【正文】 最先開發(fā)本案南端B地塊（㎡,總建近3萬平米），以驚爆房產市場的低價：平均2500元/㎡入市，以“宜州第一品質大盤形象”高調入市，以超高性價比產生轟動效應，項目自身就是最好的鮮活形象傳播媒介，以期獲得良好的收益，利于中后期銷售。如何保證上述市場價格的實現(xiàn)將直接影響項目成功與否。七、 項目定價模擬入市階段以高品質社區(qū)形象入圍，而開盤價格以2300元/m2（起價）面市，引爆市場，形成旺銷局面。由于當地房價普遍不高，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，必然導致居民成分的復雜，進而對小區(qū)整體規(guī)劃和設計不利，配套、服務質量跟不上?？诒麄鞯某尚ЯΧ群艽?，物業(yè)及開發(fā)商的品牌樹立，有利于今后項目的再開發(fā)。 （七）智能化物業(yè)管理及服務功能增設 引進先進的物業(yè)管理理念和管理體制，是建立品牌效應的有效途徑。社會消費品零售總額增長16%，；第三產業(yè)（服務業(yè)）增加值179608萬元，%，%，%。 客戶在哪里？ 項目處在縣城職能部門匯聚區(qū)，目前沒有與事業(yè)單位高級領導層身份相匹配的居住、商務、餐飲、娛樂和休閑的高檔物業(yè)。主力戶型以120—150平方米的三、四房為主，并引入入戶空中花園等創(chuàng)新戶型設計（在當地暫時沒有同類產品出現(xiàn)）戶型設計方面：建議1）入戶空中花園設計，開門見綠，引景入室，景觀從公共空間延伸至私密空間；2）注重戶型設計的私密性，鄰里之間的窗戶錯開，避免對視；3）大起居廳小臥室雙陽臺設計，主臥面積可稍大，其余空間緊湊一些；4）適當配比少量小錯層，提高居室空間的層次感；5）頂樓均做為復式戶型單元；6）全明戶型設計，力求采光通風俱佳；7）廚房設計盡量方正，若長方形規(guī)格。 小區(qū)配套小區(qū)的配套設施要求時尚、齊全。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上，作為13萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應突出以下特點：注重小區(qū)布局合理性、均好性，交通組織人車分流，小區(qū)內營造水景，戶車比要有一定的超前意識。房地產項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。一些客戶受到老城區(qū)成熟配套的吸引而放棄城南，不可避免地分流了一些優(yōu)質客戶。◆宜州市已實現(xiàn)了從農業(yè)主導型向工業(yè)主導型的歷史性轉變，今后5年的工作要點中，強調要堅持走新型工業(yè)化道路，強化工業(yè)主導地位。2. 劣勢(W)分析及化解策略 劣勢分析◆1）本案地段成熟大致需要五年左右時間，先期入住的客戶生活較不便，影響其對本案的評價。俗話說：追鹿者不見山。③ 交通條件綜述 城南地塊的公共交通可謂便利。總之，地塊周圍景觀觀景性不強。項目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎設施方面，可以滿足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。這個框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來了無窮的生機和活力！到那時，龍溪大道（原鐵路既有線）的開發(fā)無疑給宜州的房地產業(yè)錦上添花！同時，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來房地產業(yè)的發(fā)展勢不可擋。（三）市場秩序會逐漸改善。即隨著城市人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。重視了宜州市總體規(guī)劃的修編，努力為城市的建設提供藍本和指導性意見；還通過強化整治措施，完善管理機制，加大城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治力度環(huán)境，人居環(huán)境得到明顯改善；城市路網、供排水、垃圾中轉站、公廁、農貿市場、停車場、等公用基礎設施已基本配套，布局日趨合理，城市服務功能大幅度提升；規(guī)劃和建筑市場、工程質量和行業(yè)安全生產得到強化管理；引導房地產市場健康有序發(fā)展。（三）房地產的未來發(fā)展趨勢預測次貸危機的爆發(fā)在某種程度上也傳導至中國，增加了我國經濟所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風險，次貸危機使我國政府意識到房地產泡沫和房地產領域集聚的金融風險及房地產金融危機會給我國經濟帶來極大的破壞，因而國家采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。◆近期在售產品主力戶型供應情況表：2期在售產品主力戶型供應情況主力戶型面積（㎡）戶型比例 戶型特點11115％方正實用，動靜分區(qū)，飄窗設計，雙陽臺，戶型多樣，適應客戶不同需要。每個項目都有商住樓的比例，住宅還是以3房2廳2衛(wèi)為主力戶型，占到項目50％以上，甚至更大比例；主導面積在 120㎡～150㎡左右，130㎡的舒適型的大戶型占有相當比例。 價格走勢受著當地經濟及人文環(huán)境的影響，當地房地產項目的檔次普遍不高，除山水宜人獨樹一幟，以大盤優(yōu)勢受到購房者青睞，當地其余項目的商品住宅開發(fā)水平均一般，缺乏包裝和推廣，營銷手法落后。最具有代表性的是江蘇亞東集團宜州分公司開發(fā)的山水公園生活城，在整個河池也是佼佼者。加之城區(qū)的擴建改造，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴大，城鎮(zhèn)化步伐的加快，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了百年難遇的大好機遇，并為房地產業(yè)的快速發(fā)展的帶來利好環(huán)境。目前，在宜州市登記備案的房地產開發(fā)企業(yè)已有二十多個。要把工業(yè)園區(qū)打造成為繭絲綢特色產業(yè)園和廣西一流的特色工業(yè)園，構建養(yǎng)蠶繅絲織綢印染一體化工業(yè)體系。 六寨至河池、宜州至河池高速公路全長179公里，項目批復總概算95億人民幣，建設工期3年。第三產業(yè)（服務業(yè)）增加值179608萬元，%，%，%。2008年甘蔗產值已占財政收入三分之一，為繼續(xù)做大這塊財政“蛋糕”，該市充分挖掘潛力，全面推進規(guī)?；⒘挤N化種植。 （據2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報告》）（四）宜州市宏觀經濟影響關系分析縣域經濟◆工業(yè)經濟在區(qū)域內制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產業(yè)的“領航”下，宜州市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略進一步顯現(xiàn)，工業(yè)經濟質量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經濟總量不斷擴大。（二）宜州市經濟概況2008年，同比增長12%，增長率連續(xù)五年保持10％以上；，%；全社會固定資產投資26億元，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元，增長11%；農民人均純收入4033元，增長10%。宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告目 錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?一、 宜州市房地產經濟環(huán)境分析（一）宜州市城市概況（二）宜州市經濟概況（三）宜州市今后5年經濟社會發(fā)展的主要預期目標（三四）宜州市宏觀經濟影響關系分析縣域經濟固定資產投資縣域發(fā)展規(guī)劃結論二、 當地房地產市場走勢分析（一） 宜州市房地產開發(fā)現(xiàn)狀綜述（二） 所在區(qū)域住宅市場走勢分析供求關系價格走勢市場特點個盤素質 (三) 房地產開未來發(fā)展趨勢預測三、 項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析（一）土地價值 地理位置 周邊環(huán)境 環(huán)境污染 地塊周圍的交通條件 配套設施 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析 SWOT分析 宜州競爭樓盤對比結論四、 可提升價值研判（一）類比土地價值（二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升（三）單體設計（四）市場細分及客戶定位（五）項目現(xiàn)場包裝（六）項目營銷策劃（七）物業(yè)管理結論五、 項目市場定位（一）項目的市場定位（二）消費群體定位六、 項目價值分析七、 項目定價模擬八、 項目開發(fā)成本及效益分析（一）項目開發(fā)成本及效益分析表（二）項目開發(fā)成本及效益分析明細九、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示（一）風險性分析（二）規(guī)避方式十、 開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產經濟環(huán)境分析（一）宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠流長，是山歌、彩調之鄉(xiāng)；這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北，總面積約3869平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，總人口62萬，居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。產業(yè)結構調整加快，在確保糧食安全的前提下，加快桑蠶產業(yè)的發(fā)展步伐，平均每年以3萬畝的速度遞增，一躍成為全國最大的桑蠶生產基地（市）。同時，宜州市通過推進重點項目建設、加大對原國有企業(yè)的深化改革和創(chuàng)新、發(fā)展民營經濟和加大招商引資力度，積極承接東部產業(yè)轉移等舉措，促進經濟健康快速發(fā)展。2007/08年榨季，全市甘蔗總產量實現(xiàn)218萬噸，上繳稅金1億多元。第三產業(yè)內部傳統(tǒng)行業(yè)比重大，新興行業(yè)少,缺乏增長點。公路全線采用四車道高速公路標準建設，采用瀝青路面結構設計。十二五期末，進駐園區(qū)企業(yè)達100家以上，園區(qū)工業(yè)總值60億元以上。宜州市總體規(guī)劃（本案處于城南板塊）宜州市總體規(guī)劃◆ “五市六城四宜州”戰(zhàn)略今后五年，是宜州市經濟社會發(fā)展的重要時期。二、當地房地產市場走勢分析（一）宜州市近幾年房地產態(tài)勢由于宜州市房地產市場起步較晚，起步于2001年，2004年后得到較快發(fā)展，發(fā)展形式和特點從合作開發(fā)、小規(guī)模、不夠規(guī)范，逐步走向購地開發(fā)、上規(guī)模、上檔次、比較規(guī)范的樓盤。（13幢456套）在2007年3月11日開盤后一年半的時間內，全部銷售一空，還出現(xiàn)后來者失望的局面。山水宜人的銷售均價為2170元/㎡；馨夢園的銷售均價是2330元/㎡；宜寶苑的銷售均價是1968元/㎡；龍港新城的銷售均價是1860元/㎡。戶型設計都順應時代潮流，雙陽臺，飄窗，主臥帶衛(wèi)生間，動靜分區(qū)，餐廚相連，戶型設計趨于科學合理。22120％32235％422～30％注：111為一房一廳一衛(wèi)；211為二房一廳一衛(wèi)◆銷售價格：均價在2200元/㎡◆銷售情況：1期一小期全部售罄，1期二小期僅剩三套，踩盤當時售樓處人氣很旺，據悉，樓盤去化速度很快，在金融危機的背景下，一天可售出6～7套，可見項目地段潛力。為此，國家在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項緊縮政策來調控房市。特別是近三年來，房地產業(yè)投資達6億多元。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園城一二期工程的順利交付使用以及新火車站的投入使用，整個城南新區(qū)將增加近兩萬人，將可一大大地帶動整個城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢待發(fā)。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場，中山大道南側市政中心，遠處為火車站、連綿起伏的青山。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設計來弱化周圍景觀不佳的弱項。60米寬中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，5～6條公交路線直達老城區(qū)，隨心切換城市與自然，坐擁黃鶯路與龍溪