【正文】 大屋面采用SBS改性瀝青防水卷材防水層，有組織排水。予應(yīng)力空心板須作現(xiàn)場(chǎng)破壞試驗(yàn)，有關(guān)人員必須在場(chǎng)，并有數(shù)據(jù)記錄；施工中若發(fā)現(xiàn)板有裂縫應(yīng)及時(shí)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)鑒定確定能否使用。水泥進(jìn)場(chǎng)必須有合格證，且必須隨機(jī)抽樣送檢，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求后方可使用，現(xiàn)場(chǎng)攪拌的砼的配合比，必須由現(xiàn)場(chǎng)將水泥、砂石隨機(jī)抽樣試配，由技術(shù)人員出具由現(xiàn)場(chǎng)先試配而出的配合比試驗(yàn)單。（2）架子必須在高度每高4m，水平每隔7m時(shí)，腳手架必須同建筑物連接牢固。再綁扎鋼筋骨架。拆除鋼模時(shí)嚴(yán)禁亂拋擲，應(yīng)集中放置并及時(shí)修整，涂刷隔離劑，拆除膠合板和木模時(shí)，應(yīng)先撬開(kāi)一角，然后用木枋推移盡量減少損耗，拆下來(lái)的模板清理，修補(bǔ)刷上隔離劑后在規(guī)定的地方堆放整齊待用。磚墻與構(gòu)造柱交接處必須留大馬牙槎，且每層需先退后進(jìn)，進(jìn)出必須整齊，以保護(hù)構(gòu)造柱斷面。砌體工程本工程177。首先進(jìn)行測(cè)量放線，定出承臺(tái)及承臺(tái)梁的位置，再根據(jù)所需工作面的寬度進(jìn)行土方開(kāi)挖，土方開(kāi)挖完畢應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位、質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行地基驗(yàn)槽，驗(yàn)收合格方可進(jìn)行承臺(tái)及承臺(tái)梁砼墊層的施工?；A(chǔ)邊50cm范圍須人工夯實(shí)，墻基兩側(cè)必須夯填密實(shí)。根據(jù)建筑物的軸線控制樁，定出樁基軸線位置（偏差不得大于20毫米）及每個(gè)樁的樁位，將樁的準(zhǔn)確位置測(cè)設(shè)到地面上。樁機(jī)進(jìn)場(chǎng)及移動(dòng)范圍內(nèi)的場(chǎng)地應(yīng)平整壓實(shí)，以使地面有一定的承載力，并保證樁機(jī)的垂直度。承臺(tái)墊層174。將設(shè)計(jì)給定的高程引至施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行控制，將引出的標(biāo)高引至永久性物體上并作好標(biāo)記，標(biāo)記點(diǎn)均勻分布，且每棟不少于4個(gè)，標(biāo)出177。如地基下有軟弱地基時(shí)，要根據(jù)地質(zhì)情況，采用經(jīng)濟(jì)合理的地基加固方案。第二節(jié) 建筑、結(jié)構(gòu)及施工一、建筑本項(xiàng)目住宅的戶型配比有多種戶型，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)型、高檔型、節(jié)能型住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。四、住宅平面設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、使用，廚、衛(wèi)、廳要大，各功能區(qū)均能直接采光，并做到食寢分離、居寢分離、潔污分離。圍繞中心景觀帶規(guī)劃住宅，遠(yuǎn)離交通主干道，居住環(huán)境安靜、舒適；利用原有地性特征，打造出布局上具有蘇中地域特色的花園式住宅區(qū)。三、供水自來(lái)水公司兩家，日供水量30萬(wàn)噸。長(zhǎng)江兩岸的兩條沿江高等級(jí)公路，兩條公路均已在2008年完工。擬建區(qū)位于姜堰市西部地區(qū)，根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（CB183062001）查得姜堰市抗震設(shè)防烈度為7度，所屬的設(shè)計(jì)地震分組為第一組。該層土場(chǎng)區(qū)普遍分布，層厚：。2層亞粘土：上部灰黃色下部灰色，軟流塑，局部具微層理。據(jù)水質(zhì)分析資料分析，地下水水質(zhì)對(duì)砼無(wú)腐蝕性。其中1層為填土；2層為一般粘性土和粉土層。本項(xiàng)目用地面積為32619平方米（）；建筑面積共計(jì)98542平方米，其中：住宅用房建筑面積為66246平方米，商業(yè)用房建筑面積為23594平方米；可容納住戶584戶。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)形勢(shì)，合理掌控推案節(jié)奏和推案體量，結(jié)合每次開(kāi)盤(pán)熱銷進(jìn)行媒體炒作，制造房源緊俏氣氛，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的逐步抬升，創(chuàng)造更多溢價(jià)。第三階段：正式蓄水期——項(xiàng)目推廣這一階段，推廣的中心為項(xiàng)目的階段核心價(jià)值推廣，即地段與產(chǎn)品組合推廣。三、營(yíng)銷推廣策略目標(biāo)客戶群姜堰地區(qū)各大樓盤(pán)客群來(lái)源表項(xiàng)目名稱客群來(lái)源及比例周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城西地區(qū)姜堰市區(qū)泰州市區(qū)其他區(qū)域錦繡姜城40%25%20%10%5%府西人家30%20%25%15%10%鴻揚(yáng)華庭55%20%15%10%和睦佳園55%20%15%10%翡翠城65%20%10%5%榕錦花園40%30%10%15%5%皇庭御苑55%20%5%15%5%通過(guò)對(duì)姜堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的分析，本案的目標(biāo)客戶物理屬性如下： 客群來(lái)源：以周邊居住人群以及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主體，項(xiàng)目附近行政事業(yè)單位上班的人群為輔助客群，同時(shí)兼顧主城區(qū)與泰州的游離客群。二、市場(chǎng)切入點(diǎn)通過(guò)對(duì)泰州市和姜堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)如下：整體規(guī)劃方面：以混合社區(qū)為主，多種產(chǎn)品線，多以陣列式排布；建筑立面方面：以歐式為主，但做工粗糙，很不純粹；戶型面積方面：區(qū)域內(nèi)以三房130平方米三房為主，附加值不高；景觀特色方面：整體景觀平平，沒(méi)有特色，基本上只是標(biāo)準(zhǔn)的景觀配置；社區(qū)配套方面：會(huì)所不是這里項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配備；總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上整體產(chǎn)品表現(xiàn)較弱，缺乏產(chǎn)品力很強(qiáng)的項(xiàng)目。