【正文】 大屋面采用SBS改性瀝青防水卷材防水層，有組織排水。予應(yīng)力空心板須作現(xiàn)場破壞試驗(yàn)，有關(guān)人員必須在場，并有數(shù)據(jù)記錄；施工中若發(fā)現(xiàn)板有裂縫應(yīng)及時報告現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)鑒定確定能否使用。水泥進(jìn)場必須有合格證，且必須隨機(jī)抽樣送檢，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求后方可使用，現(xiàn)場攪拌的砼的配合比，必須由現(xiàn)場將水泥、砂石隨機(jī)抽樣試配，由技術(shù)人員出具由現(xiàn)場先試配而出的配合比試驗(yàn)單。（2）架子必須在高度每高4m，水平每隔7m時，腳手架必須同建筑物連接牢固。再綁扎鋼筋骨架。拆除鋼模時嚴(yán)禁亂拋擲，應(yīng)集中放置并及時修整，涂刷隔離劑，拆除膠合板和木模時，應(yīng)先撬開一角，然后用木枋推移盡量減少損耗，拆下來的模板清理，修補(bǔ)刷上隔離劑后在規(guī)定的地方堆放整齊待用。磚墻與構(gòu)造柱交接處必須留大馬牙槎，且每層需先退后進(jìn)，進(jìn)出必須整齊，以保護(hù)構(gòu)造柱斷面。砌體工程本工程177。首先進(jìn)行測量放線，定出承臺及承臺梁的位置，再根據(jù)所需工作面的寬度進(jìn)行土方開挖，土方開挖完畢應(yīng)會同建設(shè)單位、質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)部門進(jìn)行地基驗(yàn)槽，驗(yàn)收合格方可進(jìn)行承臺及承臺梁砼墊層的施工?；A(chǔ)邊50cm范圍須人工夯實(shí)，墻基兩側(cè)必須夯填密實(shí)。根據(jù)建筑物的軸線控制樁，定出樁基軸線位置（偏差不得大于20毫米）及每個樁的樁位，將樁的準(zhǔn)確位置測設(shè)到地面上。樁機(jī)進(jìn)場及移動范圍內(nèi)的場地應(yīng)平整壓實(shí)，以使地面有一定的承載力，并保證樁機(jī)的垂直度。承臺墊層174。將設(shè)計給定的高程引至施工現(xiàn)場進(jìn)行控制，將引出的標(biāo)高引至永久性物體上并作好標(biāo)記，標(biāo)記點(diǎn)均勻分布，且每棟不少于4個，標(biāo)出177。如地基下有軟弱地基時，要根據(jù)地質(zhì)情況，采用經(jīng)濟(jì)合理的地基加固方案。第二節(jié) 建筑、結(jié)構(gòu)及施工一、建筑本項(xiàng)目住宅的戶型配比有多種戶型，按照國家標(biāo)準(zhǔn)型、高檔型、節(jié)能型住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。四、住宅平面設(shè)計要科學(xué)、合理、使用，廚、衛(wèi)、廳要大，各功能區(qū)均能直接采光，并做到食寢分離、居寢分離、潔污分離。圍繞中心景觀帶規(guī)劃住宅，遠(yuǎn)離交通主干道，居住環(huán)境安靜、舒適；利用原有地性特征，打造出布局上具有蘇中地域特色的花園式住宅區(qū)。三、供水自來水公司兩家，日供水量30萬噸。長江兩岸的兩條沿江高等級公路，兩條公路均已在2008年完工。擬建區(qū)位于姜堰市西部地區(qū)，根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（CB183062001）查得姜堰市抗震設(shè)防烈度為7度，所屬的設(shè)計地震分組為第一組。該層土場區(qū)普遍分布，層厚：。2層亞粘土：上部灰黃色下部灰色，軟流塑，局部具微層理。據(jù)水質(zhì)分析資料分析，地下水水質(zhì)對砼無腐蝕性。其中1層為填土；2層為一般粘性土和粉土層。本項(xiàng)目用地面積為32619平方米（）；建筑面積共計98542平方米，其中：住宅用房建筑面積為66246平方米，商業(yè)用房建筑面積為23594平方米；可容納住戶584戶。根據(jù)市場動態(tài)形勢，合理掌控推案節(jié)奏和推案體量，結(jié)合每次開盤熱銷進(jìn)行媒體炒作，制造房源緊俏氣氛，實(shí)現(xiàn)價格的逐步抬升，創(chuàng)造更多溢價。第三階段：正式蓄水期——項(xiàng)目推廣這一階段，推廣的中心為項(xiàng)目的階段核心價值推廣，即地段與產(chǎn)品組合推廣。三、營銷推廣策略目標(biāo)客戶群姜堰地區(qū)各大樓盤客群來源表項(xiàng)目名稱客群來源及比例周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城西地區(qū)姜堰市區(qū)泰州市區(qū)其他區(qū)域錦繡姜城40%25%20%10%5%府西人家30%20%25%15%10%鴻揚(yáng)華庭55%20%15%10%和睦佳園55%20%15%10%翡翠城65%20%10%5%榕錦花園40%30%10%15%5%皇庭御苑55%20%5%15%5%通過對姜堰市房地產(chǎn)市場及本項(xiàng)目的分析，本案的目標(biāo)客戶物理屬性如下： 客群來源：以周邊居住人群以及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主體，項(xiàng)目附近行政事業(yè)單位上班的人群為輔助客群，同時兼顧主城區(qū)與泰州的游離客群。二、市場切入點(diǎn)通過對泰州市和姜堰市房地產(chǎn)市場的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)如下：整體規(guī)劃方面：以混合社區(qū)為主，多種產(chǎn)品線，多以陣列式排布；建筑立面方面：以歐式為主，但做工粗糙，很不純粹；戶型面積方面：區(qū)域內(nèi)以三房130平方米三房為主，附加值不高；景觀特色方面：整體景觀平平，沒有特色，基本上只是標(biāo)準(zhǔn)的景觀配置；社區(qū)配套方面：會所不是這里項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配備；總體來說，市場上整體產(chǎn)品表現(xiàn)較弱，缺乏產(chǎn)品力很強(qiáng)的項(xiàng)目。