【正文】 1）本案周邊及中山大道兩側(cè)尚有5～6塊已被拍出的地塊，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)不少樓盤將陸續(xù)入市銷售，城南房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈。工業(yè)化的不斷深入，人們的居住觀念和居住習(xí)慣也必將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變。對3）的化解：建議通過智能化管理，四個(gè)地塊分別采取一個(gè)入口，最大程度地確保小區(qū)住戶的安全。◆2）本案通過置換變性的地塊，雖相對規(guī)整，但周邊空地還是農(nóng)田荒地，一定程度上影響小區(qū)的品質(zhì)?！舻貕K：該地塊近鄰山水宜人，山水宜人已在宜州購房消費(fèi)群體內(nèi)心成功塑造“宜州第一盤”的高品質(zhì)形象，我們項(xiàng)目在規(guī)劃上完全有能力超越其品質(zhì)，在此基礎(chǔ)上成功打造“宜州首席富人區(qū)”。房地產(chǎn)經(jīng)營者既能鉆進(jìn)去，又可跳出來。④ 銀行、郵局、酒店 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政局林立中山大道。60米寬中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，5～6條公交路線直達(dá)老城區(qū)，隨心切換城市與自然，坐擁黃鶯路與龍溪路四通八達(dá)的交通干線。 地塊周圍的交通條件① 城南的公共交通條件 中山大道上有多條公交線路12直達(dá)市區(qū)各地。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化周圍景觀不佳的弱項(xiàng)。D、右方景觀（西方） 本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠(yuǎn)景有夢幻般色彩。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場，中山大道南側(cè)市政中心，遠(yuǎn)處為火車站、連綿起伏的青山。其實(shí)好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說法，要緊的是能否賺錢。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢待發(fā)。今年住房銷售價(jià)格和銷售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因?yàn)榍捌趪页雠_多項(xiàng)利市政策、潛在購房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產(chǎn)市場的飽和。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。而今大批房開企業(yè)的貢獻(xiàn)，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園城一二期工程的順利交付使用以及新火車站的投入使用，整個(gè)城南新區(qū)將增加近兩萬人，將可一大大地帶動整個(gè)城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。宜州市房市中長期供應(yīng)仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好，雖然短期內(nèi)宜州市房地產(chǎn)市場因?yàn)閮r(jià)格原因?qū)е掠行枨蟛蛔?，從而使供給大于需求，但從中長期來看，供應(yīng)依然偏緊。特別是近三年來，房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)6億多元。受此“波浪效應(yīng)”影響，整個(gè)河池及宜州樓市也開始顯現(xiàn)下降趨勢，市場購買力不旺，樓盤銷售周期增長。為此，國家在次貸危機(jī)爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來調(diào)控房市。三房戶型配帶儲藏間，但面積太小，不實(shí)用。22120％32235％422～30％注：111為一房一廳一衛(wèi)；211為二房一廳一衛(wèi)◆銷售價(jià)格：均價(jià)在2200元/㎡◆銷售情況：1期一小期全部售罄，1期二小期僅剩三套，踩盤當(dāng)時(shí)售樓處人氣很旺，據(jù)悉，樓盤去化速度很快，在金融危機(jī)的背景下，一天可售出6～7套，可見項(xiàng)目地段潛力?！翡N售推廣面 宜州市的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于開發(fā)的初始階段，房開商在項(xiàng)目的開發(fā)以及項(xiàng)目的營銷推廣方面，還處于比較“隨意”的狀態(tài)。戶型設(shè)計(jì)都順應(yīng)時(shí)代潮流，雙陽臺，飄窗，主臥帶衛(wèi)生間，動靜分區(qū)，餐廚相連，戶型設(shè)計(jì)趨于科學(xué)合理。樓房100％為兵營式排列，有的樓距甚至較小，采光通風(fēng)略受影響。山水宜人的銷售均價(jià)為2170元/㎡；馨夢園的銷售均價(jià)是2330元/㎡；宜寶苑的銷售均價(jià)是1968元/㎡；龍港新城的銷售均價(jià)是1860元/㎡。而目前宜州市的房地產(chǎn)市場從兩方面進(jìn)行融合：首先是各個(gè)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識。（13幢456套）在2007年3月11日開盤后一年半的時(shí)間內(nèi)，全部銷售一空，還出現(xiàn)后來者失望的局面。2008年1至12月份，宜州市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建項(xiàng)目18個(gè)，經(jīng)營面積達(dá)50萬平方米，；竣工項(xiàng)目11個(gè)。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（一）宜州市近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢由于宜州市房地產(chǎn)市場起步較晚，起步于2001年，2004年后得到較快發(fā)展，發(fā)展形式和特點(diǎn)從合作開發(fā)、小規(guī)模、不夠規(guī)范，逐步走向購地開發(fā)、上規(guī)模、上檔次、比較規(guī)范的樓盤。打造大城區(qū)。宜州市總體規(guī)劃（本案處于城南板塊）宜州市總體規(guī)劃◆ “五市六城四宜州”戰(zhàn)略今后五年，是宜州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要時(shí)期。隨著舊城改造加快，城中東路、城中西路、公園西路、山谷路、環(huán)城路、南北大道、塘中路的相繼開通，以及政府南遷、承東啟西發(fā)展工業(yè)等多項(xiàng)大計(jì)的制定和實(shí)施，新區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐的加快，2005年開始，宜州市的房地產(chǎn)開始蘇醒，房地產(chǎn)公司增加到八九家，企業(yè)規(guī)模慢慢擴(kuò)大。十二五期末，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)達(dá)100家以上，園區(qū)工業(yè)總值60億元以上。（資料來源于新華網(wǎng)）（宜州市市政建設(shè)包括以下內(nèi)容：德勝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建龍江三橋，城南60米大道改造工程，江濱路二期工程，城市安康小區(qū)市政配套設(shè)施工程，城市廣場第一期工程，四牌樓修復(fù)工程，市體育場新觀禮臺及場地綠化工程，市婦女兒童活動中心，劉三姐噴泉廣場傳說城雕墻，市內(nèi)老城區(qū)小街（巷）路面硬化工程，市體育館。江濱路項(xiàng)目是宜州市“十一五”規(guī)劃實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是2008年市政建設(shè)的重頭戲，工程位于城區(qū)龍江河南岸，修建一條20米寬的道路，由城西收費(fèi)亭段修建至規(guī)劃三橋，是集防洪、休閑、旅游、夜市為一體的貫穿東西的商業(yè)新街區(qū)。公路全線采用四車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，采用瀝青路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。（具體數(shù)據(jù)見農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)）（資料來源于廣西市域經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）◆非公經(jīng)濟(jì)宜州市大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取得顯著成效，2008年1～7月，在非公有制經(jīng)濟(jì)的拉動下，%，%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳統(tǒng)行業(yè)比重大，新興行業(yè)少,缺乏增長點(diǎn)。