【正文】 3)車輛管理概要，必須查驗有效停車證和月票，并登記車號及相應(yīng)時間，留意是否有非法泊車、堵塞車道。190。190。190。190。190。190。 電視：公共閉路電視系統(tǒng)接駁到戶，每戶不少于2個接口。178。178。 大堂內(nèi)部配備有高級鋁合金的信箱，各層電梯廳設(shè)聲控照明系統(tǒng)；178。178。 在用料上，考慮到建筑物的保值性及耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳目一新的感覺。 注重戶門以外的空間設(shè)計，即半私有空間的設(shè)計，如入口門廳大堂；樓梯的通透設(shè)計；走道及樓梯處的交流空間設(shè)計178。 本項目開發(fā)分三期進行，總建筑面積分配如下：開發(fā)期第一期第二期第三期總建筑面積825004平米（）240000平米350000平米()開發(fā)周期－－－216。 色彩：典雅高貴的灰白色調(diào)178。東側(cè)地塊共享清風(fēng)湖為主要景觀，西側(cè)別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。 針對性特色景觀建議l 為了能最大限度的利用本項目的景觀優(yōu)勢，建議采用設(shè)置270度低窗臺轉(zhuǎn)角觀景玻離窗。216。178。湖島別墅群（綠建筑）市場定位：清風(fēng)湖生態(tài)景觀假日小城營銷定位：跨越景觀時代的清風(fēng)湖公園生活特區(qū)216。北臨廣利河，城市規(guī)劃“三點一線”景點之一清風(fēng)湖公園以及國家級濕地公園。 東城區(qū)域內(nèi)的市政類招待、會議客戶等。 東營市域內(nèi)的體驗式客戶。178。 品牌運作成熟時，納入山東旅游目錄，和旅行社合作接待京津、煙威等地深度客群。 伴隨東營一起成長、深愛著這片熱土的域內(nèi)的體驗式人群。這里有納西族的木樓、摩梭族的水楞房、藏族的石板房和喇嘛廟。 l 颶風(fēng)海灣區(qū)【區(qū)位】規(guī)劃中，建議設(shè)置在清風(fēng)湖園區(qū)西南方位【主題背景】加勒比的一個漁村，有著宜人溫暖的氣候和和煦的海風(fēng)。178。短期回收資金的地塊規(guī)模，以滿足啟動資金的回收要求即可，不能設(shè)定短期回收全部投資的目標(biāo)。 第二是功能分區(qū)設(shè)置整個清風(fēng)湖園區(qū)改造工程其規(guī)模用地將非常有限，因此，在配套規(guī)劃設(shè)計上,不要面面俱到的大而全,我們建議不去做時曾相識包容太多的業(yè)態(tài),象什么摩天輪之類的,不但投入不少,而且消費不具可持續(xù)性（象是一次性消費品一樣）,全國各大這樣的摩天輪無以計數(shù)了。值得注意的是，這就需要把本地塊整體兩大部分市政改造部分、產(chǎn)品部分聯(lián)動起來做文章。 其次是開發(fā)團隊自身內(nèi)部，如資金保障，策略堅持等方面因素。2．3 項目的機會分析從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢，特別是政府扶持優(yōu)勢和地段環(huán)境資源的優(yōu)勢，是整個東營其他項目無法比擬的，同時從規(guī)模看目前的樓盤規(guī)模都較小。 在清風(fēng)湖改造層面上，立足東營為圓心，全國為半徑，以“第一、唯一”等首個元素切入策劃主題，在宣傳中重點強調(diào)社會意義。 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動需要持久性現(xiàn)階段東營市二產(chǎn)占絕對主導(dǎo)因素，而第三產(chǎn)業(yè)處在培育階段，沒有一個強盛的三產(chǎn)市場，區(qū)位地塊吸引力（或吸附力）就無從談起。 起步階段，高端市場熱度不高東營樓市源于西城，相對于此東城房市買賣雙方均處在調(diào)整適應(yīng)市場階段，加之本地塊在各項指標(biāo)上，建筑風(fēng)格、建筑密度，景觀主題設(shè)計難度較大，因此，項目對市場的預(yù)熱周期較長。 大盤運作政府扶持，包括276公傾的龐大水面，全部建設(shè)用地投放量將超過東營未來5年建設(shè)用地平均投放量，整盤體量巨大，加上明月湖國際濕地公園后期改造工程正在啟動，因此本地塊運作政府和市場兩方面均早以高度關(guān)注。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析優(yōu)勢（S）：1． 東營市城市重心向東“漂移”2． 城市定位：黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略3． 大盤運作，政府扶持4． 傳統(tǒng)意義的區(qū)位優(yōu)勢減弱劣勢（W）：1． 建設(shè)起步階段，高端市場熱度不高2． 