（二）人口和城市化率泰州市城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，近年來(lái)每年有超過(guò)1萬(wàn)的外來(lái)人口遷入；中國(guó)醫(yī)藥城正式升級(jí)為國(guó)家高新區(qū)以及幾所大學(xué)落建于“大學(xué)城”等，都帶來(lái)大量外來(lái)人口。第四節(jié) 泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年，；；；。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。2009年5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。匯率政策匯率對(duì)一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響非常復(fù)雜，一旦變動(dòng)，可能會(huì)產(chǎn)生一系列無(wú)法預(yù)測(cè)的甚至難以控制的后果，因此各國(guó)一般采取較為穩(wěn)健的匯率政策。2010年12月20日中國(guó)人民銀行決定，%% ；%%。 2008年9月，受美國(guó)金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。2010年9月29 日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，具體的金融政策大致包括三方面：信貸政策、利率政策和匯率政策。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。第三節(jié) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀過(guò)去的12年，是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的12年。職工工資水平繼續(xù)提高。其中：，%；，%；，%；，%。三是園林綠化提質(zhì)增量。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，2010年，新增私營(yíng)企業(yè)數(shù)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶數(shù)6608戶。服務(wù)業(yè)規(guī)模不斷壯大，以會(huì)船節(jié)、溱湖風(fēng)景區(qū)、溱潼古鎮(zhèn)為代表的新興旅游業(yè)以及以步行街為代表的城區(qū)商貿(mào)業(yè)，以精品住宅小區(qū)為代表的房地產(chǎn)業(yè)，以“五個(gè)一”為代表的農(nóng)村服務(wù)業(yè)取得明顯成效。溱潼會(huì)船節(jié)”，是國(guó)家重點(diǎn)旅游項(xiàng)目。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長(zhǎng)江隧橋（不但設(shè)有高速公路通道而且還預(yù)留了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長(zhǎng)三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實(shí)施。二、泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將推進(jìn)泰州大跨越式發(fā)展：蘇中機(jī)場(chǎng)蘇中機(jī)場(chǎng)總投資約10億元,距泰州市區(qū)約20公里。本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)重視加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，做好單項(xiàng)工程建設(shè)招標(biāo)工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標(biāo)。姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長(zhǎng)江流域和淮河流域。投資估算本報(bào)告根據(jù)工程量及工程投資估算指標(biāo)，按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，對(duì)擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，編制項(xiàng)目建設(shè)投資估算表，按工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等列出投資總額的構(gòu)成情況，計(jì)算項(xiàng)目總投資。其為人誠(chéng)實(shí)守信，無(wú)不良記錄。（）。在《泰州市城市總體規(guī)劃（20022020）》中，市區(qū)城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為：“長(zhǎng)江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城”。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃，商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。本項(xiàng)目位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè),上海路交匯處，與姜堰市市政府等行政核心單位相鄰，緊靠姜堰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和華東五金城，距離錦天汽配城也僅有15分鐘車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。二、高級(jí)管理人員情況公司法定代表人劉日新，男，1968年10月11日出生，1990年畢業(yè)于福州大學(xué)，后留學(xué)日本明治大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。工程建設(shè)方案本報(bào)告結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)域布局情況，對(duì)項(xiàng)目區(qū)擬建的各項(xiàng)工程建設(shè)方案進(jìn)行研究論證。第四節(jié) 可行性研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論君安世紀(jì)城商品房一期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，符合當(dāng)前姜堰市的整體規(guī)劃發(fā)展要求，可提高城鎮(zhèn)居民生活水平，改善城市環(huán)境，提升城市形象。五、項(xiàng)目投資與資金籌措，其中: ，擬申請(qǐng)銀行貸款13000萬(wàn)元。