2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告-展示頁
2025-04-23 01:33本頁面
【正文】 武漢等城市同比下降幅度均超過了70%,南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。但成交量卻比較低迷,大部分城市成交量同比去年降五成左右,絕大部分是東部城市。深圳和深圳延續(xù)了降價的勢頭,新上市的大部分項目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加510％。上海二手房價格指數(shù)8月份首次由漲變跌,9月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯,全月共有50多個樓盤有新增推案上市,紛紛采取了平開或低開的策略,并有一定的優(yōu)惠折扣。9月廣州、深圳等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象,主要是前期價格下降明顯,但上海、北京兩城市成交仍處于極度低迷,與去年同期相比成交量嚴(yán)重萎縮。尤其是9月份,一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上升,上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長明顯,深圳增長幅度較大,%。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價浪潮,在前期價格已下跌較大幅度的背景下,9月很多樓盤再次祭起降價大旗,優(yōu)惠幅度均在10%左右。整體來看,絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的“金九”,市場低迷程度可見一斑。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù),在30多個大中城市中,半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈,但反彈力度普遍較小。由于同比的時間跨度是一年,并不能反映近況,相較而言,月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢,環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年9月,其后遞減,直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長,價格拐點正式出現(xiàn),也即全國房價正式開始下跌,9月份繼續(xù)下滑,這一下跌態(tài)勢將會持續(xù)到明年下半年,甚至2010年。而拿這一房價指數(shù)做分析,更能反映房價真實走勢。第二個重要指標(biāo)是全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。其中,空置商品住宅6641萬平方米,%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米,增長12%。其中,%。,%。住宅完成投資15508億元,%。由下圖可知,2007年11月達到高點,其后一路下滑,步入不景氣區(qū)間。接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。從區(qū)域上講,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的信息和數(shù)據(jù),對此進行了全面、深入、及時的研究。針對這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市,而財政部和央行亦在10月22日出臺相關(guān)救市措施。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。在此國際背景下,國內(nèi)經(jīng)濟亦不容樂觀,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。我們認(rèn)為:2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計萎縮34成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（%的漲幅相近）。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達開發(fā)的綜合性商業(yè)項目。第二類,超小戶型單身公寓。低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。中部地區(qū)成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴(yán)峻。長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價格拐點。通過分區(qū)域研究,我們發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。20082009年中國房地產(chǎn) 市場趨勢研究報告上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部出品課題組組長:上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價已下跌2040%。環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。西部地區(qū)成交量下降2040%,房價比較穩(wěn)定,下跌空間不大。我們歸納如下:第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第三類,近郊經(jīng)濟型房源。今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。今年9月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機進一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經(jīng)濟的號角。今年以來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。那么,目前我國房地產(chǎn)市場形勢到底如何,未來一段時間又會走向何方,為此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組,依托易居中國一、全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,隨之房地產(chǎn)價格也開始回落?？傮w來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。第一個指標(biāo)是“國房景氣指數(shù)”,它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度,尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。前三季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元,%,%的增幅,明顯回落。其中,經(jīng)濟適用住房投資638億元,%,說明很多地政府依然沒有開足馬力推進住房保障建設(shè)。前三季度,%,%稍稍回落。辦公樓施工面積8150萬平方米,%,%明顯回落。截止到9月末,%。這是非常值得擔(dān)心的一個指標(biāo),空置房面積的明顯增長,意味著滯銷房屋增加,企業(yè)資金回籠影響較大。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大,不能較好地反映房價短期演變軌跡。分析上圖可知,以月度房價同比漲幅來看,2008年1月達到高點,%,其后增幅加速遞減,%,預(yù)計11月或12月份,將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。二、全國一二三線城市形勢有所差異,但皆有比較明顯的下跌接下來,分析一下全國主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況,為了研究的方便性,在此把城市分為三類,一線城市、二線城市和三線城市。而另一半城市成交量不升反跌,成交繼續(xù)萎縮。價格表現(xiàn)方面,全國大部分城市房價均出現(xiàn)了下滑的跡象,打折優(yōu)惠幅度有所增大。從商品住宅供應(yīng)量上分析,除上海略降之外,北京、 深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長。但成交情況非常不理想,前三季度一線城市商品住宅成
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