桑蠶發(fā)展“128”計(jì)劃穩(wěn)步實(shí)施，蠶繭質(zhì)量逐步提高，生產(chǎn)出了5A以上的優(yōu)質(zhì)繭絲，打破了江浙一帶所謂的“廣西的生絲不能作絲綢經(jīng)絲”的行業(yè)偏見，樹立了廣西繭絲綢產(chǎn)業(yè)品牌，為打造“中國絲綢城”工作邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。2007/08年榨季，全市甘蔗總產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)218萬噸，上繳稅金1億多元。多年來，該市先后出臺一系列鼓勵(lì)和支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展的文件，形成了以“蔗糖、繭絲、礦產(chǎn)、食品、建材、水電、機(jī)械加工”為核心和支撐點(diǎn)的工業(yè)體系，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高速增長，帶動了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速增長。同時(shí)，宜州市通過推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、加大對原國有企業(yè)的深化改革和創(chuàng)新、發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和加大招商引資力度，積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等舉措，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。20022007年宜州生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入動態(tài)發(fā)展情況詳見下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市、蔗桑富市”等發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢頭。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，在確保糧食安全的前提下，加快桑蠶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，平均每年以3萬畝的速度遞增，一躍成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地（市）。 宜州市水、電供應(yīng)充足，工業(yè)基礎(chǔ)良好，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，物產(chǎn)豐富。宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告目 錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?一、 宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況（三）宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)（三四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資縣域發(fā)展規(guī)劃結(jié)論二、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（一） 宜州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀綜述（二） 所在區(qū)域住宅市場走勢分析供求關(guān)系價(jià)格走勢市場特點(diǎn)個(gè)盤素質(zhì) (三) 房地產(chǎn)開未來發(fā)展趨勢預(yù)測三、 項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析（一）土地價(jià)值 地理位置 周邊環(huán)境 環(huán)境污染 地塊周圍的交通條件 配套設(shè)施 （二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析 SWOT分析 宜州競爭樓盤對比結(jié)論四、 可提升價(jià)值研判（一）類比土地價(jià)值（二）規(guī)劃能力對于土地價(jià)值的提升（三）單體設(shè)計(jì)（四）市場細(xì)分及客戶定位（五）項(xiàng)目現(xiàn)場包裝（六）項(xiàng)目營銷策劃（七）物業(yè)管理結(jié)論五、 項(xiàng)目市場定位（一）項(xiàng)目的市場定位（二）消費(fèi)群體定位六、 項(xiàng)目價(jià)值分析七、 項(xiàng)目定價(jià)模擬八、 項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析（一）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表（二）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì)九、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示（一）風(fēng)險(xiǎn)性分析（二）規(guī)避方式十、 開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠(yuǎn)流長，是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng)；這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北，總面積約3869平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距廣西首府南寧市320公里，東距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況2008年，同比增長12%，增長率連續(xù)五年保持10％以上；，%；全社會固定資產(chǎn)投資26億元，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元，增長11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長10%。 （資料來源于新華網(wǎng)）（表1）從上表可以看出，宜州市經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，居民收入繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢頭，短短5年內(nèi)農(nóng)民純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均翻了一倍。 （據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報(bào)告》）（四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)◆工業(yè)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域內(nèi)制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)航”下，宜州市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。實(shí)現(xiàn)利稅7077萬元，同比分別增長39%、%、%。2008年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一，為繼續(xù)做大這塊財(cái)政“蛋糕”，該市充分挖掘潛力，全面推進(jìn)規(guī)?；?、良種化種植。養(yǎng)蠶105萬張，蠶繭產(chǎn)量4萬噸，%，養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá)6億元，農(nóng)民人均養(yǎng)蠶收入1584元。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值179608萬元，%，%，%。種桑養(yǎng)蠶是宜州市近年來發(fā)展最為迅猛的一大支柱產(chǎn)業(yè)，目前桑園面積達(dá)21萬畝，已成為全國第一大桑蠶生產(chǎn)基地市．也是宜州市繼糖業(yè)之后的又一財(cái)政增長來源．并成為廣大農(nóng)民群眾脫貧致富奔小康的一個(gè)重要途徑。六寨至河池、宜州至河池高速公路全長179公里，項(xiàng)目批復(fù)總概算95億人民幣，建設(shè)工期3年。（資料來源于廣西電視網(wǎng)）◆ 城鎮(zhèn)市政設(shè)施 。 項(xiàng)目完成后，日處理污水3萬立方米，將