城市定位戰(zhàn)略實現(xiàn)的長期性3． 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一及依附性4． 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動需要持久性機會（O）：1． 廣利河“三點一線”4A景區(qū)2． 大水面，大濕地，大生態(tài)，大規(guī)劃3． 位據(jù)城市東大門“名片”價值4． 現(xiàn)行市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重威脅（T）：1． 中低檔產(chǎn)品的客戶分流2． 大盤運作周期較長3． 地塊內(nèi)動遷單位，電網(wǎng)改造4． 前瞻性產(chǎn)品定位，產(chǎn)品去化長期性2．1 優(yōu)勢分析216。 東營城市重心“東移”，戰(zhàn)略上講，東城區(qū)地塊成為樓市的潛力股。某種角度上看東城區(qū)，更符合傳統(tǒng)意義上的城市發(fā)展規(guī)律。178。216。178。 餐飲：新源海鮮城、明月湖美食街。 商店、購物中心：天瑞商場、金座商場，中盛百貨（已停業(yè)），另外，購物消費較集中的區(qū)域還有位于曹州路及遼河路交界處的區(qū)域，主要商業(yè)有民建商城和商貿(mào)城。 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園地貌 公園北向高檔住宅區(qū)178。④ 公共娛樂設(shè)施方面：基本表現(xiàn)為群眾性公園步道，三大水面水體之間有棧橋連接，黃河水體紀念碑在公園南側(cè)。目前市政規(guī)劃中4A景區(qū)綱要實施將對該地區(qū)人流物流的傳統(tǒng)淡季會有很大的改觀。同時本地塊西南角為東城區(qū)進出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強區(qū)位。地塊東北角西向景觀 地塊北向濕地公園景觀 地塊北端清風(fēng)湖公園1．2．2 景觀綜述從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。216。 建材及設(shè)備建議三、 總結(jié)一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。 針對性特色景觀建議216。 地塊分區(qū)客群定位1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃216。 總結(jié)216。 南方景觀216。清風(fēng)湖地塊報告之主題策劃報告北京九鼎軒投資顧問有限公司2009110目錄一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 明月湖國家湖濕地公園情況1．4 配套設(shè)施216。 改造工程主題策劃216。 分期開發(fā)思路216。 房型建議216。地塊東南角，緊接南二路。 地塊內(nèi)變電站 地塊勝利大街南端西向景觀216。 黃河展覽館其他方面，本地塊周圍的景觀尤其以大面積水面及濕地為最大特征,景觀之“可塑性”屬該地塊的最強項，而東、西向新舊建筑以及被整地塊使用詳規(guī)的不確定性,但可以設(shè)法通過本地塊內(nèi)部景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計來弱化由其帶來的景觀不利的影響，比如，在功能上、主題定位、開發(fā)策略上以及廣利河南北兩大區(qū)塊用地的聯(lián)動性上、整體運作層面上等方面。 勝利大街－北向216。 現(xiàn)狀① 目前，整個湖區(qū)為景觀改造工程，開挖土方進入實施階段，目前主要對原有水面進行重新規(guī)劃設(shè)計，重點改造區(qū)域為清風(fēng)湖公園東南方位。 明月湖國家湖濕地公園情況 地塊內(nèi)國家城市濕地公園明月湖濕地生態(tài)公園位于東城南部,是東二路、濰河路、勝利大街和廣利河圍合的帶狀區(qū)域,南北寬320米,東西長2500米,。1．4 配套設(shè)施178。178。216。 本地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，城市生態(tài)資源豐富，宜居指數(shù)明顯超過東營其他版塊，高檔商品房多數(shù)集中在東城區(qū)（見《東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報告》）。178。見下圖： 項次居住價值西城東城物業(yè)形態(tài)配 套 規(guī) 劃行政職能市行政核心政府鼎力發(fā)展的新政治、經(jīng)濟、文化、宜居新城完善發(fā)展中多樣宜居旺地油田管理系統(tǒng)駐地老城區(qū)，發(fā)展受限較為完善戶型