長(zhǎng)了42%。圖表47：09年深圳豪宅市場(chǎng)最火熱的創(chuàng)新名片文化營(yíng)銷如樓市一縷清風(fēng)當(dāng)年第五園掀起了深圳地產(chǎn)文化營(yíng)銷風(fēng)波，五年以后的2009年，深圳以十五峯為標(biāo)桿，再度掀起地產(chǎn)文化營(yíng)銷的風(fēng)波，無論東方歌舞團(tuán)的樓盤現(xiàn)場(chǎng)演繹還是毛澤東、鄧小平等國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人扮演者的蒞臨抑或十五峯禪意文化的多重演繹，樓市文化營(yíng)銷如一縷清風(fēng)強(qiáng)化營(yíng)銷的文化演繹。從市場(chǎng)情況來看，帶精裝出售的幾大豪宅都飽受市場(chǎng)歡迎，其中十五峯的禪意主題概念刮起了行業(yè)內(nèi)的文化風(fēng)潮，；三湘海尚則憑借高標(biāo)準(zhǔn)和最尖端的科技含量，售價(jià)直逼4萬大關(guān)；太古城則在年底開盤的情況下憑借1078套的迅猛銷售速度躋身南山區(qū)年度成交榜第四名；幸福里作為羅湖區(qū)最大熱門，在售價(jià)高達(dá)4萬/平方米的情況下，依舊銷量、口碑雙豐收。截止目前，深圳豪宅銷售已經(jīng)逾萬套，呈推盤量和銷售量雙高的現(xiàn)象。然而前者畢竟占主流，于是出現(xiàn)了在保8任務(wù)順利完成之后政策的明顯收緊，并有望借此遏制已經(jīng)過于泡沫化的樓市，以便適時(shí)收緊韁繩。而此時(shí)，開發(fā)商們最艱難的日子已經(jīng)過去，后續(xù)又通過促成當(dāng)?shù)卣涌炫f城改造，人為制造了大量住房需求。通過一系列政策苗頭，中央已經(jīng)和地方聯(lián)動(dòng)，醞釀出了一系列樓市振興方案。報(bào)告中所提及的豪宅概念為高端住宅，為市場(chǎng)公認(rèn)的高標(biāo)準(zhǔn)、高價(jià)格“豪宅”項(xiàng)目，其余普通住宅則不在本報(bào)告研究范圍之內(nèi)。時(shí)至年尾，這一論斷已經(jīng)被市場(chǎng)驗(yàn)證，整個(gè)年度內(nèi)，豪宅如雨后春筍一般蓬勃發(fā)展?；仡櫼荒甑恼咧罚饕幸韵轮攸c(diǎn)內(nèi)容值得提及：年初的政策主要以刺激為主，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》將個(gè)人普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限降至2年，同時(shí)四部委出臺(tái)六大措施力挺樓市，從稅收、財(cái)政、信貸等多方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。4月中旬，銀監(jiān)局重申，非改善型二套房貸，首付至少4成。盡管政策不利，但仍有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為系列政策沒有觸及根本，鑒于房地產(chǎn)對(duì)GDP的巨大貢獻(xiàn)，明年價(jià)格將大跌的說法依舊值得商榷。圖表：全市2009年度成交面積及價(jià)格走勢(shì)圖【第四部分：整體市場(chǎng)特征】豪宅推盤銷售量創(chuàng)歷史新高2004年全深圳市只能找出4個(gè)上500萬每套的豪宅，2005年開始500萬豪宅大量產(chǎn)生，到09年，深圳已經(jīng)有33個(gè)豪宅在售，并在價(jià)格上有大的突破。而目前深圳豪宅最高售價(jià)已經(jīng)達(dá)18萬元/平米，普通住宅則低至數(shù)千元一平米，兩極分化嚴(yán)重。非大師打造勿論豪宅，這是真?zhèn)魏勒b別力加強(qiáng)的成熟市場(chǎng)環(huán)境下客戶對(duì)品質(zhì)的必然追求，如無大師的手法與參與，猶如人文底蘊(yùn)被減弱，豪宅氣質(zhì)將必定受影響。 全市各區(qū)豪宅預(yù)售情況全市各區(qū)豪宅的預(yù)售量情況分別是：羅湖區(qū):767套,總建筑面積:；福田:0套,總建筑面積:0平方米；南山:5098套,總建筑面積:；鹽田:184套,總建筑面積:；寶安:4305套,總建筑面積:；龍崗:3064套,總建筑面積:。圖表：2009年全市各區(qū)豪宅銷售情況表2．2全市各區(qū)豪宅銷售量所占比例分析從各區(qū)銷售量所占比例來看，龍崗區(qū)與寶安占據(jù)了絕大多數(shù)市場(chǎng)份額，預(yù)售和銷售情況都居于前列，而南山區(qū)雖然在預(yù)售面積上占21%，%，羅湖區(qū)的幸福里銷量則較為理想，銷售占全市份額大于預(yù)售份額?！咎攸c(diǎn)二：拉寬】在豪宅的內(nèi)部設(shè)計(jì)上，尺度感在09年被強(qiáng)調(diào)，其中以君匯新天為典范，不僅在拔高上下足了功夫，同時(shí)也對(duì)戶型尺度進(jìn)行了精良的提升設(shè)計(jì)，將陽臺(tái)打造成10米長(zhǎng)的闊綽公共空間，另一豪宅十五峯也做到了8米長(zhǎng)的大氣陽臺(tái)。 十五峯純高層大宅而園林對(duì)建筑的襯托作用和對(duì)消費(fèi)者的潛在影響力也開始被重視，有一個(gè)細(xì)節(jié)值得提及：凡是園林建設(shè)進(jìn)展較快，在售樓之時(shí)已經(jīng)能看到較好的園林效果的項(xiàng)目，銷售業(yè)績(jī)都將好于預(yù)期。 其實(shí)，縱觀世
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