2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 從今年前10個(gè)月全國(guó)市場(chǎng)情況分析,2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮34成,但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房?jī)r(jià)同比2007年,依然呈正增長(zhǎng),不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落,5%左右的可能性較大（%的漲幅相近）。第二個(gè)周期（19912001年）高峰出現(xiàn)在1992年（）,低谷出現(xiàn)在1999年（%）。而目前,全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的,救市之策絕非“神仙藥”,無挽狂瀾之力,短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂觀。許多人反對(duì)中央救市的主要依據(jù)是:房?jī)r(jià)還沒降到合理水平。利空與利好同時(shí)存在,那么,今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。一方面是利空因素。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。從全國(guó)范圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。龍湖MOCO中心,不僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,而且戶型極具特色,小戶型高附加值的產(chǎn)品吸引了一大批客戶。其實(shí)2008年9月房?jī)r(jià)為4851元,環(huán)比8月已下跌了6%。這反映出西部城市的房?jī)r(jià)泡沫不大,自住需求可持續(xù)較好,堪稱全國(guó)樓市暴風(fēng)雨中的一個(gè)難能可貴的小小港灣。西部各省市區(qū)商品房均價(jià)較去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肅、內(nèi)蒙和重慶四省市區(qū)漲幅均在20%以上。,同比增長(zhǎng)40%。但讓人恐怖的是,供遠(yuǎn)大于求,而開發(fā)商似乎并未充分意識(shí)到其嚴(yán)重后果,尚未全面降價(jià),只有光谷區(qū)域拉開價(jià)格戰(zhàn)的序幕。這一懸殊基本上可稱上全國(guó)第一。但是,城市之間出現(xiàn)分化,今年以來武漢市場(chǎng)下滑幅度較大,尤其是供大于求情況非常突出。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都在30%以上,高于東部地區(qū)。今年6月是個(gè)小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個(gè)月遞增,之后遞減,反應(yīng)出進(jìn)入第三季度后,市場(chǎng)預(yù)期迅速惡化。典型城市分析:北京樓市,房?jī)r(jià)下調(diào)空間較大第一,房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。三省的商品房銷售面積的漲幅均大于竣工面積的漲幅,呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。全國(guó)樓市繁榮加上奧運(yùn)效應(yīng),使北京市場(chǎng)供應(yīng)量和房?jī)r(jià)上漲幅度,在2007年和2008年上半年都位居全國(guó)前列,相比之下天津則表現(xiàn)為具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。但2009年同比2008年,房?jī)r(jià)一定是下跌的。就目前來看,市場(chǎng)上依舊存在大量的剛性需求,但是,市場(chǎng)要走出低迷還需要一段時(shí)間,對(duì)于購(gòu)房者市場(chǎng)信心的建立將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。成交量與去年同期相比,下降幅度在50%左右,整體市場(chǎng)的成交不暢。2007年二季度開始,各主要城市增量房、存量房交易量和房?jī)r(jià)經(jīng)歷了井噴式的上升行情,凸顯了該地區(qū)剛性需求的強(qiáng)大能量。相比去年1月的10872元的成交單價(jià),去年10月漲幅為60%,今年9月均價(jià)為11824,較去年10月下跌37%。商品住宅成交量小幅微升,但購(gòu)房者持幣觀望情緒依舊濃厚,市場(chǎng)以剛性需求消費(fèi)者為主,低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型的中小戶型單位消化最快。從四季度開始,成交力度開始走弱,成交量逐月下降。在易居中國(guó)跟蹤的11個(gè)城市中,有6個(gè)城市成交量出現(xiàn)小幅反彈,而其他5個(gè)城市成交量繼續(xù)下滑。少數(shù)城市降幅稍小,比如沈陽、西安部分中西部城市。但成交情況非常不理想,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。二、全國(guó)一二三線城市形勢(shì)有所差異,但皆有比較明顯的下跌接下來,分析一下全國(guó)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,為了研究的方便性,在此把城市分為三類,一線城市、二線城市和三線城市。截止到9月末,%。前三季度,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元,%,%的增幅,明顯回落。那么,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)到底如何,未來一段時(shí)間又會(huì)走向何方,為此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組,依托易居中國(guó)至于2009年,全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。西部地區(qū)成交量下降2040%,房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,下跌空間不大。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部出品課題組組長(zhǎng):上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭總體來看,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。長(zhǎng)三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下,我國(guó)樓市走向更加引人關(guān)注。接下來主要從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的兩個(gè)指標(biāo)來分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。其中,%。而拿這一房?jī)r(jià)指數(shù)做分析,更能反映房?jī)r(jià)真實(shí)走勢(shì)。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價(jià)浪潮,在前期價(jià)格已下跌較大幅度的背景下,9月很多樓盤再次祭起降價(jià)大旗,優(yōu)惠幅度均在10%左右。深圳和深圳延續(xù)了降價(jià)的勢(shì)頭,新上市的大部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加510％。華南福州出現(xiàn)了新一輪降價(jià)的風(fēng)潮。由于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,珠三角以出口導(dǎo)向?yàn)橹黧w的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整,導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉和外遷,勞動(dòng)就業(yè)開始出現(xiàn)下滑,直接影響到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年以來,珠三角樓市處于調(diào)整期,降價(jià)或打折促銷現(xiàn)象普遍,觀望氛圍較濃。這是房?jī)r(jià)調(diào)整的第二個(gè)階段,市場(chǎng)博弈非常激烈。而且,是屬于嚴(yán)重供大于求,自去年10月開始,幾乎每個(gè)月的供應(yīng)量都是成交量的兩倍以上。從年底開始土地市場(chǎng)受房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)大幅調(diào)整的影響,成交遇冷。價(jià)格穩(wěn)定的重要因素是同期長(zhǎng)三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。按照我們以前關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算,上海房?jī)r(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來,即使拿9月均價(jià)與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。我們預(yù)計(jì),要從2400點(diǎn)高點(diǎn)降至18002000點(diǎn)上下才會(huì)合理,降幅為20%左右。其中主要的因素是國(guó)家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長(zhǎng)三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)）,轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津?yàn)I海為代表的新區(qū)開發(fā)）。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場(chǎng)成交平淡,大多以底價(jià)成交。第二,供求情況很槽糕。比如,萬科四季花城三期7800元/平方米的價(jià)格,性價(jià)比相當(dāng)高。價(jià)格上漲幅度在1020%之間,水平中等偏快,但房?jī)r(jià)增幅低于東部地區(qū)。但目前,武漢樓市的形勢(shì)卻非常嚴(yán)峻。之后持續(xù)下跌,9月商品住宅價(jià)格為4673元,比5月最高點(diǎn)下跌19%。從企業(yè)角度看,降價(jià)回籠資金是關(guān)鍵,否則越等待越危險(xiǎn)。西部地區(qū)的銷售市場(chǎng)活躍,量?jī)r(jià)齊增。典型城市分析:重慶樓市,暴風(fēng)雨中
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