（二）人口和城市化率泰州市城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，近年來每年有超過1萬的外來人口遷入；中國醫(yī)藥城正式升級為國家高新區(qū)以及幾所大學(xué)落建于“大學(xué)城”等，都帶來大量外來人口。第四節(jié) 泰州市房地產(chǎn)市場分析2007年，；；；。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。2009年5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。匯率政策匯率對一國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響非常復(fù)雜，一旦變動，可能會產(chǎn)生一系列無法預(yù)測的甚至難以控制的后果，因此各國一般采取較為穩(wěn)健的匯率政策。2010年12月20日中國人民銀行決定，%% ；%%。 2008年9月，受美國金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。2010年9月29 日國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)來說，具體的金融政策大致包括三方面：信貸政策、利率政策和匯率政策。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。第三節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀過去的12年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的12年。職工工資水平繼續(xù)提高。其中：，%；，%；，%；，%。三是園林綠化提質(zhì)增量。民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，2010年，新增私營企業(yè)數(shù)和個體經(jīng)營戶數(shù)6608戶。服務(wù)業(yè)規(guī)模不斷壯大，以會船節(jié)、溱湖風(fēng)景區(qū)、溱潼古鎮(zhèn)為代表的新興旅游業(yè)以及以步行街為代表的城區(qū)商貿(mào)業(yè)，以精品住宅小區(qū)為代表的房地產(chǎn)業(yè)，以“五個一”為代表的農(nóng)村服務(wù)業(yè)取得明顯成效。溱潼會船節(jié)”，是國家重點(diǎn)旅游項(xiàng)目。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長江隧橋（不但設(shè)有高速公路通道而且還預(yù)留了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實(shí)施。二、泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將推進(jìn)泰州大跨越式發(fā)展：蘇中機(jī)場蘇中機(jī)場總投資約10億元,距泰州市區(qū)約20公里。本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)重視加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，做好單項(xiàng)工程建設(shè)招標(biāo)工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標(biāo)。姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域和淮河流域。投資估算本報告根據(jù)工程量及工程投資估算指標(biāo)，按國家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，對擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，編制項(xiàng)目建設(shè)投資估算表，按工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等列出投資總額的構(gòu)成情況，計算項(xiàng)目總投資。其為人誠實(shí)守信，無不良記錄。（）。在《泰州市城市總體規(guī)劃（20022020）》中，市區(qū)城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為：“長江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城”。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃，商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。本項(xiàng)目位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè),上海路交匯處，與姜堰市市政府等行政核心單位相鄰，緊靠姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和華東五金城，距離錦天汽配城也僅有15分鐘車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。二、高級管理人員情況公司法定代表人劉日新，男，1968年10月11日出生，1990年畢業(yè)于福州大學(xué)，后留學(xué)日本明治大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。工程建設(shè)方案本報告結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)域布局情況，對項(xiàng)目區(qū)擬建的各項(xiàng)工程建設(shè)方案進(jìn)行研究論證。第四節(jié) 可行性研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，符合當(dāng)前姜堰市的整體規(guī)劃發(fā)展要求，可提高城鎮(zhèn)居民生活水平，改善城市環(huán)境，提升城市形象。