特別是“十一五”以來(lái)，是泰州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展最快最好、人民群眾得實(shí)惠最多的時(shí)期，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅連續(xù)多年居省內(nèi)地級(jí)市前列。2007年12月26日開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2011年底建成，是泰州市的第二座長(zhǎng)江大橋（第一座為江陰大橋）。在即將到來(lái)的“十二五”規(guī)劃期間，泰州市將把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向，堅(jiān)持把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要支撐，把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益明顯提高，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民生活質(zhì)量和水平不斷提高，科教文化事業(yè)加快發(fā)展，社會(huì)管理制度趨于完善，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定的目標(biāo)?，F(xiàn)代藝術(shù)大師梅蘭芳祖居姜堰張沐。其中：，%；，%；，%。國(guó)有資產(chǎn)管理、監(jiān)督及營(yíng)運(yùn)體系逐步建立和進(jìn)一步完善。建立健全系統(tǒng)數(shù)字化管理交辦、督查網(wǎng)絡(luò)，全年共受理各類報(bào)告事項(xiàng)1700多件，并按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行督查反饋，系統(tǒng)各職能單位回復(fù)率95%，落實(shí)率80%。五是小區(qū)管理不斷加強(qiáng)。就業(yè)人數(shù)有所增加。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查資料顯示：2010年我市農(nóng)民人均純收入為9131元，比上年增加1128元，%。整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是，出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國(guó)家?guī)?lái)了巨額的外匯儲(chǔ)備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的積極性。2008年8月25日中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。9月15日起，%%；，%%。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2011年3月25日中國(guó)人民銀行決定，%% ；%%。稅收政策2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。2010年5月26日，國(guó)稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題?？梢灶A(yù)期的是，2010及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。政策可行的路徑是：一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r泰州市近年GDP及人均GDP增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由高速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。第五節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及競(jìng)爭(zhēng)策略一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于姜堰市西側(cè)，淮海西路與上海路交匯處，臨近姜堰市市政府等行政核心單位，作為未來(lái)城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有代表性樓盤(pán)如：深業(yè)地產(chǎn)的錦繡姜城、府西人家、錦辰國(guó)際花園、翡翠城以及即將投入開(kāi)發(fā)的藍(lán)岳首府。通過(guò)較強(qiáng)的核心產(chǎn)品層的打造以及領(lǐng)先姜堰市場(chǎng)外圍產(chǎn)品層和適當(dāng)體現(xiàn)的外延產(chǎn)品層進(jìn)一步來(lái)支撐高端形象。推廣策略第一階段：籌備期在項(xiàng)目正式面向市場(chǎng)之前，應(yīng)充分了解市場(chǎng)、準(zhǔn)備銷售道具以及人員培訓(xùn)等一系列的前期準(zhǔn)備工作。本項(xiàng)目的推案策略堅(jiān)持以下原則：（1）資源優(yōu)劣搭配原則。上文中提及，本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)住宅的當(dāng)前銷售價(jià)格均在4800元/平方米以上，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本報(bào)告中住宅房銷售價(jià)格暫按4500元/平方米估算，商業(yè)用房銷售價(jià)格暫按9000元/平方米估算。第一節(jié) 自然條件一、地質(zhì)條件地形、地貌條件項(xiàng)目所在區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲沖積平原地貌單元，場(chǎng)地多為農(nóng)田，地勢(shì)較平坦，地面標(biāo)高（青島零點(diǎn)）。地下水位主要受大氣降水、蒸發(fā)、季節(jié)，河水位的變化等的影響而有所升降。三、土層結(jié)構(gòu)及其分布本次勘探深度內(nèi)，按物理力學(xué)性質(zhì)可分為5層土，從上至下分述如下：1層表土：深灰色灰黃色，上部含大量碎磚瓦礫及植物根莖等有機(jī)物質(zhì)，下部素填土以灰黃色亞粘土為主，溝塘及河床部位為灰黑色流塑狀淤泥質(zhì)土。屬中等壓縮性中等強(qiáng)度土，工程地質(zhì)條件好。屬中等壓縮性中等強(qiáng)度土，工程地質(zhì)條件好。公路運(yùn)輸新、老328國(guó)道貫穿姜堰市開(kāi)發(fā)區(qū)，姜堰大道直通寧靖鹽高速交流道口。泰州市境內(nèi)的國(guó)家中型機(jī)場(chǎng)——蘇中機(jī)場(chǎng)正在規(guī)劃建設(shè)之中。五、施工材料工程施工所需砂石、水泥、木材、瀝青、鋼筋等均由當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)商提供，來(lái)源充足，質(zhì)量可靠，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。三、要重視住宅的外部環(huán)境設(shè)計(jì)，做到環(huán)境優(yōu)美、舒適寧?kù)o。第六章 工程設(shè)計(jì)方案第一節(jié) 總平面布置本項(xiàng)目用地面積為32619平方米，；建筑面