五、項(xiàng)目投資與資金籌措，其中: ，擬申請銀行貸款13000萬元。特別是“十一五”以來，是泰州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展最快最好、人民群眾得實(shí)惠最多的時期，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅連續(xù)多年居省內(nèi)地級市前列。2007年12月26日開工建設(shè)，計劃于2011年底建成，是泰州市的第二座長江大橋（第一座為江陰大橋）。在即將到來的“十二五”規(guī)劃期間，泰州市將把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向，堅(jiān)持把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要支撐，把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益明顯提高，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民生活質(zhì)量和水平不斷提高，科教文化事業(yè)加快發(fā)展，社會管理制度趨于完善，社會更加和諧穩(wěn)定的目標(biāo)。現(xiàn)代藝術(shù)大師梅蘭芳祖居姜堰張沐。其中：，%；，%；，%。國有資產(chǎn)管理、監(jiān)督及營運(yùn)體系逐步建立和進(jìn)一步完善。建立健全系統(tǒng)數(shù)字化管理交辦、督查網(wǎng)絡(luò)，全年共受理各類報告事項(xiàng)1700多件，并按規(guī)定時間進(jìn)行督查反饋，系統(tǒng)各職能單位回復(fù)率95%，落實(shí)率80%。五是小區(qū)管理不斷加強(qiáng)。就業(yè)人數(shù)有所增加。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查資料顯示：2010年我市農(nóng)民人均純收入為9131元，比上年增加1128元，%。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。2008年8月25日中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。9月15日起，%%；，%%。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2011年3月25日中國人民銀行決定，%% ；%%。稅收政策2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2010年5月26日，國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題?？梢灶A(yù)期的是，2010及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。政策可行的路徑是：一方面控制投資和投機(jī)以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r泰州市近年GDP及人均GDP增長迅速，房地產(chǎn)市場已由高速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。第五節(jié) 項(xiàng)目市場定位及競爭策略一、競爭市場分析本項(xiàng)目位于姜堰市西側(cè)，淮海西路與上海路交匯處，臨近姜堰市市政府等行政核心單位，作為未來城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有代表性樓盤如：深業(yè)地產(chǎn)的錦繡姜城、府西人家、錦辰國際花園、翡翠城以及即將投入開發(fā)的藍(lán)岳首府。通過較強(qiáng)的核心產(chǎn)品層的打造以及領(lǐng)先姜堰市場外圍產(chǎn)品層和適當(dāng)體現(xiàn)的外延產(chǎn)品層進(jìn)一步來支撐高端形象。推廣策略第一階段：籌備期在項(xiàng)目正式面向市場之前，應(yīng)充分了解市場、準(zhǔn)備銷售道具以及人員培訓(xùn)等一系列的前期準(zhǔn)備工作。本項(xiàng)目的推案策略堅(jiān)持以下原則：（1）資源優(yōu)劣搭配原則。上文中提及，本項(xiàng)目周邊樓盤住宅的當(dāng)前銷售價格均在4800元/平方米以上，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本報告中住宅房銷售價格暫按4500元/平方米估算，商業(yè)用房銷售價格暫按9000元/平方米估算。第一節(jié) 自然條件一、地質(zhì)條件地形、地貌條件項(xiàng)目所在區(qū)位于長江三角洲沖積平原地貌單元，場地多為農(nóng)田，地勢較平坦，地面標(biāo)高（青島零點(diǎn)）。地下水位主要受大氣降水、蒸發(fā)、季節(jié)，河水位的變化等的影響而有所升降。三、土層結(jié)構(gòu)及其分布本次勘探深度內(nèi)，按物理力學(xué)性質(zhì)可分為5層土，從上至下分述如下：1層表土：深灰色灰黃色，上部含大量碎磚瓦礫及植物根莖等有機(jī)物質(zhì)，下部素填土以灰黃色亞粘土為主，溝塘及河床部位為灰黑色流塑狀淤泥質(zhì)土。屬中等壓縮性中等強(qiáng)度土，工程地質(zhì)條件好。屬中等壓縮性中等強(qiáng)度土，工程地質(zhì)條件好。公路運(yùn)輸新、老328國道貫穿姜堰市開發(fā)區(qū)，姜堰大道直通寧靖鹽高速交流道口。泰州市境內(nèi)的國家中型機(jī)場——蘇中機(jī)場正在規(guī)劃建設(shè)之中。五、施工材料工程施工所需砂石、水泥、木材、瀝青、鋼筋等均由當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)商提供，來源充足，質(zhì)量可靠，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。三、要重視住宅的外部環(huán)境設(shè)計，做到環(huán)境優(yōu)美、舒適寧靜。第六章 工程設(shè)計方案第一節(jié) 總平面布置本項(xiàng)目用地面積為32619平方米，；建筑面